이 기사는 2020년 09월 15일 13:23 thebell 에 표출된 기사입니다.

2020년 상반기 국내 부동산펀드 시장은 이지스자산운용과 미래에셋자산운용, 하나대체투자자산운용, 삼성SRA자산운용 등 '빅(Big) 4' 체제가 흔들림 없이 유지됐다.

수년간 이들 상위권 운용사의 순위는 조금의 변동도 없다. 다만 캡스톤자산운용, AIP자산산운용 등 신흥 강호들이 설정액을 크게 늘리며 '빅4'를 긴장시키고 있다.

대형사들의 건재함은 블라인드 펀드에서 확연하다. 하나대체투자자산운용이 산업단지 개발사업에 투자하는 펀드(오퍼튜니스틱 전략)로 설정액 상위권에 랭크됐다. 삼성SRA자산운용은 해외 투자에서 두각을 드러냈다. 국내외 실물 부동산 딜에서는 메리츠대체투자운용, AIP자산운용 등이 해외 물류센터 및 오피스를 편입한 펀드가 수위를 차지했다.

부동산펀드 판매사 중에서는 자산운용사를 계열사로 둔 곳들의 존재감이 컸다. 미래에셋대우가 10조원대 판매고로 압도적 선두였고 한화투자증권과 KB증권 등이 뒤를 이었다.

한화투자증권은 상반기 판매고를 대폭 늘리며 상위권에 랭크됐다. 사무관리회사 신한아이타스는 자금이탈이 두드러졌음에도 불구하고 1위 자리를 지켰다. 수탁고를 가장 크게 늘린 국민은행의 선전도 두드러졌다.

◇‘빅4’ 운용사 상위권 수년째 유지, 신생사 약진 '주목'


더벨 부동산펀드 리그테이블에 따르면 2020년 상반기 국내 운용사가 설정한 공사모 부동산 펀드 설정액은 104조6485억원이다. 2014년 당시 26조원 안팎에서 무려 네 배 가량 급증했다. 연초 코로나19 여파로 국내외 부동산 시장이 다소 주춤했지만 성장세를 이어갔다. 다만 반기 기준 증가폭은 10조원 안팎에서 5조원 수준으로 감소했다.

이지스자산운용(14조1445억원), 미래에셋자산운용(8조363억원), 하나대체투자자산운용(5조8020억원), 삼성SRA자산운용(5조2844억원) 등 ‘빅4’로 불리는 대형 운용사들이 건재함을 과시했다. 운용사 별로 소폭 증감은 있었지만 상위권에 랭크되는 데는 큰 문제가 없었다. 이들 운용사의 설정액은 전체 부동산펀드 설정액의 31.7%(33조2672억원)에 달한다.

'빅4' 체제는 2016년 이후 단 한 차례도 바뀌지 않았다. '빅4' 체제 안에서도 순위 변동은 전무했다. 2013년 처음 형성된 4곳 운용사의 경쟁 구도는 당시만 해도 미래에셋자산운용이 수년간 수위를 차지했다. 이지스자산운용이 2012년부터, 삼성SRA자산운용이 2013년부터 상위권에 진입했다. 이지스자산운용은 고속성장을 거듭하며 최상위권을 공고히 했다.

설정액 변화가 두드러진 곳은 캡스톤자산운용, AIP자산운용 등 신흥 강자들이다. KTB자산운용 출신 부동산 인력들이 포진한 캡스톤자산운용은 유일하게 부동산펀드 설정액이 1조원 이상 증가했다. 전체 잔고가 3조2572억원이란 점을 감안하면 50% 이상 급증했다. 국내외 부동산 대출채권 등을 중심으로 다양한 펀드를 설정했다.

시장 관계자는 “코로나19로 해외 딜 등에서 주춤한 영향을 받았지만 결과적으로 시장 팽창은 지속되고 있다”며 “’빅4’ 구도가 견고한 가운데 커지는 파이를 운용사 간 치열한 경쟁을 통해 확보하고 있다”고 말했다. 이어 “빅4’ 증감액은 큰 변동이 없는 등 중위권과 중상위권으로 도약하려는 운용사들이 공격적으로 외형이 늘린 것으로 보인다”고 덧붙였다.


◇하나대체 블라인드펀드 ‘최대 규모’, 해외투자 실물거래 싹쓸이

블라인드 펀드 부문에서는 하나대체투자산운용의 존재감이 컸다. 상위 10개 운용사(약정액 1000억원 이상 운용)들이 운용 중인 블라인드 펀드 가운데 가장 큰 규모를 자랑했다. 산업단지 개발 블라인드 펀드로 약정액은 6000억원에 달한다. 산업단지 내 그린에너지를 비롯해 지식산업센터, 호텔, 물류, 근로자기숙사 등 개발사업에 주로 투자한다.

이지스자산운용와 코람코자산운용 등 전통의 강호들도 순위에 대거 이름을 올렸다. 이지스자산운용의 국내 코어 부동산 블라인드펀드인 '이지스인컴앤그로스2호'는 약정액 5000억원, 코람코자산운용의 '코람코Debt1호'와 '2호' 펀드는 각각 3800억원 씩 총 7600억원에 달한다. 주로 부동산을 담보로 한 선순위와 후순위 사이에서 메자닌론을 실행한다.

코로나19 여파로 시장 분위기가 주춤한 가운데 실물거래에서는 메리츠대체투자운용, AIP자산운용 등이 조단위 거래를 성사시키는 성과를 만들었다. 이지스자산운용 역시 존재감을 드러낸 가운데 유경PSG자산운용, BNK자산운용, NH아문디자산운용, 마스턴자산운용 등도 2000억원대 이상의 딜을 성사시키며 레코드를 쌓았다.

특히 대외 변수에 영향을 받았던 해외 부동산 실물에서는 프랑스와 이탈리아, 스페인, 네덜란드 등 39개 물류창고에 투자하는 메리츠대체투자운용의 딜이 1조6975억원으로 가장 큰 규모를 자랑했다. 거래가는 국내를 포함해서도 압도적 1위다. 벨기에 파이낸스타워를 인수한 AIP자산운용(거래가 1조5542억원)이 뒤를 이었다.

국내에서는 5000억원대의 남산스퀘어(오피스) 딜이 최대 규모였다. 이지스자산운용이 코레이트자산운용으로부터 사들인 딜이다. BNK여의도빌딩, SEI타워, 오렌지센터 등 오피스 거래가 대부분 상위권에 랭크됐다. 홈플러스 울산점, 구미광평점 및 시화점 등을 인수한 유경PSG자산운용은 리테일 거래로 국내 두 번째 큰 규모 딜을 성사시켰다.


◇미래에셋대우 선두, 한화투자증권 약진…사무수탁사 지각변동 예고

전체 판매사 중 부동산펀드 판매잔고 1위는 유일하게 10조원을 넘긴 미래에셋대우가 차지했다. 미래에셋대우의 2020년 상반기 부동산펀드 판매잔고는 10조9996억원이었다. 미래에셋대우는 2012년부터 부동산펀드 판매잔고 1위 자리를 지키고 있다. 다만 미래에셋대우의 부동산펀드 판매잔고는 2020년 상반기 동안 435억원 가량 감소했다.

한화투자증권의 약진은 두드러졌다. 2020년 상반기에만 1조6000억원 이상 불리며 판매잔고를 늘렸다. 1위를 유지한 미래에셋대우와의 격차도 1조원대로 줄이는 데 성공했다. 전체 펀드 판매잔고(25조5378억원)에서 부동산펀드가 차지하는 비중은 38.1%로 다른 판매사와 비교해 다소 높은 편이다. NH투자증권 역시 1조원대 이상 판매고가 증가했다.

사무수탁사에선 신한아이타스가 수위를 지켰다. 수탁고(34조2322억원)는 유일하게 30조원대를 넘었다. 하지만 2020년 상반기 수탁고가 오히려 감소하는 등 이상 기류를 보이기 시작했다. 뒤를 이어 국민은행(24조7426억원), 하나펀드서비스(16조7425억원) 등이 중위권을 형성했다. 예탁결제원, 한국펀드서비스, 삼성자산운용 등은 최하위권을 맴돌았다.

2020년 6개월 동안 가장 많이 수탁고가 증가한 곳은 국민은행이다. 4조원 가까이 물량을 늘리며 신한아이타스의 뒤를 추격했다. 두 번째로 증가한 곳이 우리펀드서비스로 1조원 미만이었던 점을 고려하면 상당한 증가폭이다. 이지스자산운용의 관계사인 스카이펀드서비스는 모두 신규로만 채웠다. 이지스자산운용의 사무수탁사 이관에 따른 수혜였다.