이 기사는 2021년 08월 11일 15:09 thebell 에 표출된 기사입니다.

강자는 역시 강했다. 부동산 블라인드펀드 최강자인 삼성SRA자산운용이 2021년 상반기 단일 펀드 기준 최대 규모의 글로벌 투자상품을 내놓으며 존재감을 과시했다. 지난해 부동산을 담보로 대출을 하는 최대 규모 펀드를 내놓은데 이어 이번에는 주력인 해외 부동산 상품을 출시했다. 글로벌 부동산 블라인드펀드는 삼성SRA자산운용의 전매특허다.

국내에서는 마스턴투자운용이 광폭 행보를 보였다. 개발사업, 실물부동산, 담보대출 등 라인업에 다양한 펀드를 내놓으며 괄목할 성장세를 입증했다. 코람코자산운용의 경우엔 국내 기준 최대 규모 블라인드 펀드를 내놓으며 입지를 다졌다.

◇삼성SRA, 글로벌펀드 추가 설정…단일펀드 최대 규모

더벨은 2021년 6월말 기준 부동산펀드 설정액 상위 10개 자산운용사를 대상으로 약정액 1000억원 이상의 국내외 블라인드펀드 잔고와 올 상반기 신규 설정된 펀드를 취합했다. 이중 신규 설정된 블라인드 펀드는 국내외 총 7개 펀드로 1조8330억원 규모에 달했다.


상반기 단일 펀드 중 가장 규모가 컸던 상품은 삼성SRA자산운용의 ‘삼성SRA글로벌부동산펀드 제1호(GRE 1호)’다. 약정액은 5000억원에 달한다. 해외를 중심으로 국내 자산에도 일부 투자를 병행하는 펀드다. 주요 타깃은 물류센터, 오피스, 주거단지 등이다.

‘삼성SRA글로벌부동산펀드제1호(GRE 1호)는 지난해 하반기 설정한 ‘글로벌 전략 펀드 (GSF)’와 ‘글로벌 전략 대출 펀드 (GSDF)’ 등이 빠른 속도로 약정액을 소진하면서 후속작으로 나왔다. 각각 3550억원, 3800억원 규모로 해외 오피스 및 멀티패밀리에 투자했다.

삼성SRA자산운용은 대형사 전유물인 블라인드펀드 부문 국내외 모두에서 최강자 자리를 이어오고 있다. 지난해 1조3000억원 규모로 설정된 'HUG블라인드펀드'(국내)는 리그테이블 집계 기준 최대 규모를 자랑한다. 삼성생명 등을 비롯 기관투자가가 수익자다.

'HUG블라인드펀드'는 주택도시보증공사(HUG)가 보증하는 재개발, 재정비 사업 등에 대출을 제공한다. 주택도시보증공사의 보증 사업장에 투자해 수익자들에게 상대적으로 안정적인 인컴수익을 제공한다. 펀드 만기는 12년으로 2032년 10월까지다.

이외에도 HUG블라인드펀드를 포함해 약정액 1000억원 이상 기준 상위 10개 펀드 중 5개 펀드다. 5개 전체 약정액은 3조원을 웃돈다. HUG블라인드펀드를 제외하면 4개 펀드는 모두 해외투자 펀드다. 글로벌 물류, 오피스, 멀티패밀리 등을 포트폴리오로 구성한다.

◇국내 블라인드, 마스턴 장악...코람코 괄목 성과

신규 설정이 한 개에 불과했던 해외와 달리 국내 블라인드 부문에서는 복수 펀드가 나왔다. 코람코자산운용, 마스턴투자운용, KB자산운용 등이 다수 상품을 내놨다. 유형 역시 대출형부터 오퍼튜니스틱, 코어플러스, 기타(프리IPO) 등으로 다양한 라인업을 구축했다.

마스턴투자운용의 행보가 가장 두드러졌다. 3개 펀드를 통해 7000억원에 달하는 설정액을 쌓았다. 블라인드펀드의 경우 프로젝트펀드 대비 운용사 네임밸류와 경쟁력 등을 갖추지 않고서는 쉽게 설정할 수 없다는 점을 감안하면 괄목할 입지가 방증된 성과다.

신규 라인업도 다양했다. 여주 삼교 물류센터 PF에 투자하는 대출상품(‘마스턴 부동산론 전문투자형 ‘, 2600억원), 충남 천안 물류센터 개발사업(‘마스턴 기회추구 전문투자형’, 2000억원), 분당 도담빌딩 실물거래(‘마스턴 핵심가치 전문투자형’, 2030억원) 등이다.

단일 펀드로는 전통의 강자 코람코자산운용의 대출형 블라인드펀드인 ‘코람코 Debt 4호’가 약정액 4000억원으로 가장 큰 규모를 나타냈다. 이외에도 공모상장예정 리츠에 투자하는 ‘코람코 공모상장예정리츠 19호’를 통해서도 1500억원 규모 펀드를 내놨다.

하나대체투자운용과 이지스자산운용, 미래에셋자산운용 등 부동산 강호들 역시 신규 설정은 없었지만 여전히 건재함을 보였다. 각각 '환경개선펀드(약정액 5550억원)'와 '인컴앤그로스2호(5000억원)', '미래에셋맵스코어펀드, 7000억원) 등이 상위권에 랭크됐다.

업계 관계자는 “비즈니스 문턱이 높은 블라인드 부문에서는 삼성SRA자산운용의 성과가 지속적인 가운데 마스턴투자운용과 코람코자산운용의 행보가 가장 인상적”이라며 “코로나19 영향이 지속된 탓에 해외보다 국내쪽 비중이 높은 점 역시 특징”이라고 말했다.