이 기사는 2020년 12월 02일 11:27 thebell 에 표출된 기사입니다.

한국리츠협회가 민간임대주택리츠 활성화를 위한 제도개선 논의를 진행하고 있다. 민간임대주택특별법 개정으로 규제가 강화된 이후 임대사업자가 사업을 영위하기 힘들다고 보고 대안 마련에 나선 것이다.

2일 관련 업계에 따르면 한국리츠협회는 제도개선 태스크포스(TF)를 통해 민간임대주택리츠 활성화 방안을 연구하고 있다. 공공지원형 모자(母子)리츠의 세제감면 혜택을 부여하기 위한 제도마련을 비롯해 주택리츠 지방세 혜택 범위 확대, 기업형 임대사업자 대출 규제 완화 등이 논의되고 있는 것으로 알려졌다.

임대주택리츠(Rental house REITs)는 임대주택을 짓거나 매입해서 공급하는 사업으로 공공임대와 민간임대로 나뉜다. 민간임대리츠는 주택도시보증공사(HUG) 등에서 기금을 출자하는 공공지원형이 있고 순수 민간형이 있다. 대부분 수익성을 기반으로 사업이 추진돼 수도권에 공급입지가 집중돼 왔다.

협회 차원에서 제도개선에 나선 것은 8월 민간임대주택특별법 개정 여파가 크게 작용했다. 특별법 개정으로 단기임대사업 유형(매입형, 건설형)이 아예 폐지됐다. 4년 단기임대 신규등록이 금지됐고 8년 장기 아파트 매입임대도 세제혜택에서 제외됐다. 폐지된 사업유형은 최소 임대의무기간이 끝나면 자동 등록말소가 추진된다. 장기임대유형의 임대의무기간도 8년에서 10년으로 연장될 전망이다.

이밖에 한국리츠협회가 발간한 리츠마켓브리핑 11월호에 따르면 부동산투자회사가 임대주택을 직접 사용한 것이 아닌 신탁행위라는 이유로 지방세 감면 혜택에서 배제되는 사례도 있는 것으로 나타났다.

시장에선 정부규제로 인해 임대주택리츠의 사업성이 악화되면 주택 신규공급 위축이 불가피할 것으로 내다봤다. 임대수익률이 연간 자기자본이익률(ROE) 4% 미만으로 통제한 경우가 다수인 상황에서 규제가 추가돼 마이너스 수익률로 떨어질 수 있다는 관측이 지배적이다.

리츠협회는 민간임대주택 리츠 구분을 통한 세분화된 정책을 구상하고 있다. 기업형 임대사업자 기준을 신설해 법인보유 주택의 세제감면 혜택을 강화하는 방안이 논의되고 있다. 주택리츠를 위한 임대사업자의 적격성을 검토해 대출, 세금 등을 풀어주는 방안도 모색하고 있다. 지방세 혜택범위 확대에 대해서도 법규개정을 위한 제도개선 필요성에 공감대가 형성돼 있다.

논란이 됐던 공공지원형 민간임대주택리츠의 분양전환에 대해서는 제도 보완이 좀더 필요할 것으로 보인다. 공공지원형은 정부기금의 출자를 통해 민간사업을 지원하는 형태로 이뤄졌다. 임대 만기 때 분양전환시 자산가치가 급격하게 올라 투기수요를 야기한다는 지적이 있었다.

리츠 사업초기부터 분양 상한선을 둘 경우 민간사업자가 아예 외면할 가능성이 높다. 시세대로 매각하면 사업자가 막대한 차익을 누리게 되고, 반대로 규제를 두면 개인이 이익을 독차지한다는 점에서 형평성 논란이 계속되고 있다. 분양전환 시점에 갈등의 소지를 안고 있는 셈이다.

리츠 관련 업계에선 그동안 임대리츠와 관련해 상당한 불만이 누적돼 왔다. 리츠 자산관리회사(AMC)에 대한 보수가 워낙 박한 데다가 임대의무기간이 늘어나 공사기간까지 감안하면 매각까지 최소 13년 안팎을 기다려야 하는 점을 부담으로 지목해왔다.

임대리츠 상당수가 수도권 지역에 분포하고 있는 점도 풀어야 할 과제로 보인다. 수익성 측면에서 수도권 선호도가 압도적으로 높게 나타나지만 부지확보 자체가 어려울 수 있어서다. 한국토지주택공사 등에서 물량을 얼만큼 풀어낼지가 관건이 되는 셈이다. 최근 6년간 임대주택리츠 투자지역은 공공, 민간 합산 기준 수도권이 65%를 차지했고 지방이 35%대를 밑돌았다.

올해 공모리츠 가운데 임대사업과 관련된 것은 8월 상장한 이지스레지던스가 유일했다. 이지스레지던스리츠는 인천시 부평구 십정동 일원 십정2구역 주거환경개선사업에 투자해 공공지원 민간임대 아파트를 개발하는 방식이다. 총 5678세대 가운데 3578세대가 리츠에 편입된다. 준공 예정일은 2022년이고 시공사는 포스코건설이다. 목표 배당수익률은 매각차익을 제외시 5년 기준 5.2%다. 매각차익을 포함할 경우 10년 기준 8.9%까지 올라간다.

리츠업계 관계자는 "임대 운영수익으로는 마진을 남기지 못하고 분양전환시 투자금을 회수하는 구조인데 보통주로 자금을 투입한 상황에서 10년 넘게 기다리는 것은 매력이 떨어진다"며 "임대기간을 단축해주고 리츠AMC의 보수를 현실화하는 등 다각적인 노력이 필요하다"고 설명했다.