이 기사는 2020년 11월 12일 14:51 thebell 에 표출된 기사입니다.

이지스자산운용이 역삼 위워크타워(옛 PCA라이프타워)를 인수를 마무리했다. 거래가격은 1500억원 중반대다. 이지스자산운용은 국민연금과 새마을금고를 통해 순조롭게 재원을 마련했다.

역삼 위워크타워(선릉 1호점)는 케이리츠투자운용이 투자금 회수를 위해 매물로 내놓은 곳이다. 이번 거래를 통해 케이리츠투자운용은 투자 2년여 만에 100억원을 상회하는 차익을 실현할 것으로 보인다.

12일 부동산업계에 따르면 이지스자산운용은 최근 매도자 측에 역삼 위워크타워 인수 잔금을 완납했다. 이후 곧바로 소유권 이전작업까지 끝마쳤다. 최종 거래금액은 단위면적(3.3㎡) 기준 2900만원으로 결정됐다. 연면적 기준 총액은 1726억원이다.

옛 르네상스호텔 사거리에 자리하고 있는 역삼 위워크타워는 지하 6층~지상 22층, 연면적 1만9646㎡ 규모로 건립됐다. 위워크타워로 빌딩명을 바꾸기 전까지 PCA라이프타워로 불렸다. 책임임차인인 PCA생명이 사옥으로 활용하고 있었기 때문이다. 그러다 2018년 초 위워크(WeWork)를 새로운 핵심 임차인으로 맞이하면서 빌딩 브랜드명칭을 '위워크타워'로 변경했다.

이지스자산운용은 국민연금으로부터 자금을 받은 블라인드 펀드와 담보대출을 통해 인수 재원을 별다른 잡음없이 마련했다. 블라인드 펀드를 통해 투입한 자금은 690억원 수준이다. 나머지 1035억원은 담보대출로 충당했다. LTV비율로 보면 60% 수준이다.

담보대출은 전액 새마을금고가 책임졌다. 금리는 2.6% 수준으로 연간 이자비용은 27억원 선이다. 비슷한 시기 매각이 이뤄진 위워크 일송빌딩과 달리 2년치 이자 유보 조건이 없다. 이렇게 새마을금고가 단독으로 대출을 주선하 것은 역삼 위워크타워의 투자가치에 후한 평가를 내렸기 때문이다.

우선 핵심 임차인인 위워크가 그간의 부진을 씻어내고 경영 사정이 안정화 국면으로 접어들었다.지난 1분기 매출은 10억달러를 넘어섰다. 전년대비 45% 증가한 액수다. 위워크 전체 멤버수도 현재 69만9000명 수준으로 전년대비 49% 불어났다. 세부적으로 보면 전년말 37개국 138개 도시, 740개 지점을 운영했다. 멤버수는 66만2000명 수준이었다.

올들어 지난 1분기 기준 38개국 149개 도시 828개 지점으로 늘었다. 멤버수도 69만3000명으로 증가하면서 70만명 돌파가 임박한 상태다. 국내도 멤버수가 꾸준히 증가하고 있다. 지난 2월과 비교하면 넉 달 사이 멤버수는 7% 증가했다. 전년 동기와 비교하면 멤버수는 21% 불어났다. 현재 위워크의 국내 멤버수는 2만명, 임대 면적은 연면적 기준 22만4400㎡ 규모로 전해진다.

임차인 외에 지리적 이점도 주목할 만한 요소였다. 역삼 위워크타워의 경우 지리적 이점 덕분에 위워크가 전차인을 순조롭게 확보할 수 있었다. 설사 위워크가 아니더라도 새로운 임차인을 구하는 게 어렵지 않을 정도로 지리적 이점이 뛰어난 곳이라는 게 시장의 평가다.

케이리츠투자운용은 시장의 예상치를 웃도는 가격으로 매각에 성공하면서 꽤 쏠쏠한 차익을 실현한 것으로 추산된다.

케이리츠운용이 역삼 위워크타워를 매입한 시기는 지난해 초다. 케이리츠운용은 셰어 딜 형태로 역삼 위워크타워를 매입했다. 셰어 딜은 오피스를 소유한 리츠를 존속시키고 원매자가 리츠 지분을 인수하는 형태의 리츠 주식양수도 거래다. 통상 절세를 위해 셰어 딜을 택한다.

케이리츠운용은 매도자인 마스턴투자운용으로부터 자산이 아닌 리츠 마스턴제7호의 지분을 사들였다. 마스턴제7호는 마스턴운용이 2013년 11월 전신인 PCA라이프타워를 매입했을 때 인수주체로 내세운 리츠다. 케이리츠운용은 지분 매입을 마무리한 이후 작년 9월 케이알제9호로 리츠명을 변경했다. 가격은 1400억원대였다.

이를 기준으로 보면 케이리츠투자운용은 300억원대에 이르는 시세차익을 거둬들인 것으로 추산된다. 여기에 배당까지 더해지면 최종 투자수익률은 오를 전망이다. 통상 최종 투자수익률은 배당도 포함된다. 배당재원이 되는 연간 임대료 수익은 70억원 수준이다. 투자 기간을 고려한 임대료 수익은 100억원에 이른다.