이 기사는 2020년 11월 06일 08:00 thebell 에 표출된 기사입니다.

안다자산운용이 매물로 내놓은 서울역 메트로타워(옛 GS역전타워) 매각 일정의 윤곽이 드러났다. 지난 7월 주관사 선정 이후 시장 조사를 추진해왔는데, 반응이 좋지 않아 입찰 시기를 저울질해오다 이달 말께 추진키로 했다. 매도자 측의 기대가격도 낮아졌다. 임대료 대비 매도호가가 높다는 시장 반응에 따른 조치로 보인다.

5일 부동산업계에 따르면 안다자산운용은 이달 말께 서울역 메트로타워 입찰을 진행할 예정이다. 매각 주관사를 선정하고 프로세스를 본격화한 지 세 달여 만이다. 매각 주관은 쿠시먼앤웨이크필드코리아가 맡고 있다.

부동산업계 관계자는 "주관사 선정 이후 입찰 전 시장 조사를 진행했는데, 분위기가 기대보다 좋지 않았다"며 "임대료 대비 매도호가가 높다는 의견이 많았다"고 말했다. 이어 "이에 입찰 일정을 조율하다 이달 말로 가닥을 잡은 상태"라고 덧붙였다.

일정의 대략적인 윤곽이 드러난 가운데 매도자 측은 시장 분위기를 고려해 매도호가(Asking Price)를 낮춘 것으로 파악된다. 당초 안다자산운용의 눈높이는 단위면적(3.3㎡) 기준 2500만원 수준이었다.

초기 매도호가는 최근 시장 분위기가 고려됐다. 최근 유동성 기조가 풍부해지면서 부동산 가격이 치솟고 있다. 강남권역(GBD)은 3.3㎡당 3300만원 후반대에서 거래가격이 형성될 정도다. 중심업무지구(CBD)도 3.3㎡당 3000만원을 넘어설 조짐이다.

실물 자산 가격이 상승하면서 예년에 비해 부동산 투자 기대 수익률인 캡레이트(cap rate)도 큰 폭으로 낮아졌다. 5년전 6% 수준이었지만 최근엔 4.5% 수준에서 부동산 가격이 결정되고 있는 추세다.

입찰을 앞둔 현재 안다자산운용은 2300만~2400만원 수준으로 호가를 낮춘 것으로 전해진다. 서울역 메트로타워의 연면적을 고려한 전체 가격은 2780억~2900억원 수준이다. 2500만원을 적용했을 때 3000억원이었던 점에 비춰보면 200억원 가량 감소한 규모다.

메트로타워는 업무동 3만2488㎡, 주차동 7420㎡ 등 전체 연면적은 3만9908㎡ 규모다. 3.3㎡당 임대료는 10만6000원 가량 되는 것으로 전해진다. 임대률 100%를 고려한 연간 임대수익은 125억원 가량 된다.

앞서 안다자산운용이 서울역 메트로타워를 매입한 시기는 2017년 12월 말께다. 이를 위해 설정한 펀드명은 '안다스테이션전문투자형사모부동산투자신탁제1호'다. 펀드의 최대 출자자는 동양생명이었다. 사실상 동양생명의 최대주주인 중국 안방보험이 동양생명을 통해 우회적으로 국내 부동산에 투자한 셈이다.

매각가는 2400억원이었다. 당시 가격은 3.3㎡당 2430만원 선이었다. 이번에 매도호가 수준에서 거래가 성사될 경우 400억원 안팎의 시세차익을 거둬들일 수 있을 전망이다.

1970년 준공된 메트로타워는 지하 2층~지상 21층으로, 두 차례 리모델링을 거쳤다. 2013년 GS건설이 본사 사옥으로 사용하다 2013년 광화문 '그랑서울'로 옮겨가면서 매물로 나왔고 이때 안젤로고든이 그해 약 1700억원에 매입했다. 이후 베스타스운용을 거쳐 안다자산운용으로 주인이 바뀌면서 몸값은 700억원 가량 상승했다.