이 기사는 2020년 10월 30일 16시17분 thebell에 표출된 기사입니다

하나자산신탁이 현재 입주해 있는 테헤란로 ‘하나금융그룹 강남사옥’(옛 그레이스타워)에 리츠를 통해 투자한다. 소유 펀드의 수익증권 일부를 자산으로 편입하는 재간접리츠 형태다. 해당 빌딩은 2015년쯤 금융권에 통합사옥 바람이 불면서 하나금융그룹이 비은행 계열사 사옥 마련을 위해 사들였으며 인수용 펀드를 만들어 매입자금을 댔다.

30일 업계에 따르면 하나자산신탁은 하나금융그룹 강남사옥에 투자하기 위해 리츠 설립 절차를 밟고 있다. 빌딩 소유주체는 하나대체투자운용의 부동산펀드인 ‘하나대체투자랜드칩사모부동산신탁68호’다. 하나자산신탁은 403억원에 상당하는 규모의 펀드 수익증권을 사들일 계획이다. 사업비는 전부 에쿼티로 채운다.

하나금융그룹 강남사옥은 서울시 강남구 테헤란로 127에 위치해 있으며 하나자산신탁은 이 빌딩의 15층을 쓰고 있다. 규모는 지하 6층~지상 20층, 연면적 2만4530㎡의 오피스빌딩으로 1994년 11월 준공됐다.

해당 빌딩이 매물로 나온 것은 2015년이다. 당초 국민연금이 2008년부터 리츠를 통해 소유하다가 공실 해소에 애를 먹으면서 투자 회수를 위한 매각에 나섰다. 당시 삼성SDS가 잠실 신사옥으로 이전한 탓에 공실 리스크가 불거졌지만 5~6곳의 국내외 기관투자가들이 인수전에 뛰어드는 등 높은 관심을 보였다. 오피스 수요가 많은 강남역과 역삼역 사이 테헤란로 대로변에 위치한 만큼 입지가 좋다는 점이 투자매력으로 작용했다는 평가다.

국민연금은 새 임차인 확보를 중지하고 기업사옥용으로 빌딩을 활용하려는 원매자들과 적극적으로 매각 협상을 벌였다. 공실을 감안하면 임차인 확보의 어려움으로 자금조달이 힘들 수 있다 보니 빌딩에 직접 입주할 매수자에게 유리한 딜로 여겨졌기 때문이다.

마침 비은행 게열사들을 위한 사옥을 물색 중이던 하나금융그룹 역시 이 빌딩에 눈독을 들였다. 이에 따라 하나자산운용(현 하나대체투자자산운용)을 원매자로 내세워 입찰에 참여했고 우선협상자 낙점에 성공했다.

인수자금은 부동산펀드를 설정해 융통했으며 하나금융그룹 내 계열사들이 주요 출자자로 자금을 넣었다. 펀드 자산규모는 총 1720억6000만원으로 선순위 담보대출 926억원, 단기차입금 28억원 등의 론(loan)으로 자금을 조달했다. 하나금융지주와 하나대체투자자산운용 부동산투자 팀의 합작품이다.

이후 하나금융그룹은 내부 구조를 보강하고 층고를 높이는 등 리모델링을 거쳐 2016년 2월 계열사들의 입주를 마쳤다. 20개층 중 9개층을 사용하고 나머지는 임대를 내줬다. 현재 하나자산신탁을 비롯해 하나캐피탈과 하나저축은행 등이 들어가 있다. 하나금융지주, 하나은행, 하나대투증권 등을 제외하고 비은행 계열사 대부분이 강남 사옥으로 한 데 모인 셈이다. 사업적 시너지를 일으키고 비용절감 효과도 보기 위한 결정이었다.

이 빌딩에 투자하는 리츠 인가가 완료될 경우 하나자산신탁은 3개의 오피스빌딩 리츠를 보유하게 된다. 현재 운용 중인 오피스딜딩은 2018년 매입한 경기도 성남 분당후너스 빌딩, 지난해 매입한 역삼동 YK빌딩 등이다. 하나자산신탁은 올 들어 벌써 9개째 리츠 설립에 나서는 등 리츠사업에 공격적 태세를 보이고 있다. 모든 리츠 AMC(자산관리회사)를 통틀어 가장 많은 개수다. 리츠 운용자산을 보면 상반기 기준 9371억원, 3년간 6배로 불었다.