이 기사는 2021년 07월 02일 10:30 thebell 에 표출된 기사입니다.

중견 건설사 건영이 시행과 시공을 결합한 자체사업으로 무게중심을 옮긴지 3년차를 맞이했다. 디벨로퍼 출신 김민홍 건영 대표(사진)가 합류한 뒤부터 본격적인 체질개선이 시작됐다. 세컨티어 시장에서 자체사업을 직영체제로 운영하는 것이 향후 시장 변별력을 가르는 중요한 요소가 될 수 있다고 내다봤다.

김민홍 건영 대표는 2일 '라포르테 블랑 여의도' 모델하우스에서 더벨과 인터뷰를 진행했다. 김 대표는 "공사원가가 올라도 분양이 워낙 호조세를 보인 덕에 디벨로퍼 시장에 변별력이 없었다"면서 "앞으로는 공사원가에 민감해지는 시기가 도래할 것이고 이 경우 원가 컨트롤에 앞서는 디벨로퍼가 경쟁력을 가지게 될 것"이라고 설명했다.

원가를 통제하기 위한 방안이 시행과 시공을 결합한 자체사업이다. 김 대표가 디벨로퍼 시절부터 필요성을 절감해온 부분이기도 하다. 디벨로퍼는 사업기획부터 자금조달, 설계, 시공, 마케팅 등을 총괄하는 역할을 하지만 국내에선 브랜드 영향력이 큰 시공사에 주도권을 내주는 경우가 많았다. 주도권을 디벨로퍼가 가지려면 시공을 스스로 하는 수밖에 없는 셈이다.

김 대표는 건영에 합류한 2019년을 기점으로 단순 도급사업을 포트폴리오에서 아예 배제했다. 자체사업이나 공동시행사업 중심으로 기회를 찾았다. 1군 건설사가 진입하기 어려운 리모델링 사업이나 저층 주택 시장을 집중 공략했다.

분양이 예정된 '라포르테 블랑 여의도'(생활형 숙박시설)와 '라포르테 블랑 서현'(오피스텔)은 모두 리모델링 사업장이다. 각각 호텔과 대형마트를 매입해 기획 후 직접 시공하는 프로젝트다.

그는 "리모델링 사업의 경우 철거나 개발과정에서 예상치 못한 비용이 발생할 수 있다"며 "일반 시행사가 진행하면 시공사와 갈등이 빚어질 수밖에 없고 시공사를 선정하는 동안 딜 기회를 놓칠 소지도 있다"고 말했다.

건영은 자체사업을 하면서 1군 시공사가 하기 어려운 한가지를 더했다. 하도급 방식에서 벗어나 단계적 직영체제로 구조를 바꾸고 있다. 하도급 방식은 인건비를 절감할 수 있고 관리효율을 높일 수 있는 측면이 있다.

동시에 원가구조를 통제하기 어렵고 시공사 엔지니어링 역량이 떨어져 공사의 디테일한 부분을 관리하기 힘들다는 지적을 받는다. 직영체제가 리스크 부담이 있지만 품질확보와 하도급 이슈를 모두 챙길 수 있는 셈이다.

김 대표는 "개발을 하다보면 대형 시공사가 모두 하도급을 주다보니 원가구조를 잘 모르는 경우가 비일비재했다"며 "직영을 하면 흔히 인건비 등의 요소로 '앞으로 남고 뒤로 까진다'는 말이 있지만 과거에 비해 관리 효율을 높일 수 있는 방안이 많아 보완이 가능하다"고 설명했다.

김 대표 스스로 디벨로퍼 출신인 데다가 건영의 시공능력까지 결합되면서 자체사업 역량을 빠르게 키우고 있다. 그는 SK 디앤디와 RBDK 등 굵직한 디벨로퍼에서 경험을 쌓았다. 이형수 건영 회장과는 고려대학교 선후배 사이다.

건영은 옛 LIG건설이 모태로 이형수 건영이엔씨(옛 현승디엔씨) 회장이 2014년 현승 컨소시엄을 내세워 인수했다. 부동산 개발회사 신분으로 중견 건설사를 사들여 주목받았다. 이형수 회장→건영이엔씨→에이치에스홀딩스→건영으로 이어지는 지배구조를 가지고 있다. 지난해 시공능력평가 186위로 다소 뒤로 밀려있지만 단순 도급을 지양하고 자체사업으로 내실있게 실적을 쌓고 있다.

자체 브랜드 '라포르테'를 내세워 블록형 단독주택, 생활형 숙박시설, 오피스텔 등으로 종횡무진하고 있다. '라포르테 블랑 여의도'의 경우 생활형 숙박시설로 161실의 분양이 예정돼 있다. 여의도 더디자이너스호텔을 매입해 소유권 이전까지 마치면서 사업기회를 빨리 잡을 수 있었다.

부지확보 경쟁이 치열하지만 토지비에 무리한 베팅은 지양하고 있다. 롯데마트 서현점 리모델링 건 역시 입찰가가 3순위 정도로 밀려 있었지만 사업 완수능력에 점수를 받아 딜을 따냈다.