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켄달스퀘어, 2.4조 '물류 리츠' 만든다 기초자산 수도·지방권 12개 물류센터, IPO규모 7000억 상회

이명관 기자공개 2020-06-22 15:56:38

이 기사는 2020년 06월 19일 17:08 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

글로벌 물류기업 ESR의 계열사인 켄달스퀘어자산운용(켄달스퀘어)이 조 단위 물류센터 리츠를 만든다. 기초자산으로 편입되는 물류센터 자산만 2조4000억원에 이른다.

편입 예정인 물류센터는 그동안 켄달스퀘어가 직접 개발하거나 펀드를 통해 매입한 자산들이다. 모자형 구조로 올 하반기쯤 기업공개(IPO)를 구상 중이다.

19일 부동산업계에 따르면 켄달스퀘어는 물류센터 리츠를 설립하고 국토교통부에 영업인가를 신청했다. 리츠는 모자(母子)형 구조를 짰다. 모리츠는 'ESR켄달스퀘어', 자는 'ESR켄달스퀘어에셋1호'다.

모자형 리츠는 모리츠를 만들고 여러 개의 자리츠를 만들어 최종적으로 부동산에 투자하는 형태다. IPO 대상이 되는 모리츠가 일종의 허브리츠 역할을 맡는다. 모리츠의 기초자산은 자리츠인 ESR켄달스퀘어에셋1호 지분 100%가 될 전망이다.

ESR켄달스퀘어에셋1호에 편입되는 물류센터는 총 12곳이다. 편입자산은 전부 켄달스퀘어가 프로젝트금융투자회사(PFV) 형태로 개발하거나, 펀드를 통해 직접 보유 중이다. 펀드를 통해 보유 중인 물건은 수익증권이, 직접 개발해 보유 중인 물류센터는 자산이 기초자산이 될 것으로 보인다. 물류센터는 경기도 부천시 소재 저온물류센터를 비롯해 안성, 용인, 이천, 고양, 경상남도 김해 등에 자리하고 있다.


이들 물류센터의 수익증권과 자산을 매입하는 데 소요될 총 투자액은 2조4100억원 수준이다. 이중 에쿼티(equity)가 1조2200억원, 나머지는 론(loan)과 임대보증금 등으로 채워질 예정이다. 에쿼티 중 공모 상작 규모는 7000억원 안팎으로 전해진다. 공모를 통해 조달하는 자금 외 나머지는 사모로 충당할 예정이다.

부동산업계 관계자는 "켄달스퀘어가 하반기 증시 입성을 위해 물류센터 리츠에 담을 자산을 선별했다"며 "그간 진행된 국내 상장 리츠들의 주력 업종이 리테일과 오피스 등이다 보니 물류센터라는 차별점이 부각될 것 같다"고 말했다.

물류센터는 온라인 비즈니스 활성화와 함께 주목받고 있는 분야다. 특히 수도권 물류센터의 경우 온라인 쇼핑산업 등의 성장 속도에 비해 활용할 수 있는 곳이 적어 영업 전망이 밝다. 더욱이 수도권 물류개발 규제가 강화돼 개발 용지 자체가 부족하다. 국내 기업 수요가 치솟고 있는 만큼 수급불균형이 심화될 가능성이 높다.

투자자들은 물류센터 중에서도 신선식품을 취급하는 물류센터에 더 관심을 갖고 있다. 마켓컬리, 신세계, 쿠팡 등이 새벽배송에 적극 나서면서 물류센터 거점 확보 경쟁도 치열해지고 있다.

상온(Dry) 물류창고 대비 냉장 및 냉동 물류센터 공급이 부족하다 보니 자연히 임대료와 거래가격이 높아지고 있다. 이 같은 상황 탓에 물류거점을 중심으로 땅값이 상승하는 추세다. 시장 전문가들이 예상하는 연간 가치 상승률은 3~4% 선이다.

사실 물류센터의 인기는 최근의 일만은 아니다. 이미 해외에선 부동산 투자 1순위로 물류센터를 꼽고 있다. 국내에서도 오피스나 리테일 투자 수익률을 넘어서기 시작하면서 관심도가 차츰 높아지고 있는 추세다. 대규모 물류부지 공급은 제한적인 반면 국내 기업들의 수요는 지속해서 늘고 있다는 점도 영향을 미치고 있다.

켄달스퀘어로지스틱스프로퍼티스는 글로벌 물류 부동산 플랫폼인 ESR의 계열사다. 최신 물류시설 개발과 운영, 투자 등을 진행하고 있다. 2014년 설립 후 부동산 개발 및 물류창고 투자에 집중했다. 이후 2016년 켄달스퀘어자산운용을 세워 자산운용업으로 영역을 확대했다.
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