이 기사는 2021년 08월 05일 16:02 thebell 에 표출된 기사입니다.

강성부 KCGI대표가 최대주주로 나선 케이글로벌자산운용이 대체투자에 본격적인 시동을 걸었다.

부동산개발과 실물부동산 투트랙으로 복합 물류창고와 상업용 부동산 투자에 나설 전망이다. 강성부 대표가 복수의 딜에 초기 투자자로 나섰다.

◇물류창고 투자 잰걸음…하반기 12만평 목표

금융투자업계에 따르면 케이글로벌자산운용은 7월부터 본격적인 대체투자 딜소싱에 나섰다. 윤재성 대체투자부문 대표와 윤상훈 부동산투자본부 이사가 선임되며 드라이브를 걸었다. 케이글로벌운용은 대체투자부문을 부동산투자본부와 부동산투자개발본부로 나눠 부동산개발과 실물부동산, 에쿼티 투자 등으로 세분화할 예정이다.

물류창고 딜은 이미 12건 이상 진행하고 있다. 개발형 물류창고 투자 방식을 택했다. 개발형 투자는 사업용지를 직접 매입하거나 지분을 투자해 개발에 직접 참여하는 방식으로 상대적으로 높은 투자수익률을 기대할 수 있다. 시행사의 초기 계약금도 케이글로벌운용에서 일부 투자할 계획이다.

개발형 투자로 실제 운용규모(AUM)에 포함될 때까지는 2~3년 정도의 유예기간이 필요할 것으로 보인다. 2023년과 2024년 12건의 선매입 물건을 올해 하반기 유치하는 셈이다. 개발이 완료되기까지는 에쿼티 투자를 통해 수익률을 낼 예정이다.

두 건은 개발 허가가 떨어져 프로젝트 파이낸싱(PF)을 진행 중이다. 경기 안산시에 위치한 남한성 물류창고와 이천시 부발읍 물류창고 등이다. 남한성 물류창고는 1만2700평 규모로 저온창고와 상온창고를 모두 보유한 복합물류센터다. 하나금융투자가 금융주관을 맡았다. 케이글로벌운용이 선매입 방식으로 투자한다. 매입 협상은 막바지 단계다.

이천시 부발읍 물류창고도 역시 PF 단계에 돌입했다. 메리츠증권이 금융주관을 담당하고 있다. 이천시 물류창고도 케이글로벌운용이 선매입하는 방식을 택했다. 매각가는 알려지지 않았지만 인근 지역의 복합물류센터 평당 시세를 고려할 때 경쟁력 있는 가격으로 논의하고 있다. 남한성 물류창고와 이천시 물류창고는 9월 말께 PF 조달을 마무리할 것으로 보인다.

진행 중인 물류창고 연면적은 12만평 수준이다. 창립 단계의 자산운용사로서는 적지 않은 규모다. 여의도 63빌딩의 연면적이 5만300평 수준이다. 소공동 롯데호텔과 백화점의 연면적을 합하면 12만평이다.

◇실물부동산 투자 '박차'…제기동 오피스빌딩 품는다

단기적인 목표는 실물부동산 투자다. 상업용 부동산 투자를 첫 번째 목표로 삼았다. 제기동 상업용 부동산과 실질적인 투자 논의가 진행되고 있다. 5000평 규모의 상업용 부동산으로 평단가는 800~900만원 수준으로 주변 시세에 비해 낮은 수준이다. 현재 에쿼티 모집 중이다.

밸류애드 전략을 활용할 예정이다. 기존 부동산을 매입해 임차인을 정비하는 등의 방식으로 건물의 가치를 최대한 끌어올린다는 목표다. 밸류애드 전략은 윤재성 대표의 전문 분야댜. 의정부 상업용 부동산의 임차인을 정비하고 병원과 리테일 등 수요가 높은 곳을 끌어들이며 건물 가치를 높였다.

대표적인 투자성과는 분당 엠타워다. 선순위·후순위 투자자 전략의 부동산 펀드가 많지 않던 시기 과감하게 1·2종 투자자를 나누며 추가 수익을 기록하기도 했다. 1종은 우선주, 2종은 보통주의 성격으로 분배하면서 선순위 투자자에게는 꾸준한 배당을, 후순위 투자자에게는 높은 청산수익률을 남겼다. 분당 엠타워의 경우 후순위 투자자가 312%의 수익률을 가져갔다.

분당 엠타워를 담았던 '케이클라비스전문투자형사모부동산투자신탁제3호'는 케이클라비스운용이 운용사로 전환한 뒤 최대실적을 기록하는 데에 일조한 상품이다. 엠타워 매각차익과 운용보수 등이 반영되면서 케이클라비스운용의 실적이 껑충 뛰었다.

물류창고와 실물 부동산 딜에서는 케이클라비스운용 시절부터 쌓아온 시행사 네트워크를 적극 활용했다고 윤 대표는 설명했다. 윤 대표는 "과거 물류창고를 발굴해 매수하면서 인연을 쌓은 시행사 등과 투자논의를 이어왔다"며 "최근 추진되고 있는 물류창고 개발 사업에 대해 접근할 기회가 많아지다보니 빠른 시간 내에 여러 딜이 진행됐다"고 설명했다.

금융주관사와의 친분도 빠른 딜 소싱의 배경이 됐다. 현재 금융주관사를 맡은 하나금융투자와 메리츠증권 외에도 키움증권, 신한금융투자, 삼성증권 등과 네트워크를 쌓고 있다. 케이클라비스운용에서 인연을 맺었다.

케이글로벌운용의 최대주주인 강 대표가 일부 펀드의 투자자로 나설 전망이다. 케이글로벌운용의 최대주주는 KCGI에서 7월 말 강 대표로 변경됐다. KCGI가 53.33%로 최대주주였지만 변경 후에는 강 대표가 33.33%의 지분을 보유했다. 물류창고 에쿼티 투자자 등으로 참여할 것으로 보인다.