이 기사는 2020년 07월 22일 11:16 thebell 에 표출된 기사입니다.

삼성SRA자산운용이 6년 전 매입한 홈플러스 4개점 매각 흥행에 실패했다. 최근 매출 기준 10위권 이내에 3곳이나 자리하고 있을 정도로 괜찮은 매장으로 평가받았지만, 결과는 기대와 달랐다. 흥행 실패는 오프라인 리테일 시장 위축이 주요 요인으로 지목된다. 온라인 시장이 성장하면서 오프라인 매장 성장세가 둔화되고 있는데, 코로나19가 장기화하면서 속도가 빨라지고 있는 추세다.

여기에 홈플러스가 가진 우선매수권도 원매자들이 입찰 참여를 꺼리게 한 요인으로 꼽힌다. 홈플러스는 3년 뒤 공정가치 평가액을 기준으로 매장을 인수할 수 있는 우선매수권(콜옵션)을 보유하고 있다. 매수자 입장에서 보면 홈플러스의 우선매수권은 투자금 회수에 리스크 요인으로 해석된다. 자칫 공정가치 평가를 통해 산출된 평가액이 인수할 때 설정한 목표치보다 낮을 수 있기 때문이다.

22일 부동산업계에 따르면 삼성SRA자산운용 보유 홈플러스 4개점 매각 입찰에 4곳의 원매자가 응찰한 것으로 파악된다. 매각 대상은 홈플러스 경기 부천 상동점과 수원 영통점, 인천 작전점, 대구 칠곡점 등 4개점이다. 매각 주관사는 쿠시먼앤드웨이크필다.

지리적으로 이점을 가지고 있어 상반기 투자자들이 주목하고 있던 매물이다. 매각 초반만 하더라도 우량 점포라는 점과 핵심 임차인인 홈플러스와의 임대차계약도 상당기간 남아 있어 시장의 관심이 높았다.

삼성SRA운용이 2013년 12월 매입했을 당시 이들 4개 점포는 매출 순위 상위 20위권에 모두 포진해 있었다. 그래서 가격도 무려 6300억원에 달했다. 이후로도 꾸준했고, 줄곧 상위권을 유지했다. 2018년 기준 순위를 보면 경기 부천 상동점 1위, 대구 칠곡점 5위, 수원 영통점 8위, 인천 작전점 26위 등으로 상위 10위권 내에 무려 3곳이나 포함돼 있다. 여기에 현재 남아있는 임대차 기간은 8년여 가랑이다.

부동산업계 관계자는 "홈플러스 내에서 핵심 점포인 만큼 이변이 없는 한 임대차 계약 기간은 연장될 가능성이 크다"며 "자산 자체로만 보면 매력적인 매물인데, 예상치 못한 대외변수에 원매자들의 관심도가 떨어진 것 같다"고 말했다.

우선적으로 꼽히는 흥행 실패 요인은 오프라인 리테일 시장 침체다. 최근 코로나19가 장기화 국면으로 접어들면서 소비 경제가 위축되고 있다. 특히 '사회적 거리두기'로 온라인 시장으로 소비가 쏠리면서 오프라인 시장이 위축되고 있다. 안 그래도 온라인 시장이 확대되면서 오프라인 시장의 성장세가 둔화되고 있는데, 코로나19가 이를 가속화시키고 있는 형국이다.

온라인 시장은 지난 4년 동안 연평균 30%에 가까운 성장률을 기록했다. 반면 오프라인 채널을 기반으로 한 전통적 유통기업들은 경영환경 악화, 실적감소를 겪으면서 큰 위기감을 느끼고 있는 상황이다.

특히 오프라인 유통 업태 중에서도 대형마트, 슈퍼마켓의 위기감이 크다. 온라인 쇼핑으로도 '신선식품'을 구매할 수 있게 되면서다. 전통적으로 오프라인 구매행태가 일반적이었던 '신선식품' 시장에 온라인 쇼핑몰들이 빠르게 침투하고 있다. 마켓컬리, 헬로네이처, 쿠팡 등이 대표주자로 나서고 있다. 최근엔 대기업들도 온라인 신선식품 시장의 중요성을 인식하고 시장 진출에 나선 상태다.

이렇다 보니 직접적인 타격을 입은 리테일에 대한 투자는 쉽지 않은 실정이다. 실제 상반기 매각에 나섰던 홈플러스 전주 효자점도 난항을 겪고 있다.

여기에 홈플러스가 가진 우선매수권도 입찰 결과에 영향을 미친 것으로 분석된다. 홈플러스가 가진 우선매수권은 성격이 조금 다르다. 거래 종결 후 3년 뒤 권리 행사가 가능하다. 이번 거래에서 우선매수권 탓에 인수자가 변경되는 일은 벌어지지 않는다는 얘기다.

다만 행사가격이 우선매수권 행사 시점에 맞춰 공정가치를 평가해 산출하기로 약속돼 있다. 홈플러스 4개점을 인수하는 매수자 입장에선 고려해야할 변수였다. 투자 수익률에 영향을 미치기 때문이다. 3년 뒤 홈플러스가 우선매수권을 행사한다고 나오면 공정가치를 기준으로 무조건 처분해야 한다. 이때 목표한 매각가를 받아내지 못할 수도 있다. 앞서 매수한 금액보다 평가액이 낮게 나올 수도 있다.

부동산업계 관계자는 "4개 점포 모두 역세권에 자리하고 있다 보니 향후 공정가치 평가에서 손해 볼 가능성은 낮아 보인다"며 "다만 수익률에 직접적인 영향을 받을 수 있다 보니 투자자 입장에선 부담스러운 요인이 됐을 것"이라고 말했다.