이 기사는 2020년 07월 28일 10:30 thebell 에 표출된 기사입니다.

대한토지신탁이 리츠 포트폴리오를 확대한다. 기존 임대주택에 더해 물류센터를 기초자산으로 하는 리츠를 준비 중이다. 그동안 대한토지신탁의 리츠는 대부분 임대주택이 기초자산이었다. 최근 연평균 9개의 프로젝트를 실행해오며 시장에서 존재감을 과시해오고 있다. 2015년 첫 임대주택 리츠를 출범한 이후 지금까지 40개에 육박하는 임대주택 리츠를 선보였다.

◇임대주택 편중, 첫 물류센터 리츠 추진

28일 부동산업계에 따르면 대한토지신탁은 이천시 도립리 512-1번지 일원에 자리한 물류센터 매입을 추진 중이다. 이번 거래는 개발중인 자산을 준공조건부로 매입하는 구조다. 흔히 선매매라고 불린다. 통상 선매매는 물류센터 개발 사업을 위한 사업비를 선제적으로 대출해 주고, 준공 시 소유권을 넘겨받는 구조다.

매도자는 와이비케이로지스틱스다. 와비케이로지스틱스는 지난 3월 39억원이 개발 부지를 매입했다. 해당 부지는 2만여㎡에 이른다. 매입 후 개발에 나선 상태다. 개발비를 고려하면 수백억원에 이르는 차익을 실현할 것으로 점쳐진다.

대한토지신탁은 물류센터 인수 비히클(vehicle, 투자수단)로 리츠를 활용한다. 물류센터 매입가격은 700억원 선이다. 매입 부대비용을 고려한 총 투자액은 770억원 선이다. 리츠 구조는 에쿼티(equity) 250억원, 론(loan)과 임대보증금 520억원 등으로 이뤄졌다.

이번 물류센터 리츠는 대한토지신탁이 리츠 시장에 발을 들여놓은 이후 첫 시도다. 2013년 리츠 AMC 인가를 얻은 이후 리츠의 핵심은 임대주택 사업이었다. 2015년 수원 권선구 프로젝트를 시작으로 매년 9개 이르는 프로젝트를 진행하며 시장에서 존재감을 발휘하고 있다. 이렇게 매년 공격적으로 사업을 펼치면서 현재 업계내 가장 많은 공공임대주택 리츠를 운용하고 있다.

지금까지 진행한 임대주택 사업장은 38개다. 대표적인 임대주택 프로젝트로 현재 진행 중인 검단신도시 프로젝트와 하남 감일지구 프로젝트가 있다. 이들 프로젝트 규모는 8000억원에 달한다.

우선 검단신도시 프로젝트는 4만4971㎡ 부지에 지하 2층~지상 29층, 8개동으로 조성될 예정이다. 공급가구는 910가구 수준이다. 시공은 한신공영이 맡았다. 제일건설과 진행 중인 하남 감일지구는 4만3306㎡ 부지에 지하 1층~지상 30층, 5개동으로 조성된다. 공급가구는 866가구이다.

임대주택 이외에 포트폴리로오 보유 중인 리치는 리테일 리츠가 하나 있다. 2018년 6월 리츠를 주체로 내세워 인수한 홈플러스 울산 동구점이다. 당시 매입가는 1475억원이었다.

이렇게 대한토지신탁은 리츠를 통해 쏠쏠한 운용 수익을 거둬들이고 있다. 리츠 자산관리사(AMC)로서 매 분기마다 수천만원의 운용수수료를 받는다. 연간 리츠관리보수는 50억원 안팎이다. 현재 운용 중인 리츠는 총 25개다.

◇성장 중심 차입형 토지신탁 리스크에 규모 축소

대한토지신탁이 리츠의 투자영역 확대에 나선 배경은 리스크가 큰 차입형 토지신탁 프로젝트 때문이다. 차입형 토지신탁은 대표적인 하이리스크 하이리턴 사업이다. 차입형 토지신탁은 부동산 신탁사가 토지를 수탁받고 직접 사업비를 조달한다. 실질적인 사업 시행사 역할을 맡는다. 그만큼 사업 성패에 따른 책임을 떠안는다. 대신 다른 신탁상품과 달리 보수가 높게 책정된다.

대한토지신탁은 차입형 토지신탁을 통해 성장해온 대표적인 신탁사다. 대한토지신탁은 1997년 12월 대한주택보증(현 주택도시보증공사)의 자회사로 설립된 이후 한 차례 구조조정을 커져 군인공제회가 대주주로 자리하고 있다.

최근 눈에 띄는 성장세를 보였는데, 이는 부동산 시장이 활황기에 접어든 2014년 이후부터 차입형 토지신탁에 힘을 준 덕분이다. 2015년 처음으로 매출 500억원을 돌파했고, 2016년엔 600억원, 2017년엔 800억원을 넘어섰다. 2018년엔 매출 982억원을 기록하며 설립이래 최고실적을 달성했고, 작년엔 1000억원을 넘어서는데 성공했다.

이 같은 상황에서 부동산 경기 침체에 따라 차입형 토지신탁 리스크가 불거질 조짐이다. 모순적이게도 외형 성장의 중심에 있는 차입형 토지신탁 탓에 수익성은 악화되고 있다. 올해 1분기 영업이익은 137억원이다. 작년 동기대비 19.3% 감소한 액수다. 차입형 토지신탁 사업에서 선반영된 손실을 인식한 탓이다.

대부분 부동산 경기가 침체 중인 경북(탁계정대 총액비중, 13.4%)과, 경남(10.3%), 안성(13.5%), 충남(14.8%), 충북(3.5%) 등의 지역에 사업장 상당수가 소재해 있기 때문이다. 대한토지신탁도 리스크에 대한 대응으로 작년 선제적으로 손실을 반영하고, 차입형 토지신탁은 신규 프로젝트를 수주하지 않았다.