이 기사는 2021년 07월 27일 10시56분 thebell에 표출된 기사입니다

인트러스투자운용이 전남에 있는 롯데아울렛 남악점 인수를 추진한다. 그간 리츠사업에서 오피스 섹터에 집중해왔는데 드물게 리테일자산 매입에 나섰다. 지방 매물이긴 하지만 마스터리스 기간이 10년 이상 남은 데다 임차인 신용도가 뛰어나다는 점에 주목한 것으로 보인다.

현재 롯데아울렛 남악점의 책임임차인은 GS리테일이다. 기존 소유주인 이지스운용 펀드와 임대차계약을 체결한 뒤 다시 롯데쇼핑과 전대차계약을 맺고 있다.

27일 관련 업계에 따르면 인트러스투자운용은 현재 전라남도 무안군에 있는 롯데아울렛 남악점 매입작업을 진행하고 있다. 투자 비히클(vehicle)로는 리츠를 내세웠으며 매도인은 이지스자산운용이다.

이지스운용은 그간 펀드를 통해 롯데아울렛 남악점을 운용하다가 엑시트를 위해 올 3월 입찰을 실시했다. 입찰에는 운용사 4곳이 참여했는데 최고가를 써낸 인트러스운용이 우선협상자로 낙점됐다. 당시 제시한 가격은 1300억원 수준으로 알려졌다. 현재 MOU(양해각서)를 체결해둔 상태다.

시장 관계자는 “코로나19 영향으로 오프라인 유통업에 대한 불안이 상당한 시국이라는 점을 감안하면 꽤 흥행한 입찰이라고 볼 수 있다”고 말했다.

인트러스운용은 사업비 가운데 총 400억원 초반대를 에쿼티, 나머지를 대출로 마련할 계획이다. 현재 기관투자자를 모집 중이며 이미 심의가 끝난 곳도 있는 곳으로 전해졌다. 리츠 설립과 자금 조달이 예정대로 진행되면 약 3년간 운용한 뒤 매각을 통해 청산하기로 했다.

롯데아울렛 남악은 이지스운용이 2015년 개발한 복합상업시설이다. 대지면적 6만4923㎡에 지상 4층, 연면적 1만9164㎡ 규모로 건립됐다. 개발에 투입된 사업비는 1000억원 수준, 이중 토지비는 268억원으로 단위면적(3.3㎡) 당 가격이 137만원 남짓이었다.

개발초기 투자구조를 살펴보면 장기임차인으로 내정된 GS리테일이 토지를 매입하고, 이후 부동산펀드에 소유권을 넘기는 방식을 택했다. 구체적으로 2014년 10월 GS리테일이 전남개발공사로부터 사용부지 제외 반환조건부로 13만5791㎡ 부지를 매입했다. 그 뒤 이듬해 4월 개발인허가를 거쳐 토지매매 계약상 계약자 지위를 '이지스사모부동산투자신탁48호'가 승계했다.

이렇다 보니 임차구조는 다소 특이한 편이다. 개발단계부터 관여한 GS리테일이 펀드로부터 건물을 임차하고 다시 롯데쇼핑이 전대차를 통해 롯데아울렛과 롯데마트를 운영하고 있다. GS리테일의 잔여 임대차 기간은 2036년까지로 약 15년 정도가 남았다.

초우량 임차인을 확보한 만큼 임대료 미지급 등의 리스크에서 상대적으로 자유롭다는 점이 롯데아울렛 남악점의 투자 포인트로 꼽힌다. 보통 기관투자자들은 10년 이상의 마스터리스 계약이 된 자산을 선호하기 때문이다.

소비 고객층도 탄탄한 편이다. 롯데아울렛 남악은 개발 이후 전라남도 서남권에서 핵심 상업시설로 자리잡았다는 평가다. 업계 관계자는 “주변에 아울렛이나 마트가 크게 들어온 데가 동서남북으로 반경 100㎞까지는 없는 것으로 안다”며 “작년 코로나에도 불구하고 매출이 괜찮게 나온 점포”라고 말했다.