이 기사는 2020년 11월 12일 08시20분 thebell에 표출된 기사입니다

한국토지신탁이 현대해상 강남사옥을 기초로한 공모절차에 착수했다. 공모를 통해 마련한 자금은 앞서 딜 클로징을 위해 조달했던 브릿지론 성격의 대출을 상환하는데 활용될 예정이다. 공모는 순조롭게 진행될 전망이다. 기초자산이 탄탄한 데다, 한국토지신탁과 동부건설 등 계열사가 입주하면서 공실 리스크에서 자유로워졌다.

11일 리츠업계에 따르면 한국토지신탁이 현대해상 강남사옥을 기초자산으로 한 공모에 나섰다. 오피스 빌딩 매입 주체로 내세운 리츠 '코레이트타워'가 신주를 발행하는 형태다. 총 공모액은 765억원이다. 발행주식 수는 153주다. 1주당 발행가는 5만원이다. 이중 125만주는 종류주로 일반공모로 추진된다. 청약 예정일은 이달 말께다.

나머지 28만주는 보통주 성격이다. 한국토지신탁과 동부건설이 발행신주를 매입할 예정이다. 한국토지신탁이 12만주(60억원), 동부건설이 16만주(80억원)를 투자할 예정이다. 앞서 투자했던 자금 규모를 고려하면 한국토지신탁은 총 200억원, 동부건설은 100억원을 출자하게 된다.

한국토지신탁은 이번에 조달한 공모자금을 활요해 현대해상 강남사옥 인수를 위해 조달한 브릿지론을 상환한다는 계획이다.

앞서 한국토지신탁은 리츠를 비히클로 현대해상으로부터 강남사옥을 매입했다. 매매 가격은 3.3㎡당 3407만원, 매매금액 3605억원이다. 현대해상 강남사옥은 지하 7층~지상 19층, 연면적 3만4983.47㎡ 규모다.

이때 선제적으로 딜 클로징을 위해 765억원을 단기로 빌렸다. 브릿지론 대주단은 캐피탈사로 구성됐다. 신한캐피탈 465억원, 하나캐피탈 200억원, BNK캐피탈 100억원 등이다. 단기 성격이다 보니 조달금리는 5.5%로 다소 높게 책정됐다.

이번에 브릿지론이 상환되면 리츠의 구조는 에쿼티(equity) 1595억원, 론(loan) 2254억원으로 변경된다. 선순위 2253억원에 대한 대주단은 변동없다. 앞서 구성된 대로 전부 생명보험사로 꾸려져 있다. 삼성생명이 1053억원, 한화생명보험이 1000억원, KB생명이 200억원을 각각 책임졌다.

앞서 조달한 에쿼티 830억원의 경우 우선주 투자자는 KB증권과 신한캐피탈, 개인투자자 등이다. 우선주 발행액은 KB증권 400억원, 신한캐피탈 200억원, 개인투자자 70억원 등 총 670억원이다. 보통주 투자자는 한국토지신탁(140억원)과 동부건설(20억원)이다.

공모분위기는 나쁘지 않다는 게 시장의 시각이다. 우선 비상장공모 성격이다보니 주가 리스크에서 빗겨가 있다. 최근 공모상장 리츠의 경우 공모가 방어에도 힘겨워하고 있다. 올해 상장한 리츠 대부분 공모가를 밑돌거나 간신히 턱걸이하는 수준에 그치고 있다.

더욱이 비상장 공모의 경우 안정적인 배당에 더해 향후 투자금 회수시 시세차익을 공유할 수 있다는 점이 매력이다. 안정성에 방점을 둔 투자자들의 관심이 이어질 전망이다.

현재 코레이트타워로 빌딩명을 바꾼 이 빌딩에는 한국토지신탁과 동부건설 등 계열사가 입주한 상태다. 강남과 서울역 인근으로 뿔뿔이 흩어져 있던 주요 조직이 한데 뭉쳤다. 법무법인 태평양이 빠져나간 빈자리를 채웠다. 본사 사옥으로 활용하기 위해 매입한 만큼 공실 리스크가 사실상 없다. 배당에 대한 안정성이 보장된 셈이다.

한국토지신탁이 현대해상 강남사옥을 매입하면서 투자자들에게 내건 목표 배당률은 종류주식 기준 5.5% 수준이다. 투자금 회수를 통해 시세차익을 고려하면 최대 7%까지 가능할 것으로 예상된다.