이 기사는 2020년 06월 26일 13:54 thebell 에 표출된 기사입니다.

서울 도심지역에 토지거래허가제도가 11년만에 부활한 이후 부동산 업계의 고민이 커지고 있다. 디벨로퍼가 개발사업을 목적으로 부지를 신탁하는 경우 토지거래허가 제도상 이용 목적에 위반되는지 여부가 논란의 쟁점이다.

토지신탁 이용이 제한되면 디벨로퍼 입장에선 개발사업을 진행하기 어려워지는 문제가 발생할 수 있다. 국내 개발사업은 금융기관의 프로젝트파이낸싱(PF) 대출채권과 건설사의 공사대금채권을 안정적으로 담보하기 위해 신탁사가 건축주 역할을 수행하는 관리형이나 차입형 토지신탁을 대부분 이용하고 있어서다.

국토교통부는 지난달 서울 용산정비창과 주변 재개발·재건축 단지를 토지거래허가구역으로 지정한 데 이어 강남구 삼성·대치·청담동, 송파구 잠실동에도 허가제를 1년간 시행하기로 했다.

토지거래허가제는 부동산을 거래할때 지자체에 허가를 받은 뒤 매매하는 것이 골자다. 용도지역별로 부지 목적에 맞게 이용할 때만 거래가 허가된다.

문제는 디벨로퍼가 부동산 개발사업을 위한 목적으로 토지를 신탁하는 경우다. 토지신탁 행위가 사업부지를 취득할 당시의 토지거래허가상 이용 목적에 위반된다는 유권해석이 내려져 있다.

단순 담보신탁이 아닌 부동산신탁회사가 토지를 신탁받아 직접 부동산개발사업을 시행하는 경우에는 위탁자인 디벨로퍼가 직접 해당 부동산개발사업을 시행하지 않는다는 이유로 이용 목적에 위반된다는 해석이 내려진 바 있다.

서울 도심권 등 토지거래허가지역 내에서는 자금조달이나 개발사업이 근본적으로 불가능해질 수 있어 디벨로퍼를 비롯한 부동산신탁업계 전반에는 불안감이 조성되고 있다.

신탁구조는 위탁자인 디벨로퍼에 문제가 생겨도 신탁사가 자금을 투입해 프로젝트를 준공하는 등 시행에 대한 책임을 지기 때문에 사업의 독립성과 안전성을 확보할 수 있다는 장점이 있다. 디벨로퍼가 아니더라도 신탁 중심으로 사업구조를 짜는 것을 금융기관과 건설사가 선호하는 이유다.

관련 업계에선 디벨로퍼의 실질적 토지 소유권을 인정해줘야 한다는 주장이 거세다. 위탁자인 디벨로퍼가 자신의 책임 하에 부동산개발사업을 시행하고 신탁회사는 단순히 건축주 명의와 토지 소유권만 보유하고 있다는 점에서 토지거래허가의 이용 목적에 위반되지 않는다는 것이다.

과거 수년전에 정부 당국에서 한차례 유권해석이 내려진 터라 디벨로퍼의 토지신탁 행위가 토지거래허가제에 위반되는지 여부를 두고 직접적인 절차가 진행되고 있진 않다. 정부규제가 심한 상황에서 유권해석을 다시 내려달라는 목소리가 나오기 어려운 면도 작용하고 있다.

부동산신탁사 관계자는 "디벨로퍼가 개발을 목적으로 토지를 취득한 후에 금융상품인 토지신탁을 이용하여 개발사업을 추진하는 것이 토지거래허가제의 취지를 침해하지 않는다고 판단하고 있지만, 정부규제가 강력하게 진행되고 있는 상황이라 난감한 입장"이라고 설명했다.