이 기사는 2020년 10월 14일 08:02 thebell 에 표출된 기사입니다.

리츠(REITs)는 태생이 공모를 전제로 한 상품이다. 일반인에게 부동산 간접투자 기회를 제공한다는 취지로 투자비중 일부를 공모청약하도록 법으로 정해놨다.

하지만 절대 다수의 리츠는 여전히 사모로 설립되고 있다. 청약 예외조항을 이용해 대다수 리츠 자산관리회사(AMC)는 공모를 외면해왔다. 리츠 활성화 방안이 나온지 수년이 흘렀지만 상황은 크게 바뀌지 않고 있다.

공모리츠를 꺼리는 근본적인 이유는 소관부처가 이원화돼 있다는 점 때문이다. 리츠 주무부서는 국토교통부이지만 공모로 내딛는 순간 금융위원회의 재가를 거치게 돼 있다. 두 부처간 상호교류가 없다보니 리츠 설립 지연의 책임은 고스란히 AMC 몫으로 돌아가고 있다.

◇금융당국 주업무에 뒷전, 변두리 상품 인식…심사승인, 예측 불가

리츠정보시스템에 따르면 8월 기준 리츠 총 272개 중에 상장리츠는 12개에 불과했다. 자산총계 56조2000억원 가운데 상장리츠가 차지하는 비중은 3.9조원으로 전체의 7%를 넘지 못했다.


부동산투자회사법상에는 리츠 영업인가를 받거나 등록을 한 날부터 2년 이내 발행하는 주식 총수의 100분의 30 이상을 일반의 청약에 제공하여야 한다고 규정하고 있다. 리츠 심사를 일단 받으면 공모를 피해갈 수 없다는 얘기다.

하지만 실제로는 기관자금을 모아 사모 형태로 설립되는 경우가 절대 다수다. 각종 연기금, 공제회, 조합 등을 통해 기관투자 자금 50%를 확보하면 청약이 예외로 인정된다.

공모리츠가 외면받는 데에는 심사속도를 예측할 수 없는 점이 결정적으로 작용하고 있다. 공모리츠는 심사과정에서 금융위원회의 의견조회를 필수적으로 거쳐야 한다. 실제 심사는 금융감독원이 맡고 있다.

운용사 실무자 입장에선 국토교통부에 서류를 접수하고 나면 금융감독원에서 실질적으로 재가를 얻어야 한다. 거쳐야 할 부처가 많아진 탓에 심사소요 시간도 예측하기 힘든 면이 있다.

더 큰 문제는 금융감독원 내에 리츠 전담부서가 없다는 점이다. 금융감독원에서는 자산운용감독국 펀드심사팀이 리츠심사를 겸하고 있다. 소관부처가 아니다보니 생소하게 인식되는 데다가 주업무인 공사모 펀드 이슈가 생기면 뒷전으로 밀리기 일쑤다.

올해는 금융감독원 내부에서도 사모펀드 관리 감독 강화 등으로 유난히 일손이 딸리기도 했다. 주업무에 밀려 상당수 리츠들이 심사도 받아보지 못하고 무기한 지연된 사례가 발생했다. 부동산 매도자와 계약을 체결한 상황에서 심사지연은 리츠 AMC 신뢰도에 타격을 미쳤다.

금융당국 심사과정에서 문제가 생기더라도 주무부처인 국토교통부가 나서는 경우는 없다. 모든 처리는 전적으로 AMC가 지는 구조를 띠고 있다.


◇등록절차, 기대 난망…국토부 내 감정원 시스템도 부담

리츠는 인가절차 외에 등록절차를 밟을 수도 있다. 리츠 등록시에는 서류 접수후 20일 이내 등록여부를 결정하고 통지하도록 돼 있다.

하지만 이 역시 현실에선 유명무실하다. 금융위원회 손길을 완전히 벗어나기 어려워서다. 기업구조조정 리츠의 경우 금융위원회 의견청취가 의무화돼 있다. 특정금전신탁을 통해서 리츠 자금을 모집해도 신탁 소관이 금융당국이라 금융위원회를 거쳐야 한다.

국토교통부가 아무리 빨리 절차를 진행하고 싶어도 금융당국이 이행하지 않으면 상품은 보류될 수밖에 없다.

시장에선 국토교통부 내에서도 절차가 복잡해지는 점을 우려하고 있다. 국토교통부 안에 한국감정원이 실제 심사를 하고 심사표를 바탕으로 국토교통부가 승인여부를 최종 결정하는 방향으로 가고 있다. 구조상 공모리츠를 절차대로 만들려면 국토교통부와 한국감정원을 거쳐, 금융위원회와 금융감독원의 승인을 받아야 하는 꼴이다.

리츠상품의 심사를 일원화해야 한다는 목소리도 높아지고 있다. 금융상품의 성격을 가진 특성상 금융당국이 일원화해서 보는 게 맞지 않냐는 인식도 생겨나고 있다.

시장 관계자는 "펀드와 리츠를 비교하면 리츠가 심사속도전에서 밀릴 수밖에 없어 상품 경쟁력에서 불리한 구조"라며 "국토교통부의 전향적인 자세는 좋지만 실질적으로 리츠 활성화에 도움이 되려면 주무부처 일원화 논의가 진행되는게 우선 순위"라고 설명했다.