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[리츠AMC 열전]한방이 강한 켄달스퀘어, ‘메가 물류리츠’ 태동자산 1조 이상, 역대 최대 규모 물류리츠 상장 추진…리츠시장 다양화 기여

고진영 기자공개 2020-10-05 09:52:41

[편집자주]

리츠(REITs)가 새로운 투자처로 주목받고 있다. 주요 투자 대상은 백화점, 아울렛, 호텔, 아파트까지 다양한 부동산 물건이다. 규제완화와 세제혜택 등 정부의 유인책 확대와 투자처 확대를 노리는 시장 관계자들 덕분에 리츠 시장 규모는 지난해 50조원을 넘어섰다. 더벨은 그동안 시장을 일궈온 리츠AMC와 그 속에서 핵심적인 역할을 해왔던 키맨(Key man)들을 조명해보고자 한다.

이 기사는 2020년 09월 29일 13:07 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

지난해부터 급격히 팽창 중인 리츠 시장에서 켄달스퀘어리츠운용이 등장과 동시에 새 마일스톤을 세워 주목받고 있다. 리츠 AMC(자산관리회사)로 인가를 받은지 반년이 채 안된 후발주자지만 역대 최대 규모의 상장 물류리츠를 준비 중이다.

그간 중소규모가 대부분이었던 물류리츠 분야에 업계 처음으로 조단위 상품을 내놓으면서 리츠시장 다양화에 적잖은 몫을 했다는 평가다.

29일 업계에 따르면 켄달스퀘어리츠운용은 현재 ESR켄달스퀘어위탁관리리츠와 ESR켄달스퀘어에셋1호위탁관리리츠의 변경인가 절차를 밟고 있다. 당초 국내 물류센터 12개를 자산에 편입하기로 하고 승인을 받았지만 일부 자산이 빠지면서 사업계획 변경이 필요해졌기 때문이다.

두 리츠는 모자(母子)형 구조이며 이 가운데 모리츠인 ESR켄달스퀘어위탁관리리츠가 상장하는 형태다. 당초 리츠 자산규모는 2조4000억원, 공모규모는 7000억원 수준이 될 것으로 예상됐다. 그러나 8100억원에 상당하는 부천 판토스 물류센터의 인수가 가격 협상 문제로 불발되면서 최종 자산은 1조원대가 될 전망이다.

덩치가 줄긴 했지만 최근 물류센터 수요가 워낙 급증하고 있다 보니 투자매력은 충분하다는 분석이 우세하다. 물류리츠로는 상장, 비상장을 통틀어 역대 최대 규모라는 점에서도 주목받고 있다.


현재 전국에 있는 물류센터의 면적은 1200만 평 정도로 추산된다. 전자상거래 규모가 10억 달러(약 1조2천억원) 늘 때마다 평균적으로 11만6000㎡(3만5090평)의 물류센터가 필요하다고 분석되는 만큼 물류센터 몸값은 지속적으로 오를 것으로 짐작된다. 한국인터넷진흥원(KISA)에 따르면 국내 전자상거래 규모는 2018년 111조원, 2019년 133조원, 2020년 159조원으로 추정돼 매년 20% 안팎의 성장률을 보였다.

실제 코로나19로 상업용 부동산 시장이 주춤한 와중에도 물류센터 매매는 활발히 이뤄지고 있다. 올해 1분기 성사된 M&A 딜 가운데 부동산 관련 거래로 집계된 금액은 8조1936억원(완료 기준)이었다.

이중 단순 토지와 건물 외 물류센터 거래금액은 1조8334억원으로 집계됐다. 전체 부동산 거래의 22% 이상을 물류센터 거래가 차지한 꼴이다. 유통업체들이 수익성 저하를 무릅쓰고 배송 경쟁에 나서면서 그 수혜를 고스란히 물류부동산이 가져가고 있다.

리츠 시장에서도 물류 부동산을 기초 자산으로 편입하는 리츠가 부쩍 늘어나는 추세다. 8월 한 달간 새로 설립된 물류리츠만 5개에 이른다. 다만 국내 리츠시장이 주택과 오피스에 쏠려 발전해오다 보니 아직 물류리츠가 전체 시장에서 차지하는 규모는 미미한 수준이다.

8월 기준 총 272개의 리츠 중 물류리츠는 20개에 불과했다. 이 물류리츠들의 자산규모 역시 총합 8000억원으로 전체 리츠 자산규모의 1.47%를 차지하는 데 그쳤다. 개별 물류리츠 자산을 봐도 대부분이 1000억원을 밑도는 규모이고 이를 상회하는 리츠는 코크렙제52호 리츠(약 3500억원)와 케이비안성로지스틱스 리츠(약 1400억원) 등 2개뿐이다.

그러나 ESR켄달스퀘어 리츠가 등장하면서 물류리츠 중에서도 조단위 대어가 탄생하게 됐다. 물류리츠 시장은 이제 막 불이 붙는 단계라 아직 성장 초기인데 ESR켄달스퀘어 리츠가 대폭 파이를 키운 셈이다.

켄달스퀘어리츠운용의 모회사는 글로벌 물류기업 ESR의 계열사인 켄달스퀘어로지스틱스프로퍼티스(켄달스퀘어)다. 켄달스퀘어는 2014년 설립 후 부동산 개발 및 물류창고 투자에 집중해왔다. 서울과 부산 등지에 첨단물류 센터시설을 개발한 후 온라인 쇼핑몰 기업 등을 입주시키는 방식 등을 활용했다. 이후 2016년 켄달스퀘어자산운용을 세워 자산운용업으로 영역을 넓히기도 했다.

ESR켄달스퀘어 리츠가 성공적으로 상장하면 켄달스퀘어의 수익구조는 더욱 다변화될 전망이다. 업계 관계자는 "ESR켄달스퀘어 리츠는 구조를 모자 형태로 짰다는 점에서 추후 자리츠 편입을 통해 계속 규모를 키워갈 것으로 보인다"며 "다만 최근 상장리츠가 부진한 주가 흐름을 보이고 있다는 점에서 공모 성공 여부는 지켜봐야할 부분"이라고 말했다.
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