이 기사는 2021년 08월 24일 16:12 thebell 에 표출된 기사입니다.

부동산신탁사는 기존 차입형 신탁 본업 외에 도시정비사업과 리츠 등으로 영업 외연을 넓혀나간 덕에 전체 파이를 키울 수 있었다. 전통의 강호가 선두권을 유지한 가운데 금융지주계열사들이 뒤를 바짝 추격하는 형세가 이어졌다.

코람코자산신탁은 그간 부진을 털고 상반기 선두에 올랐다. 펀드와 리츠 편입자산을 일부 매각하는 과정에서 차익을 올린 영향이 컸다. 한국토지신탁과 한국자산신탁은 상위권을 유지했다. 그 뒤를 KB부동산신탁과 하나자산신탁, 아시아신탁이 이으며 중위권에 포진했다.

◇코람코신탁, 자산매각 성과…한토신, 도시정비 필두 외연 확대

국내 부동산신탁사 매출 합계는 상반기 7800억원을 기록했다. 지난해 동기대비 19% 늘어난 수치다. 신탁 본업과 펀드·리츠간 포트폴리오 균형이 맞춰지기 시작하면서 전반적으로 외형이 늘어났다.

코람코자산신탁과 한국토지신탁은 상반기 일찌감치 매출 1000억원을 넘겼다. 코람코자산신탁은 1170억원대 영업수익으로 지난해 동기보다 77% 외형을 늘렸다. 한국토지신탁도 1000억원 수준으로 7% 이상 외형을 키웠다.

코람코자산신탁의 경우 2018년 설정했던 블라인드펀드 1호 자산인 케이스퀘어 강남, 중계를 각각 매각하면서 차익을 봤다. 상장 리츠인 코람코에너지리츠 내 주유소 17개를 매각하기도 했다. 수도권 뿐만 아니라 지방 부동산 가격이 급등하면서 임대수익보다 매각차익이 높다는 판단에 따른 것이다. 리츠는 27개까지 개별 매각을 추진하고 있다.

전통의 강호인 한국토지신탁도 포트폴리오 확대에 힘입어 외연을 늘렸다. 기존 신탁사업에 편중된 구조에서 도시정비와 리츠, 기타 투자사업으로 수주규모를 키웠다.

차입형 도시정비사업 분야의 약진은 주목도를 높였다. 착공기준으로 영업수익을 인식하는데 서울 영등포동2가 가로주택, 인천 석남 재건축, 인천 학익재개발에서 사업대행자 역할을 맡아 착공이 진행되거나 앞두고 있다.

상위권의 한축인 한국자산신탁은 외형은 다소 주춤했지만 업계 최고 알짜 실적을 올렸다. 영업수익은 860억원을 올린 반면 영업이익은 590억원대로 한국토지신탁(460억원)과 코람코자산신탁(360억원)보다 높았다.


◇금융지주계열 KB·하나·아시아 괄목 성장…우리·교보신탁 열세 '대조적'

금융지주계열의 부동산신탁사는 책임준공형 관리신탁 등을 중심으로 세를 부풀려갔다. KB부동산신탁은 상위권과 대등한 실적을 올렸다. 하나자산신탁이 100억원 미만의 격차로 뒤를 쫓았다. 지난해 가장 큰 폭으로 성장했던 아시아신탁도 상승세를 그대로 유지했다.

KB부동산신탁은 810억원대 매출로 지난해 동기대비 11% 성장했다. 하나자산신탁은 720억원으로 뒤를 이었는데 성장폭은 3%대로 다소 낮았다. 신한금융지주를 새주인으로 맞은 아시아신탁은 영업수익 690억원으로 하나자산신탁과 격차를 크게 좁혔다. 올해 61%대 성장세로 신탁 본업 경쟁력에서 두각을 나타냈다.

우리자산신탁과 교보자산신탁도 지난해 동기대비 각각 9%, 25% 매출이 커지긴 했지만 격차가 다소 벌어져 있다. 우리자산신탁은 430억원의 매출을 기록했다. 대한토지신탁(560억원)과 무궁화신탁(560억원)의 외형에 다소 못 미쳤다. 교보자산신탁의 경우 신생사 바로 위 수준으로 340억원에 머물렀다.


◇신생3사 100%대 성장 약진…차입형신탁 시장 진입 기대

신생 부동산신탁 3사는 본인가 2년째를 맞아 본격적으로 외형을 늘려나가고 있다. 아직 기존 신탁사와 비교하기에는 무리가 있지만 자체 실적만 놓고보면 모두 100% 이상 성장했다.

대신자산신탁, 한국투자부동산신탁 모두 70억~80억원대 매출로 입지를 넓혔다. 하반기부터 차입형 토지신탁 진출이 가능해진다는 점에서 경쟁사를 바짝 추격할 무기가 생길 전망이다.

대신자산신탁은 신생사 중 첫번째로 차입형토지신탁 시장에 진출했다. 신영부동산신탁과 한투부동산신탁은 10월부터 진출이 가능해진다.

차입형 토지신탁을 하게 되면 신탁보수 외에 신탁계정대여금을 통한 이자수익이 발생한다. 자금을 회수하지 못할 경우 위험이 커지지만 분양이 순조로울 경우 수익성을 높일 수 있는 기회로 작용한다.