이 기사는 2021년 01월 05일 15:13 thebell 에 표출된 기사입니다.

AIM투자운용이 투자 4년만에 종로 아벤트리호텔 매각에 나섰다. 운용기한 만기가 도래한데 따른 조치다. 이번 거래는 부동산 컨버전 관점에서 전략을 짤 가능성이 높다는 게 시장의 시각이다. 최근 코로나19 장기화로 업황이 악화한 탓이다. 기존 호텔업을 이어나가기엔 부담스런 상황이다.

실제 최근 거래가 성사된 쉐라톤 팔래스 강남도 사실상 폐점을 전제로한 자산 매각 형태로 매수자를 맞이했다. 이에 아벤트리호텔도 마찬가지로 개발에 일가견이 있는 부동산 디벨로퍼를 비롯해 자산운용사가 주요 원매자 군으로 지목된다.

5일 부동산업계에 따르면 AIM투자운용은 최근 주주총회를 열고 아벤트리호텔 매각안을 의결했다. 종로 아벤트리호텔은 서울시 종로구 우정국로 46에 자리한 3성급 호텔이다. 대지면적 1093㎡에 연면적 6074㎡, 객실 수는 155실 규모다.

앞서 AIM투자운용은 2016년 10월 리츠인 '코리아밸류그로쓰호텔제4호'를 통해 호텔을 매입했다. 리츠는 에쿼티(equity) 125억원, 론(loan) 선순위 대출 246억 원, 후순위 대출 60억 원,아워홈 보증금 15억 원으로 구성됐다.

현재 리츠의 주요 주주는 엠플러스운용이 설정한 펀드 '엠플러스전문투자형사모부동산투자신탁5호(60%)'와 아벤트리알앤엠(40%) 등이다. 대출은 초기 설정된 금액 그대로 남아있다. 이번 매각을 통해 상환될 예정이다. 선수위는 푸본현대생명보험(246억원), 후순위는 코람코자산운용이 책임졌다.

AIM투자운용은 리츠 만기가 도래하면서 투자금 회수 차원에서 매각에 나섰다. 리츠 만기는 내년까지다. AIM투자운용 관계자는 "만기에 앞서 자금 회수에 나선 것"이라며 "주주들과 협의를 통해 매각 전략을 구체화할 예정"이라고 말했다. AIM투자운용은 조만간 입찰제안요청서(RFP)를 발송하고 본격적으로 주관사 선정에 나선다는 방침이다.

아직 구체적인 매각 전략에 확립되지는 않았지만, 시장에선 개발을 전제로 거래가 이뤄질 가능성에 무게를 두고 있다. 올들어 강력한 전염성을 지닌 코로나19 영향으로 호텔업 침체가 이어지고 있는 탓이다. 그도 그럴 것이 코로나19가 장기화하면서 전염병 종식도 예단하기 어려운 상황이다. 특히 객실 매출 비중이 높은 3성급 호텔의 경영난은 가중되고 있는 형국이다.

이에 잠재 원매자 군으로 기존 호텔업자 혹은 호텔업에 진출하려는 투자자는 사실상 거론되지 않고 있는 분위기다. 반면 용도 변경을 통해 자산 가치를 끌어올리는 전략을 구사하는 원매자군인 디벨로퍼와 자산운용사가 유력 후보로 떠오르고 있다.

실제 5성급 특급 호텔인 쉐라톤 팔래스 강남도 경영난 영향으로 최근 디벨로퍼에 매각됐다. 5성급임에도 불구하고 사실상 폐점을 전제로 자산 매각 형태로 거래가 성사됐다. 쉐라톤 팔래스 강남을 운영 중이던 서주산업개발은 코로나19를 이겨내지 못하고 40년 호텔업을 정리했다.

AIM투자운용은 2008년 출범한 리츠 투자운용회사다. 아시아 지역의 부동산 전문 자문 회사였던 AIM(Asia Investment Management)을 비롯해 다수의 주주들이 출자해 설립했다. 1호 리츠인 '에스와이인더스기업구조조정부동산투자회사(이하 SY-IND)'를 시작으로 다수의 리츠를 조성해 운영 중이다.

2009년 조성된 에스와이인더스는 인천 중구의 공장용지 및 기계시설을 투자대상으로 삼았다. 특히 산업용 부동산을 투자자산으로 편입한 최초의 리츠다. 보통주 수익률은 15% 수준으로 2013년 성공적으로 투자금을 회수했다. 에스와이인더의 주요 투자자는 골든브릿지와 쌍용양회공업이었다.

이외에 대표적인 리츠로 케이브이지제1호가 있다. 케이브이지제1호의 기초자산은 경기도 과천시 코오롱로 23 코오롱타워 별관이다. 2017년 성공적으로 투자금을 회수하며 시장에 존재감을 드러냈다. 보통주 수익률은 무려 72%에 달했다. 케이브이지제1호의 투자자는 과학기술인공제회와 KT&G, 코오롱인더스트리 등이다.

케이브이지제2호(KVG2)도 높은 수익률을 달성한 리츠다. 케이브이지제2호의 투자대상은 서초구 남부순환로에 위치한 JW타워다. 당시 JW홀딩스가 세일앤리스백 형태로 매각을 했는데, 이때 AIM투자운용이 리츠를 내세워 인수했다. 2018년 투자금을 회수했는데 보통주 수익률은 45% 수준을 기록했다. 주요 투자자는 새마을금고중앙회와 과학기술공제회 등이다.