이 기사는 2021년 08월 23일 10:34 thebell 에 표출된 기사입니다.

윤재성 케이글로벌자산운용 대체투자부문 대표(사진)는 국내 최대 유통기업에서 사회생활의 첫 발을 뗐다. 세 번째 직장까지 굴지의 유통사를 오갔다.

유통과 부동산 투자의 접점은 리테일 점포개발이었다. 전국 각지를 발로 뛰며 '목이 좋은 곳'을 발탁하고 매장을 세우며 부동산 투자의 기초를 배웠다.

프랜차이즈 점포에서 물류센터로 투자규모가 커지며 자연스럽게 부동산 금융에 천착하게 됐다. 될성부른 떡잎을 알아 본 업계 선배 덕분에 자산운용업계에 입성한 윤 대표는 단일 오피스빌딩 투자로 300%가 넘는 전설적인 수익률로 보답했다. 윤 대표는 3년 내로 케이글로벌운용의 운용잔고(AUM) 2조원을 달성한다는 포부를 밝혔다.


◇성장스토리: '목 좋은 점포' 찾던 유통맨, 물류창고 투자로 금융업계 첫발

회계학과를 졸업한 그는 자연스럽게 회계사를 꿈꿨다. 1994년에는 회계사 시험이 '불시험'으로 유명하던 때였다. 1차 합격 후 2차 시험에서 두 번 낙방했다. 더 이상 회계사 시험을 준비하지 않겠다고 결심한 그의 눈에 부동산 투자가 들어왔다. 그런데 첫 발을 뗀 곳은 국내 굴지의 유통사 롯데그룹이다.

주목한 건 유통업과 부동산 투자의 교집합이었다. 유통업계에 발을 들인 이유는 역설적으로 부동산 현장에 가장 가까운 곳이었기 때문이다. 프랜차이즈 치킨집과 커피숍, 편의점 등의 점포를 어디에 입점시키느냐가 리테일 업계의 중요한 숙제였다. 롯데그룹 내 코리아세븐(현 세븐일레븐)에서 점포 개발을 맡았다.

좋은 매물을 찾는 것부터 지역의 부동산 중개법인과 미팅하고 창업자와 점포계약을 맺는 것 까지 그의 몫이었다. 목이 좋은 곳을 찾는 일은 책상머리에서 할 수 없었다. 아침 6시부터 새벽 2시까지 점찍어둔 점포 앞 500미터 반경을 지키며 유동인구를 전부 세어봤다고 했다.

물류창고 투자는 윤 대표를 금융투자업계로 이끈 터닝포인트였다. BBQ그룹에 몸담던 2014년 외부자금조달을 진행하며 JB자산운용, 미래에셋자산운용에 자문을 구했다. 펀드를 통한 부동산 투자가 어떤 과정으로 이뤄지는지를 경험하게 됐다. 펀드레이징(fundraising) 방식으로 부동산을 개발한 뒤 일정기간 마스터리스로 임대수익을 보장해주고 기간이 끝나면 매수가 가능한 옵션을 열어둔다는 프로세스에 깊은 인상을 받았다.

물류투자 부문 글로벌 선두그룹인 레드우드와의 인연도 이때 시작됐다. 미국인 사장과 아일랜드, 스코틀랜드 출신 임원들을 뒷자석에 태우고 물류창고가 들어설 곳을 투어했다. 윤 대표의 열정에 반한 이들이 레드우드 영입의사를 밝히며 물류투자에 집중하게 된다.

펀드매니저로 데뷔한 곳은 케이클라비스자산운용이다. 구재상 케이클라비스운용 회장이 운용사 설립을 준비하며 '제도권인 금융투자업계로 들어오라'고 제안했다. 결국 케이클라비스운용 창립멤버로 참여하며 펀드매니저로 첫 발을 뗐다.


◇투자 스타일 및 철학: '분산투자·정직한 투자' 기본 지킨다

윤 대표는 아버지의 가르침인 '3·3·3' 투자원칙을 고수하고 있다. 30%는 고위험군에, 30%는 중위험군에, 30%는 저위험군에 분산투자한다는 원칙이다. 누구나 다 아는 이야기지만 실천하기는 어렵다고 그는 말했다.

펀드 자금을 나의 자산으로 착각하지 않아야 한다고 했다. 투자자의 투자금을 성실히 운용하되 투자자의 돈을 내 돈으로 생각해 함부로 운용하지 말아야 한다는 이야기다. 투자자의 돈을 내 돈으로 여기면 리스크가 높은 투자를 감행하게 되고 그 투자가 결국 금융사고로 이어질 수 있다고 했다.

투자자에게 진실로 내세울 만한 딜을 확보하고 결과값에 대해 거짓말을 하지 않는 것도 철칙이다. 부동산 계약을 통해 수익을 얻다보니 매도자나 매수자, 임차인, 투자자 등 사람을 설득할 일이 많다고 했다. 점포개발을 할 때부터 '내가 투자에 구미가 당기지 않으면 추천도 하지 않는다'는 원칙을 세웠다.

케이글로벌자산운용에는 7월 합류했다. 케이글로벌운용 대주주인 강성부 KCGI 의장, 목대균 케이글로벌운용 대표와 만나며 운영철학이 같다는 생각을 했다. '일의 대가는 명확히 줘야 한다'다. 좋은 결과를 이뤄내준 동료들에게는 내 몫을 떼주더라도 그만큼의 값을 내어준다는 것이 회사 운영철학이었다.

◇트랙레코드1: 분당 M타워, 밸류애드로 수익률 312% 달성

분당 M타워 투자 건을 빼놓고는 윤 대표의 트랙레코드를 설명하기 어렵다. 그만큼 스스로 대표적인 성과로 꼽는 딜이다. 분당 M타워는 '케이클라비스전문투자형사모부동산투자신탁제3호'로 투자했다.

부동산 밸류애드(Value-Add)전략이 적중한 곳이다. 분당 M타워는 윤 대표가 투자하기 전까지 공실률이 60%에 달했다. 1만4000평 규모의 오피스빌딩으로 8400평이 죽은 공간이었다는 이야기다. 실사를 통해 M타워가 저평가돼 있다고 판단했다. 펀드 설정 직전까지 건물관리(PM)사와 임대차 계약을 진행하며 공실률을 10% 이하까지 끌어올렸다.

적지 않은 규모였기에 펀드 설정 후에도 평탄하지 않았다. M타워 2층 1500평을 임대한 리테일 업체 '드마리스'가 도산하면서 1년이 넘는 기간동안 명도 소송도 진행해야 했다. 당시 PM사였던 에스원과 협업해 판매시설을 사무실로 전환하고 정부 공공기관과 기업 본사를 유치했다.

2017년 당시 부동산 펀드로는 드물게 선순위 투자자와 후순위 투자자를 나눈 상품이었다. 1순위 투자자 수익률이 38%, 2순위 투자자 수익률이 312%에 육박했다. 매각 차익만 330억원을 기록했다. 케이클라비스운용이 운용사로 전환한 뒤 최대 실적을 기록하도록 이끈 딜이다.


◇트랙레코드2: '아산 GH물류센터·여주 쿠팡물류센터' 실물·개발 혼합형 투자 '도전장'

오랜 인연이 이어져 결국 투자가 성사된 부동산 펀드도 있다. 아산 GH물류센터다. 2015년 레드우드 그룹에 있을 당시 인수를 계획하다 중단했던 딜을 케이클라비스운용에서 성사시켰다. 2015년 당시 평택항 등 지역개발이 이뤄지지 않아 향후 엑시트에 어려움이 있었던 것으로 분석했다고 윤 대표는 말했다. 시장상황이 변화하면서 5년만에 인수 적기를 맞았다. 수익률은 10%를 상회했다.

여주 쿠팡물류센터, 광주 목동 물류센터와 여주 삼교 물류센터 투자도 주목할 만한 트랙레코드다. 여주 쿠팡물류센터 펀드와 광주 목동 물류센터 펀드가 각각 12% 이상의 수익률을 기록했다. 통상적인 부동산 펀드의 투자대상에서 한발 더 나아가 실물부동산과 증축개발 혼합형, 개발 프로젝트금융회사(PFV) 펀드를 설정했기 때문이다.

케이클라비스운용에서 부동산 물건 소싱과 펀드레이징, 펀드 설정, 펀드 운용 전반을 두루 경험했다. 투자 대상도 실물부동산부터 재간접펀드, 실물부동산과 추가개발 혼합형 펀드, 개발형 펀드, 신탁수익형 펀드, PFV 등 부동산 펀드로 가능한 모든 전략을 활용했다. 전체 수탁고는 8000억원 수준이다.

교훈을 남긴 투자도 있다. 케이글로벌운용에 함께 이직한 후배 윤상훈 부동산투자본부 이사, 남상준 과장과 설정했던 펀드다. 해당 투자로 '끝날 때까지 끝난 게 아니다'라는 교훈을 얻었다 했다.

한 그룹사가 매물을 통해 유동화를 꾀하는 구조로 펀드를 내놓게 됐는데 오너리스크가 지나치다는 평가가 나왔다. 펀드 계획을 무산시키려 고민하던 찰나에 당시 윤 이사와 남 과장이 오너가 약속을 이행하게 만들기 위해 여러 패널티 장치를 걸었다는 점을 파악하고 딜을 이어갔다. 결국 2267억원 규모의 펀드 설정이 성사됐다.

◇업계 인맥·평가 및 향후 계획: 3년내 K글로벌운용 AUM 2조 달성 목표

윤 대표는 구재상 케이클라비스 회장의 영입 제안이 '인생을 바꿔준 절대적 기회'라고 했다. 금융투자업계 경험이 전무했던 그를 발탁해 금융투자업계로 이끌어준 인물이 구재상 회장이다. 케이리츠투자운용의 홍승만 전무도 오랜 기간 소통해온 좋은 인연으로 꼽았다. 신영에셋에서 매각 자문 업무를 해온 부동산 부문 전문가로 분당 M타워로 첫 인연을 맺었다.

최근 만난 귀인은 강성부 의장과 목대균 대표다. 강 의장과 목 대표가 케이글로벌운용 설립을 계획하며 합류를 제안했다. 목대균 대표는 윤 대표에게 대체투자부문 대표직을 맡기며 독립성을 보장했다.

대체투자부문의 단기부터 장기 계획을 하나하나 세워뒀다. 첫 1년간은 투자 대상 부동산을 정해두고 자금을 모으며 트랙레코드를 쌓겠다는 목표다. 7월 합류한 윤 대표는 물류창고 딜 10건 이상을 이미 진행하고 있다. 2건에 에쿼티투자가 이뤄졌다. 2건은 허가가 완료돼 본격적인 드라이브를 걸었다. 안성IC인근 물류창고와 이천 물류창고다. 이밖에 선매입건 2건의 투자약정도 이달 완료됐다. 선매입건 2건의 시공은 한양산업개발에서 진행한다. 올해 안에 실물 부동산에도 추가 투자한다는 목표다.

2~3년차부터는 블라인드 펀드를 설정해 부동산 투자 규모를 키울 예정이다. 복수의 금융사로부터 선제안을 받았다. 3년 안에 운용잔고(AUM) 2조원을 달성하고 싶다고 했다. 글로벌 부동산 투자와 부동산투자 외의 대체투자로도 투자전략을 넓힐 계획이다. 음원 저작권 등 지적재산권이 가장 큰 관심사다.

대체투자부문 대표로서의 목표는 '즐거운 회사'다. 윤 대표는 "이율배반적이지만 가정에 충실하고 가정에 더 많은 행복을 주고 싶다는 목표가 있다"며 "모든 직원이 행복하고 즐겁게 다닐 수 있는 회사를 만든다면 일과 가정의 양립도 가능한 꿈이 될 것"이라고 말했다.