이 기사는 2020년 08월 18일 07:47 thebell 에 표출된 기사입니다.

삼성SRA자산운용이 매물로 내놓은 홈플러스 4개점 매각의 최대 변수는 우선매수권이다. 3년 뒤 공정가치로 홈플러스가 매입할 수 있는 권리다. 시장에선 어떤 형태로든 권리 행사 가능성이 높다고 보고 있다. 단 제3자가 개입하기는 힘들 전망이다. 우선매수권에 양도금지 조항이 붙은 까닭이다.

18일 부동산업계에 따르면 홈플러스가 보유하고 있는 경기 부천 상동점과 수원 영통점, 인천 작전점, 대구 칠곡점 등 4개점에 대한 우선매수권을 제3자에게 양도하지 못하는 것으로 확인됐다. 해당 점포는 현재 삼성SRA자산운용이 매각을 추진 중인 곳들이다.

앞서 홈플러스는 2013년 삼성SRA자산운용에 해당 점포를 세일앤 리스백 형태로 매각하고 임대차계약을 맺었는데, 이때 우선매수권을 부여받았다. 여기에 우선매수권을 양도하지 못하도록 하는 단서가 달렸다.

부동산업계 관계자는 "통상 세일앤 리스백 형태의 매각을 추진할 때 임차인을 보호하기 위한 차원에서 우선매수권을 부여하곤 한다"며 "통상 권리 행사에 제한을 두지 않는데, 이번엔 예외적으로 양도금지 조항이 붙었다"고 말했다.

이 우선매수권의 존재는 홈플러스 4개점 매각 입찰에 적잖이 영향을 미쳤던 요인이다. 무엇보다 제3자에게 양도를 하지 못한다는 내용을 정확하게 인지하고 있던 곳이 거의 없다. 우량한 점포였던 데다 입지도 좋아 개발 가능성을 염두에 둔 원매자들이 상당수 있었지만, 실제 입찰에 참여한 곳이 4곳뿐이었던 것도 이 때문이다.

이번에 입찰을 거쳐 우선협상자로 선정된 하나대체투자운용도 마찬가지다. 하나대체투자운용도 양도 가능성을 고려하고 입찰에 참여한 것으로 알려졌다. 권리 양도가 안 된다는 사실을 인지한 시기는 우선협상자로 선정된 이후다.

부동산업계 관계자는 "우선매수권 행사 시기가 도래하는 3년 뒤, 이 권리를 노리고 입찰에 참여하지 않은 원매자들이 상당수 있다"며 "양도금지 조항이 붙은 만큼 김이 샜을 것 같다"고 말했다.

다만 여지는 남아 있다는 게 시장 전문가들의 견해다. 부동산업계 관계자는 "양도금지 조항이 있는 것은 맞지만, 이를 회피할 수단이 없지는 않을 것"이라며 "다툼의 여지는 있지만 결국엔 양도 가능한 방법을 찾을 가능성이 있어 보인다"고 말했다.

물론 현재로선 어떤 형태로든 우선매수권을 행사해 3년 뒤 4개 점포의 주인이 바뀔 가능성이 높다는 게 시장의 시각이다. 설사 제3자 양도를 하지 못한다고 하더라도 홈플러스가 그대로 권리를 포기할 가능성이 낮기 때문이다. 입지적 요인을 고려하면 해당 점포는 모두 전략적 가치가 큰 곳들이다.

삼성SRA운용이 2013년 12월 매입했을 당시 이들 4개 점포는 매출 순위 상위 20위권에 모두 포진해 있었다. 이후로도 꾸준했고, 줄곧 상위권을 유지했다. 2018년 기준 순위를 보면 경기 부천 상동점 1위, 대구 칠곡점 5위, 수원 영통점 8위, 인천 작전점 26위 등으로 상위 10위권 내에 무려 3곳이나 포함돼 있다.

현재 우선협상자로 선정된 하나대체투자운용 입장에서 보면 3년 뒤 해당 자산을 처분해야할 가능성이 높은 셈이다. 물론 4개 점포 모두 역세권에 자리하고 있다 보니 향후 공정가치 평가에서 손해 볼 가능성은 낮다는 게 시장의 시각이다. 다만 수익률에 직접적인 영향을 받을 수 있다 보니 투자자 입장에선 부담스러운 요인일 수밖에 없다.

그럼에도 재원조달에 영향을 받을 가능성은 적을 것으로 보인다. 롯데건설이 우군으로 참여하면서 뒷단을 받쳐주는 까닭이다. 롯데건설은 향후 해당 점포들의 지리적 이점을 살려 개발하기 위해 하나대체투자운용과 손을 잡은 것으로 전해진다. 롯데건설의 지원 형태는 지급보증 형태가 유력시 된다. 하나대체투자운용이 모아야할 자금은 9000억원에 육박한다.