이 기사는 2020년 09월 24일 16:16 thebell 에 표출된 기사입니다.

마스턴투자운용은 최근 부동산 전문 자산운용사 중에서 두각을 나타내고 있는 곳이다. 부동산 펀드, 리츠, PFV(프로젝트금융투자회사) 등 다양한 비히클(투자수단)을 운용해 영업수익을 창출한다.

비히클 중에서 현재 마스턴투자운용의 주력은 부동산 펀드다. 전체 수수료 수익에서 부동산 펀드가 차지하는 비중은 절반이나 된다. 그런데 마스턴투자운용의 시작은 리츠AMC였다. 지금은 부동산 펀드와 PFV에 밀려났지만, 현재의 마스턴투자운용의 근간이 됐다는 점은 부인할 수 없다.

마스턴투자운용이 공식적으로 출범한 시기는 10년 전으로 거슬러 올라간다. 2010년 코람코자산신탁 창립멤버 출신인 김대형 대표를 주축으로 설립됐다. 2010년 9월 리츠 자산관리 회사였던 마스턴에셋매니지먼트를 인수한 이후 마스턴투자운용으로 간판을 바꿔 달았다.

당시 김 대표와 함께 했던 이는 코람코자산신탁 출신인 오기식 전 이사를 비롯해 이상도 현 투자운용1본부장 전무 등이다. 후에 홍성혁 투자운용 2본부장 전무, 박경배 투자운용 2본부 투자1팀장 상무도 순차적으로 합류했다.

리츠 시장에서 강력한 입지를 지닌 코람코자산신탁 출신이 주류가 됐던 만큼 마스턴투자운용이 출범 초기 리츠를 중심으로 사업을 꾸려나갔던 선택은 당연했다. 처음으로 설정한 리츠는 '행복마스턴제1호'였다. 매입 대상 자산은 천안 소재 물류창고였다. 리츠 규모는 269억원이었다.

물론 이후 승승장구했던 것은 아니다. 아무리 리츠 영역에서 남다른 경력을 보유하고 있었지만, 여전이 이 시장의 톱티어 그룹은 따로 있었다. 이름값도 무시하기 힘들었던 요소였다. 이름값만 놓고 보면 후발주자였던 마스턴투자운용이 초기 투자 대상을 활발하게 확보하지 못했던 이유이기도 하다.

2010년 12월 초에 첫 리츠 설정 이후 두 번째 리츠를 설립하기까지 걸린 시간은 1년 6개월이다. 두 번째 리츠인 마스턴2호는 2012년 5월 말께 시장에 모습들 드러냈다. 오피스 빌딩인 센터포인트 광화문을 매입하는데 리츠를 비히클로 활용했다. 리츠 설정액은 3070억원이었다.

수천억원 규모의 대형 딜을 성공하면서 저력을 입증했다. 이후 막혔던 혈이 뚫리는 듯 마스턴투자운용은 활발하게 투자를 해나갔다. 이듬해엔 2013년에만 4개의 리츠를 선보였다. 센터포인트 서초 매입을 시작으로 비타에듀학원 건물, 이천DHL물류센터, 역삼 위워크타워까지 딜이 이어졌다. 투자규모는 센터포인트 서초가 1400억원으로 가장 컸다. 2013년 한 해동안 설정한 리츠 총액은 3700억원에 달한다.

그렇게 마스턴투자운용은 2017년까지 신규 리츠를 설정하며 존재감을 과시했다. 신규 설립 리츠 추이를 살펴보면 2014년 3개, 2015년 1개, 2016년 2개, 2017년 1개 등이다. 신규 투자가 지속해서 이뤄지면서 마스턴투자운용의 리츠 누적 운용자산 규모(AUM)도 꾸준히 늘었다. 2013년 5437억원, 2014년 8195억원으로 키워나갔다. 2017년엔 처음으로 1조원을 돌파했다. 2017년말 AUM은 1조1833억원이다.


그런데 2017년 마스턴투자운용의 전략에 변화가 감지됐다. 마스턴투자운용은 2017년 9월 전문사모집합투자업 등록한 이후 리츠를 배제하고 부동산 펀드를 주류 비히클로 활용했다. 2017년 마스턴제25호를 끝으로 작년까지 신규 리츠를 선보이지 않았다. 이에 반해 부동산 펀드를 활용한 투자는 활기를 띄었다.

당시부터 지난해까지 마스턴투자운용의 부동산 펀드 누적 AUM은 8조원을 넘는다. 리츠의 8배를 상화하는 액수다. 2017년을 기점으로 리츠에서 부동산 펀드 중심의 운용사로 완전히 변모한 셈이다. 최근 인수한 동대문 두타몰도 부동산 펀드를 활용해 인수했다.

다만 시장에선 마스턴투자운용이 다시 리츠의 비중을 높일 가능성이 있다고 전망한다. 세금 때문이다. 행정안전부가 사모 부동산 펀드에 대한 분리과세 혜택을 2년 유예하기로 했지만 신규 부동산 펀드는 그대로 합산과세를 적용키로 했다.

신규 부동산 펀드로 자산을 매입하면 토지분 재산세 및 종합부동산세가 상승해 수익률 하락이 불가피해진 셈이다. 부동산 펀드를 활용할 유인이 줄어들 수밖에 없다는 지적이 나오는 이유다.

토지에 대한 재산세는 분리과세의 경우 세율이 공시지가의 0.24%(지방교육세 포함)인데 별도 합산과세의 경우엔 0.48%(지방교육세 포함, 공시지가 10억원 이상의 경우)까지 뛴다.

분리과세 대상에서 제외될 경우엔 종합부동산세를 낸다는 점도 부담이다. 종합부동산세는 400억원 이상의 토지 공시가격에 대해서는 최고 0.84%(농특세 포함)가 부과된다. 시장에서는 신규 부동산 펀드는 기존에 설정된 부동산 펀드에 비해 토지 보유분에 대해선 1%포인트 가량을 세금으로 더 내야 한다고 보고 있다. 수익률이 낮아질 수밖에 없다.

이렇다 보니 마스턴투자운용이 부동산 펀드를 고집하지 않고, 리츠를 적절히 활용할 것으로 보인다. 실제 올해 3년여 만에 신규 리츠를 선보였다.

부동산업계 관계자는 "부동산 펀드에 대한 세제 혜택이 사라진 반면 리츠에 대한 혜택은 늘고 있다"며 "정부의 정책 기조에 맞게 마스턴투자운용의 전략도 변화할 것으로 보인다"고 전망했다.