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코람코자산신탁, '5000억' 광교 한화갤러리아 인수한다 세일앤리스백 구조, 개발비 감안 1000억 이상 차익 추산

이명관 기자공개 2020-08-18 08:03:00

이 기사는 2020년 08월 14일 15:14 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

코람코자산신탁이 광교 한화갤러리아를 인수한다. 해당 점포는 한화갤러리아가 유동성 확보를 위해 매물로 내놓은 곳이다. 올해 초 천안 센터시티 점을 인수한 데 이어 연이어 한화갤러리아와 인연을 맺게 됐다. 매각은 일반적인 세일앤 리스백 형태다. 한화갤러리아의 최근 악화한 현금흐름이 고려된 유동성 확보 차원이라는 해석이다.

한화갤러리아는 이번 매각을 통해 6000억원을 조금 넘는 수준의 자금을 회수할 것으로 보인다. 개발비를 고려하면 수백억원에 이르는 차익을 실현할 수 있을 전망이다. 앞서 한화갤러리아는 광교점 개발에 5000억원 가량을 투입했다.

14일 부동산업계에 따르면 광교 한화갤러리아 인수 우선협상자로 코람코자산신탁이 선정된 것으로 파악된다. 코람코자산신탁과 막판까지 경쟁을 벌인 곳은 NH농협리츠운용이다. 코람코자산신탁이 정량평가와 정성평가에서 근소하게 앞서면서 배타적 협상권한을 차지한 것으로 전해진다.

부동산업계 관계자는 "광교 한화갤러리아는 입찰 전부터 20여곳에 이르는 투자가가 관심을 나타낼 정도로 시장의 관심이 컸던 매물"이라며 "세일앤 리스백 형태로 진행되면서 공실 리스크에서 자유롭다는 점이 투자자들의 이목을 끌었던 요인"이라고 말했다.

이번 매각은 한화갤러리아가 광교점을 매각한 후 재임차하는 세일앤리스백 형태로 진행 중이다. 중도해지 조항 없이 임대차 계약기간 10년 가량을 보장할 것으로 점쳐진다. 거기다 한화갤러리아가 광교점을 경기 남부권의 랜드마크로 만들기 위해 공을 들여 신축한 만큼 향후 임대차 기간은 연장될 가능성이 높다. 한화갤러리아라는 우량 임차인과 장기 계약이 예상되는 만큼 공실 리스크가 사실상 없는 셈이다.

광교 한화갤러리아는 2010년 천안점 오픈 이후 지난 3월 10년 만에 선보인 신규 점포다. 지하 7층~지상 12층 규모의 복합엔터테인먼트형 판매시설로 한화갤러리아 5개 점포 중 가장 큰 규모다. 특히 건물의 디자인에 차별성을 입히기 위해 세계적으로 유명한 건축가인 렘 콜하스 사무소에 맡겼다. 이렇게 광교점 개발에 투입된 자금은 무려 5000억원에 이른다.

한화갤러리아는 이번 매각을 통해 6000억원을 상회하는 자금을 확보할 수 있을 전망이다. 괜찮은 가격에 매각한 것이라는 게 시장의 시각이다. 투입된 개발비를 고려하면 1000억원 이상의 차익을 거둬들일 수 있을 것으로 추산된다.


한화갤러리아가 자산유동화에 나선 이유는 유동성 확보 차원으로 해석된다. 광교점 투자에 수천억원이 투입된 데다 최근 3년 동안 현금흐름이 나빠 재무 구조가 악화 조짐을 보이고 있기 때문이다.

한화갤러리아는 2017년부터 잉여현금흐름(FCF)이 마이너스(-) 기조를 보였다. 잉여현금흐름은 회사가 영업을 통해 창출한 현금유입액에서 영업능력 유지를 위해 지출되는 고정자산투자(CAPEX)를 차감한 액수다. 잉여현금흐름이 마이너스라는 이야기는 벌어들이는 영업현금으로 고정자산투자를 감당하지 못한다는 뜻이다.

세부적으로 보면 2017년 -537억원, 2018년 -25억원, 2019년 -654억원 등이다. 3년 누적 총 순 유출액은 -1218억원에 이른다. 같은 기간 영업활동현금흐름(NCF)는 2017년 452억원, 2018년 318억원, 2019년 527억원이었다. 부족한 운영자금은 외부 차입을 통해 메웠다. 총차입금은 2017년 4117억원에서 2019년 5560억원으로 불어났다.

이에 한화갤러리아는 천안 센터시티 매각도 세일앤리스백 형태로 진행했다. 작년 하반기 매각 프로세스를 시작해 지난 2월 거래를 종결했다. 매수자는 코람코자산신탁으로 한화갤러리아는 천안 센터시티 매각을 통해 3000억원에 이르는 현금을 손에 쥐었다.
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