이 기사는 2020년 10월 19일 16시04분 thebell에 표출된 기사입니다

하나대체투자운용이 매각 중인 SK그룹의 서린빌딩의 예비 인수자로 이지스자산운용이 선정됐다. 이지스자산운용이 제시한 금액은 1조원에 육박한다. SK그룹이라는 상징성이 반영된 결과로 해석된다.

다만 이지스자산운용이 최종 인수자로 낙점될 지 여부는 지켜봐야 한다는 지적이다. 현재로선 우선매수권을 보유 중인 SK그룹이 권리 행사에 나설 가능성이 높은 탓이다. 우선매수권 행사가격은 이지스자산운용이 제시한 금액이 기준이 된다.

19일 부동산업계에 따르면 매도자 측은 SK그룹의 서린빌딩 예비 우선협상자로 이지스자산운용을 낙점했다. 이지스자산운용은 최근 입찰을 거쳐 가장 우수한 조건을 제시한 것으로 파악된다.

부동산업계 관계자는 "이지스자산운용이 공격적으로 가격을 제시했다"며 "최근 중심상업지구(CBD)의 거래가격 추세를 훨씬 상회하는 수준을 제시한 것으로 안다"고 말했다. 이지스자산운용이 매도자 측에 제시한 가격은 단위면적(3.3㎡) 기준 3900만원 선이다. 최근 CBD의 최근 거래가격을 보면 단위면적(3.3㎡당) 기준 3000만원 수준이다.

연면적을 기준으로 보면 1조원에 육박한다. 서린빌딩의 연면적은 8만3801㎡ 수준이다. 이를 토대로 보면 이지스자산운용이 제시한 가격은 9903억원이다. 이 정도 가격은 캡레이트(cap rate) 기준 4%에도 채 미치지 못하는 가격이다. 그만큼 이지스자산운용이 기대 수익률을 포기하면서 서린빌딩에 공격적으로 가격을 제시한 셈이다. 캡레이트는 임대순이익을 부동산 가격으로 나눈 비율이다.

매도자 측이 이지스자산운용에 예비 인수자 자격을 부여한 것은 우선매수권의 존재 때문이다. 해당 우선매수권을 SK그룹이 보유 중인데, 권리 행사 여부에 따라 최종 인수자가 결정된다.

앞서 2005년 SK그룹은 서린빌딩을 뱅크오브아메리카(BoA)메릴린치에 매각했다. 매각 후 다시 임차하는 세일앤리스백 형태였다. SK그룹은 SK인천석유화학(옛 인천정유)의 인수자금 마련을 위해서 본사 사옥을 유동화하는 선택을 했다. 이 때 SK그룹은 우선매수권을 가졌다. 이후 하나대체투자운용으로 손바뀜이 있을 때 임대차 계약이 갱신되면서 우선매수권도 같이 남았다.

우선매수권은 주로 오피스 빌딩 거래에서 적잖이 활용된다. '임차인'을 보호하기 위한 목적으로 사용된다. 오피스 빌딩 매매를 통해 새로운 건물주가 왔을 때 기존 임대차 계약의 갱신 혹은 변경 과정에서 임차인은 상대적으로 '을'의 위치에 있을 수밖에 없다. 불리한 조건의 계약을 맺을 가능성이 있다. 특히 오피스 빌딩 전체를 사옥으로 사용한다고 가정하면 해당 기업이 짊어질 리스크는 더욱 커진다. 우선매수권은 통상 이럴 때 적극 활용된다. 서린빌딩이 본사 사옥이었던 만큼 SK그룹도 마찬가지의 선택을 했던 셈이다.

현재로선 우선매수권의 행사 가능성이 높다는 게 시장의 시각이다. 부동산업계 관계자는 "SK그룹이 보유 중인 우선매수권을 행사할 가능성이 높은 상태"라며 "올해 있었던 여타 부동산 매각 거래처럼 서린빌딩도 우선매수권이 최종 인수자를 결정지을 것으로 보인다"고 지적했다.

올해 상반기 매각된 하이트진로 서초사옥 거래가 대표적이다. 입찰을 통해 신한리츠운용이 예비 인수자로 낙점됐다. 이후 하이트진로가 시장의 예상과 달리 우선매수권을 행사했다. 이후 곧바로 제3자로 KB자산운용을 지정했다. KB자산운용과 선제적으로 입찰과 무관하게 협의를 거쳤다.

이번에도 제3자 지정 가능성이 있는 셈이다. 또다른 변수는 SK그룹이 리츠 시장에 진출한다는 점이다. SK그룹은 현재 수펙스를 중심으로 TF를 구성해 리츠 시장 진출을 모색하고 있다. 현재 검토 단계로 아직 구조가 구체화되지는 않은 상태다. 신사업 발굴 차원이다. 만약 직접 리츠 운용사(AMC)를 설립할 경 제3자 지정이 아닌 직접 리츠에 담을 가능성도 있다.