이 기사는 2021년 06월 25일 09:10 thebell 에 표출된 기사입니다.

비어있던 옛 롯데마트 동대전점이 수년 만에 채워진다. 이 건물은 한국토지신탁이 리츠를 통해 보유 중인데 롯데마트가 2018년 폐업한 이후 골칫덩이로 남아있었다. 1년 전에는 엑시트 시도마저 규제 이슈로 무산됐다. 하지만 고생끝에 임차인을 확보하면서 매각을 다시 추진할 때까지 시간을 벌 수 있을 전망이다.

25일 관련업계에 따르면 옛 롯데마트 동대전점은 최근 소규모 리테일 여러 건에 관해 임차계약을 맺는 데 성공했다. 7월1일 자로 입주할 예정이며 임차인들이 현재 리모델링 공사를 진행하고 있다. 오래 빈 건물이다보니 불가피한 청소 비용 등은 리츠 측에서 부담한다.

옛 롯데마트 동대전점은 대전광역시 동구 대동 160-1에 자리해 있다. 연면적 2만4626㎡ 규모로 2002년 말 완공됐다. 2013년 10월 한국토지신탁이 '케이원3호 리츠'를 통해 사들였는데 롯데마트를 안정적인 임차인으로 확보했다는 점이 투자 포인트로 꼽혔다.

수익 기반에 금이간 시점은 2018년 6월이다. 롯데마트가 실적 부진을 이유로 돌연 동대전점의 문을 닫으면서 임대차 계약을 연장하지 않았던 탓이다. 그 뒤로는 내내 건물이 공실로 유지되고 있는 상태다.

상황이 이렇다 보니 케이원3호 리츠는 2019년부터 투자회수 작업에 착수했고 작년 초 케이클라비스자산운용과 매매를 위한 본계약까지 마쳤다. 문제는 이 일대의 토지거래와 개발이 갑자기 규제를 받게 됐다는 점이다.

작년 5월 대전시가 역세권 혁신도시 개발예정지구 후보지를 대전역 근방과 연축동 2개 지역으로 선정했기 때문이다. 해당 시점으로부터 3년간 한국토지신탁은 롯데마트 동대전점을 팔거나 새로 개발하는 일이 금지됐다.

케이클라비스운용로서는 롯데마트 동대전점을 매입해 주거공간 등으로 탈바꿈하려 했으나 발을 뺄 수밖에 없었다. 매각이 불발되면서 케이원3호 리츠는 지난해 중순까지였던 존립기간을 리파이낸싱과 함께 연장했다.


이후 리츠 측은 2020년 7월 공실 해소를 위해 PM(사업관리용역)계약을 맺었지만 1년 가까이 소득을 얻지 못했다. 임차인이 없기 대문에 케이원3호 리츠가 2019년 이후 거둔 임대료 수익은 0원이다. 들어오는 자금 없이 유지비만 빠져나갔다는 뜻이다.

실제 케이원3호 리츠는 2018년 하반기에 4억5000만원, 2019년 13억4000만원, 2020년 17억8000만원의 손실을 봤다. 올해 상반기에 냈을 적자까지 감안하면 누적 손실은 40억원 이상으로 예상된다.

이번 3년 만의 임차인 유치로 드디어 한숨 돌리게된 셈이다. 다만 임대료 수익은 적자를 겨우 벗거나 손해를 줄이는 수준에 그칠 것으로 전해졌다. 대형마트에 최적화된 건물 구조상 소규모 임차로는 사용이 어려운 면적이 많기 때문이다.

한국토지신탁 측은 규제가 풀리는 2023년 5월 이후에 매각을 다시 시도할 계획이다. 직접 주거시설을 개발하는 방안도 고려했으나 컨설팅 등을 진행한 결과 매각이 낫다고 판단한 것으로 알려졌다. 다만 중간에 토지 수용이 될 수 있기 때문에 일정을 구체화하기는 어려운 상황이다.

부동산업계 관계자는 "규제로 엑시트가 늦어졌지만 주변 개발이 많이 진행된 점은 오히려 호재"라며 "추후 재매각을 한다면 디벨로퍼들이 꽤 관심을 보일 것"이라고 말했다.

올 1분기 말 기준으로 케이원3호 리츠의 최대주주는 ㈜스타코넷이다. 지분 40.96%를 가지고 있다. 당초 지분율은 91.22%였으나 지난해부터 케이클라비스자산운용(15.79%), 동산물류(9.87%), 제이디앤디파트너스(9.87%) 등에 지분을 넘겼다. 한국토지신탁 역시 8.88%를 보유 중이다.

스타코넷의 경우 2020년 6월 주주대출약정을 통해 리츠에 10억원을 대여하기도 했다. 운영자금 확보를 위한 대출이었으며 금리는 4.6%로 책정됐다. 애초 대출기간은 6개월이었지만 두 차례에 걸쳐 연장계약을 하면서 2022년 6월까지로 2년 늘렸다.