이 기사는 2021년 05월 17일 07:00 thebell 에 표출된 기사입니다.

한국주택금융공사는 지난해 낮은 금리로 주택저당증권(MBS)을 40조원 넘게 발행했고, 이를 바탕으로 정책 모기지론을 시장에 공급했다. 서민 주거안정을 위한 주택금융 공급이라는 본연의 역할에 충실했다고 평가할 만하다.

하지만 주택연금 가입 기준 완화에도 불구하고 가입자 수가 정체하고 있다는 점에서 이를 해결해야 한다는 숙제를 여전히 안고 있다. 고령층의 안정적인 노후 생활을 돕기 위해 주택연금 저변 확대가 필요하다는 지적이다.

◇ 유동화증권 발행실적 양호, 자산운용수익률 4%대 '안정적'

주택금융공사는 지난해 48조5720억원의 유동화증권을 발행했다. 목표였던 45조원을 넘어서 107.9%의 목표 달성률을 기록했다. 2018년에는 28조8484억원을 발행해 82.8%의 달성률을 기록했고, 2019년 목표치의 93.6%인 28조911억원을 발행한 것에 비해선 괄목할 만한 성과다. 공사 설립 이후 2004년 6월 첫 발행 이후 330조원을 발행했다고 주택금융공사는 설명했다.

코로나19에 따른 초저금리와 안전자산 선호 현상이 맞물린 결과다. 2016년부터 2019년까지 주택금융공사는 매년 MBS를 29~32차례 발행했다. 지난해엔 41차례의 MBS를 찍어 시장에 공급했다. 가중평균 발행 금리는 2018년 2.615%, 2019년 1.861%, 작년 1.658%로 매년 낮아졌다. 금리가 낮을수록 주택금융공사가 저렴한 비용으로 자금을 모았다는 얘기다.


MBS 발행으로 조달한 자금을 서민?실수요자의 ‘내집마련’ 재원으로 썼다. 지난해 정책 모기지 공급액은 연간 43조원에 달했다. 또 전세대출보증 등 주택신용보증사업으로는 65조원을 공급했다.

주택금융공사 성과평가의 또 다른 축은 자금운용이다. 주택금융공사는 금융기관 출연금, 보증료 수입, 구상권회수, 자금운용 수익을 재원으로 투자 활동에 나선다. 굴리는 돈은 약 7조~8조원에 달한다.

작년 말 기준 운용 수익률은 4.44%로 기준 수익률 4.09%에 비해 0.35%포인트 초과 수익률을 기록했다. 2018년 2.06%, 2019년 2.54%의 운용 수익률에 비해 높은 수익률을 기록했다.

다만 자금운용의 원천인 주택금융신용보증기금(주신보기금)과 주택담보노후연금보증계정(주연보계정) 모두 대위변제가 증가하고 있는 건 개선할 점이다. 주신보기금의 작년 대위변제액은 2488억원으로 집계됐고, 올해 예상 대위변제액은 2810억원에 달할 전망이다.

대위변제란 매매 중도금이나 전세자금보증을 받은 채무자가 은행 대출을 갚지 않아 주택금융공사가 대신 갚아주는 것을 말한다.

주연보계정의 대위변제액도 2018년 79억8000만원, 2019년 87억7000만원, 작년 137억2000만원으로 증가세를 보이고 있다. 건수로도 2018년 70건, 2019년 79건, 작년 108건으로 늘고 있다.

주택연금 대위변제는 가입자 사망 후 상속인이 대출을 갚지 않은 경우 발생하며 아직까지 대위변제 규모는 크지 않으나 가입자가 확대될수록 주택금융공사의 위험요인으로 작용할 여지가 있다.

◇ 수년째 역량 쏟은 주택연금 가입자 유치 성적 ‘미흡’

최근 몇 년 새 주택금융공사의 가장 중요한 업무로 떠오른 주택연금 가입자 유치는 여전히 미흡하다. 2007년 첫 출시했지만 가입자 수는 매우 적었고 2016년 이후 가입 조건을 완화해 가입자 유치에 나섰으나 여전히 10만명에도 미치지 못하고 있다. 서민, 특히 고령층의 노후 생활과 밀접한 관련이 있는 만큼 저변 확대에 역량을 쏟아야 한다는 지적이다.

작년 말 기준 주택연금 가입자는 8만1206명으로 1년 새 1만172명이 새로 가입했다. 주택연금 가입 연령을 만 60세에서 55세로 낮추는 등 자격 조건을 완화했음에도 2019년 가입자 1만982명에 비해 오히려 줄었다. 주택연금 평균 연령은 72세이고, 평균 월지급금은 103만원이다.

주택금융공사는 가입자 확대를 위해 여러 노력을 기울이고 있으나 성과가 나지 않고 있다. 주택연금 가입 기준 완화에도 불구하고 아직까지 큰 변화가 보이지 않는 상황이다.

지난해 연말 국회에서 주택금융공사법 개정안 통과를 이끌어내며 주택연금 가입자 유치를 위한 채비는 갖췄다. 그러나 곧바로 가입자 증가로 이어질 지는 미지수다.

법 개정에 따라 가입 가능한 주택 가격 기준이 기존 시가 9억원에서 공시가격 9억원으로 바뀌었다. 시가 12억~13억원의 고가 주택을 보유한 사람도 주택연금에 가입할 수 있게 됐다. 또 주거용 오피스텔 보유자에 대해서도 주택연금 가입이 허용됐다.

덕분에 가입 대상은 늘었는데 올 들어 흐름을 보면 가입자는 오히려 줄어든 상황인 셈이다.

다만 앞으로 주택연금 가입자 증대를 이끌 수 있을 것으로 기대되는 장치들이 곧 도입된다는 점이 눈길을 끈다. 대표적으로 다음달부터 도입되는 신탁 방식 주택연금이다.

주택금융공사에 주택 소유권을 넘기는 대신 부부 중 1명이 사망해도 배우자가 자동으로 연금을 계속 받을 수 있는 제도다. 기존 상품은 상속 대상 자녀 전원의 동의를 받아야 해 연금 수급이 중단되는 일이 비일비재했다. 이 같은 부작용이 최소화될 전망이다.

아울러 압류방지 전용계좌도 도입된다. 세금 체납 등으로 인한 압류 사유가 발생해도 주택연금 지급액 중 매달 185만원까지는 압류방지 통장에 입금돼 연금을 수령할 수 있다. 이에 따른 주택연금 가입자 유인 효과도 일부 발생할 것으로 전망된다.