이 기사는 2020년 11월 27일 14시17분 thebell에 표출된 기사입니다

하나대체투자운용이 서린빌딩 매각을 진행 중인 가운데 SK그룹이 보유 중인 우선매수권을 행사키로 했다. 이에 따라 입찰을 거쳐 예비 우선협상자로 선정됐던 이지스자산운용은 더이상 이번 딜을 이어가지 못하게 됐다.

27일 부동산업계에 따르면 SK그룹이 하나대체투자운용이 매각 중인 '서린빌딩'에 대한 우선매수권을 행사키로 했다. 우선매수권 행사가격은 이지스자산운용이 매도자 측에 제시한 가격이다. 3.3㎡당 3900만원 선이다. 연면적을 기준으로 보면 9903억원에 달한다. 서린빌딩의 연면적은 8만3801㎡ 수준이다.

SK그룹 관계자는 "최근 서린빌딩에 대한 우선매수권 행사 의사를 매도자 측에 전달했다"며 "구체적인 매입 계획은 미정"이라고 말했다.

앞서 2005년 SK그룹은 서린빌딩을 뱅크오브아메리카(BoA)메릴린치에 매각했다. 매각 후 다시 임차하는 세일앤리스백 형태였다. SK그룹은 SK인천석유화학(옛 인천정유)의 인수자금 마련을 위해서 본사 사옥을 유동화하는 선택을 했다. 이 때 SK그룹은 우선매수권을 가졌다. 이후 하나대체투자운용으로 손바뀜이 있을 때 임대차 계약이 갱신되면서 우선매수권도 같이 남았다.

SK그룹이 우선매수권을 행사키로 하면서 예비 우선협상자로 선정됐던 이지스자산운용의 서린빌딩 인수 시도가 최종 무산됐다. 이지스자산운용은 앞서 진행된 입찰에서 가장 나은 조건을 제시해 우선협상자로 낙점됐다. 이지스자산운용이 내건 가격은 최근 CBD의 평균 가격인 3.3㎡당 3000만원보다 30%나 더 썼다. 전체 금액으로 보면 2000억원 이상 공격적으로 가격을 제시한 꼴이다.

부동산업계 관계자는 "이지스자산운용은 '서린빌딩'이 가진 상징성에 베팅한 것으로 안다"며 "거래 막판 우선매수권이라는 변수를 넘어서지 못했다"고 말했다. 앞서 거래가 성사된 하이트진로 서초사옥도 우선매수권이 인수자의 성패를 갈랐다. 입찰을 통해 신한리츠운용이 예비 인수자로 낙점됐다. 이후 하이트진로가 시장의 예상과 달리 우선매수권을 행사했다. 이후 곧바로 제3자로 KB자산운용을 지정했다.

앞선 사례를 비춰보면 SK그룹도 제3자 지정 가능성을 배제할 수 없다. 다만 시장에선 SK그룹이 리츠AMC를 활용할 것이 유력하다고 전망한다. 우선매수권 가격이 1조원에 이르지만 막대한 자금 소요 없이 서린빌딩을 매수할 방안이 있기 때문이다.

현재 거론되는 방안은 셰어딜이다. 셰어딜은 오피스를 소유한 비히클을 존속시키고 원매자가 해당 비히클의 지분을 인수하는 형태를 말한다. 부동산 펀드 혹은 리츠의 주식양수도 거래로 보면 된다. 셰어딜 형태로 거래가 이뤄지면 비히클은 그대로고 자산관리사만 하나대체투자운용에서 SK그룹의 리츠AMC로 바뀌게 된다.

셰어딜은 일반 부동산거래 형식과는 차이가 있다. 그동안 국내에선 원매자가 새로운 리츠나 펀드를 만들어 부동산을 취득하거나, 직접 자신의 명의로 매입하는 형태를 보였다. 셰어딜의 이점은 지분거래다 보니 취등록세 등 세금이 발생하지 않는다는 점이다. SK그룹 입장에서 보면 세금을 아끼는 선택을 할 가능성이 높다.

세금 뿐만이 아니라 대규모 자금유출을 최소화할 수 있다. 부동산 펀드인 하나랜드칩사모투자신탁 33호의 주주 구성을 보면 SK그룹 계열사들이 65.2%, 국민연금이 34.8%의 지분을 보유하고 있다. 계열사별 지분율을 보면 SK이노베이션의 지분(23.00%)이 가장 많고 그 뒤로 SK㈜ 13.51%, SK E&S 13.51% 등이다. 실질적인 거래 대상은 국민연금의 보유 지분이라는 이야기다.