이 기사는 2021년 08월 06일 06:13 thebell 에 표출된 기사입니다.

알파자산운용이 경기도 화성시 소재(서오산)의 물류센터 개발사업에 투자하는 사모펀드를 내놨다.

6일 금융투자업계에 따르면 알파자산운용은 증권사 WM센터를 통해 ‘알파서오산물류센터전문투자형사모투자신탁’ 투자자를 모집하고 있다. 목표액은 80억원 가량이다. 만기는 30개월 안팎이지만 자산매각이 지연될 경우 자동으로 계약이 일정 기간 연장된다.

신규 상품은 코레이트자산운용이 설정한 펀드를 인수하는 재간접 구조로 설계됐다. 물류센터 개발에 자금을 투입하는 ‘코레이트전문투자형사모부동산투자신탁11호’의 수익권을 인수한다. 피투자와펀드와 별도로 500억원대 프로젝트파이낸싱(PF) 자금도 투입된다.

코레이트자산운용은 펀드 수익권을 1종과 2종으로 나눠 각각 80억원, 50억원씩 조달한다. 1종 수익원은 알파자산운용이 인수하고 2종의 경우엔 물류센터를 임차할 예정인 GS리테일(45억원)과 개발 주체인 코레이트자산운용(5억원)이 투자할 예정이다.

딜 구조를 감안하면 알파자산운용의 실질적 투자자산은 경기도 화성시에서 개발이 진행 중인 물류센터인 셈이다. ‘알파운용→코레이트운용→개발사업’으로 자금이 흘러들어간다. 개발사업에서 발생하는 수익금이 역으로 알파자산운용으로 유입되는 구조다.

코레이트자산운용이 일으킨 PF는 400억원대 가량이다. 선순위는 SC제일은행이 300억원대, 후순위는 한국투자저축은행이 100억원 규모로 집행했다. PF 대출이 종료되는 시점에 부동산담보 대출을 통해 상환하고 1,2종 우선수익권은 계속 유지한다는 복안이다.

알파자산운용은 펀드 수익률로 연 6%대 안팎을 제시했다. 보수 등 제비용 차감 후 계산된 수치다. 1, 2종으로 나눠져있는 우선수익권의 경우 운영수익은 1종에 우선 보장하되 매각차익의 경우는 2종 수익자가 상대적으로 많이 가져가는 구조로 설계됐다.

개발사업은 경기도 화성시 서오산 물류센터(상온+저온) 프로젝트다. 제2외곽순환도로, 경부고속도로 등 접근성이 양호한 점에 더해 수도권 남부 신도시에 대한 물류 수요를 충족할 수 있다는 점에서 부동산 가치가 높게 평가된다. 기존 토지 소유자는 광명전기였다.

GS리테일은 개발이 완료되면 장기 임차를 진행할 전망이다. 이미 임차 의향서를 제출한 가운데 최종 확정만 남았다. 임차 기간은 5년여 가량으로 저온과 상온 물류센터 및 사무실 등을 모두 포함한다. 인근 풍부한 수요를 확보해 추가 임차인으로 유입할 계획이다.

업계 관계자는 “물류센터는 국내외를 막론하고 수요가 풍부한 자산”이라며 “한국토지신탁 자회사인 코레이트자산운용의 업력을 감안하면 사업성이 유효할 것으로 기대된다”고 말했다. 이어 “수익률 6%대인 점을 감안하면 상품 수요는 풍부할 것”이라고 덧붙였다.