이 기사는 2020년 12월 14일 08:00 thebell 에 표출된 기사입니다.

하이브랜드 빌딩이 매물로 나왔다. 인트러스투자운용이 리츠를 통해 운영 중인 자산으로 무려 14년만에 투자금 회수에 나선다. 앞서 인트러스투자운용이 하이브랜드 빌딩을 매입한 시기는 2006년이다.

14일 부동산업계에 따르면 인트러스투자운용이 양재 하이브랜드 빌딩 매각 작업에 돌입한 것으로 파악된다. 지난 9일 이사회를 열고 빌딩 매각안을 의결했다. 매각 방침이 결정된 만큼 향후 주관사 선정을 시작으로 본격적인 매각 절차가 이뤄질 전망이다.

현재 인트러스투자운용은 리츠 '씨나인인피니티기업구조조정부동산투자회사(씨나인인피니티)'를 통해 하이브랜드 빌딩을 운영 중이다. 씨나인인피티니의 주요 주주는 ㈜인평과 농협생명보험, 과학기술인공제회, 우리은행 등이다. 보통주 100%는 모두 ㈜인평이 보유하고 있다. 나머지 주주는 모두 의결권이 없는 우선주를 들고 있다. ㈜인평이 의사결정을 주도하고 있는 셈이다.

㈜인평은 부동산 컨설팅 업체로 하이브랜드 빌딩을 개발한 당사자다. 앞서 ㈜인평은 복합쇼핑몰인 하이브랜드 빌딩을 2005년 2월 준공했다. 하지만 복합쇼핑몰 개발 과정에서 외부차입에 대한 의존도가 높았다. 이는 고스란히 금융비용 부담으로 돌아왔다. 연간 50억원에 이르는 이자비용을 감당하기엔 역부족이었다. 준공 이듬해인 2006년엔 34억원의 당기순손실을 기록하며 적자로 전환했다.

이에 ㈜인평은 금융비 부담을 최소화하는 차원에서 2006년 4월 하이브랜드 빌딩을 리츠 씨나인인피니티에 매각했다. 다만 리츠에 출자자로 참여해 소유권을 유지하는 형태를 취했다.

당시 빌딩 거래가격은 약 750억원이었다. 이중 356억원은 주주들의 출자금에 사모와 공모를 통해 총 마련했다. 나머지는 차입을 통해 마련했다. 이중 일부는 상환됐고, 현재 남아있는 차입금 규모는 360억원이다. 현재 대주단은 신한은행(130억원), 수협은행(130억원), 수산업협동조합(100억원) 등으로 구성돼 있다. 금리는 3.5% 선이다.

초기만 하더라도 인트러스투자운용은 5년 내에 하이브랜드 빌딩을 매각한다는 계획이었다. 그러가 기존 계획을 틀고 2011년 리츠 만기를 무기한으로 늘렸다. 장기 운용 후 적절한 시기에 자금 회수에 나서겠다는 방침이었다.

그리고 올해 부동산 실물 자산에 가치가 상승하자 투자회수 적기로 보고 매각에 나선 것으로 보인다. 올들어 부동산 실물자산의 가격은 우상향 중이다. 투자자들의 자금이 쏠렸고, 기대수익률 개념인 캡레이트(cap rate)가 낮아졌다.

오피스 빌딩의 경우 강남권역(GBD)을 중심으로 가격 상승세가 눈에 띈다. 3.3㎡당 최고가는 이미 3400만원 초반대에서 결정됐다. 중심업무지구(CBD)도 3.3㎡당 3000만원을 넘어설 조짐이다.

이와 함께 물류센터도 캡레이트가 지속해서 낮아지고 있다. 특히 물류센터 캡레이트는 올해 들어 처음으로 5%가 깨졌다. 코로나19로 언택트 시대가 빠르게 도래했고, 물류센터가 각광받는 투자처로 부상했다. 투자자가 몰리며서 자연스레 가격경쟁이 붙었고 가격이 올랐다. 최근 거래된 도지물류센터의 경우 4.2% 선에서 가격이 결정됐다.

최근 오피스의 경우 평균 캡레이트는 4.5% 선이다. 이를 기준으로 하이브랜드 빌딩의 가격을 추산해보면 대략 1000억원 중반대다. 하이브랜드 빌딩을 통해 들어오는 이익은 연간 기준 65억원 선이다.