이 기사는 2021년 08월 27일 14:07 thebell 에 표출된 기사입니다.

'대전 신세계 아트앤사이언스'의 상륙 충격파가 상당한 편이다. 중부지역을 대표할 랜드마크급 유통매장이 등장하면서 인접지역에서 최대 매출을 올렸던 백화점과 대형마트가 잇따라 손을 털었다.

일찌감치 매물로 나온 곳 중에선 디벨로퍼가 나서 오피스텔 용도로 개발하고 있다. 개발사례가 하나둘씩 알려지면서 최근 등장 매물에 부동산 운용업계도 가세하는 추세다.

'대전 신세계 아트앤사이언스(Art&Science)'는 대전시 5대 상권 중 최대인 둔산동 상권에 27일 오픈했다. 연면적 28만㎡(8만6000평) 규모로 8층 백화점과 193미터 높이의 엑스포 타워를 선보였다.


신세계의 대전 상륙은 3년전 착공 당시부터 일대 부동산 개발에 영향을 미쳤다. 신세계 부지와 갑천을 사이에 두고 포진해 있는 백화점과 대형마트, 개발예정이었던 쇼핑센터 등이 타깃이 됐다.


이랜드그룹은 둔산동 상권에 NC쇼핑센터를 계획했다가 신세계 대전입점이 확정되면서 방향을 일찌감치 틀었다. 상업시설을 포기하고 430세대의 청년주택을 들이기로 했다. 계열사인 이랜드건설이 책임준공 의무를 갖고 있다.

지난해에는 홈플러스 탄방점과 둔산점이 잇따라 디벨로퍼 손에 넘어갔다. 탄방점의 경우 상현베스트개발이 인수해 건축심의가 진행중이다. 둔산점은 미래인이 4000억원에 육박하는 몸값을 주고 인수했다. 인수 이후 홈플러스 노조, 입점주 등과 이해관계가 복잡하게 얽혀 있었는데 최근 원만한 합의에 이르렀다. 대전시는 지구단위계획 변경 절차를 수립하고 있다. 기준 용적률 800%에서 최대 1300%를 허용받기 위해 위원회 심의를 받을 전망이다.

탄방점과 둔산점은 모두 오피스텔로 개발을 진행하고 있다. 기존의 상업시설로는 경쟁이 어렵다고 본 셈이다. 탄방점은 연면적 12만5000㎡로 630세대를 계획하고 있다. 둔산점은 이보다 큰 연면적 23만㎡ 규모로 1200세대가 예정돼 있다.

올해에는 지역 최대 매출을 올렸던 백화점까지 매물로 나왔다. 한화솔루션 갤러리아부문은 타임월드점을 매물로 내놨다. 타임월드점은 대전·충청권 백화점 가운데 최대 매출을 올리는 곳이다.

시장에선 매출 규모를 감안할 때 세일앤리스백(Sale & Leaseback) 형태를 점치고 있다. 다만 주변 상권이 대전신세계 입점을 중심으로 완전히 뒤바뀌고 있다는 점에서 개발 가능성을 배제할 수 없다.

갤러리아 타임월드점과 인접 거리에 있는 세이백화점 탄방점도 매물로 출회했다. KB대전둔산리테일기업구조조정 리츠는 탄방점 매각을 위해 알스퀘어를 매각 자문사로 선정했다.

백화점 매물은 기존 상권에 대한 임대차 강점보다는 개발가치가 부각되고 있다. 코로나19 이후 전대인들의 매출이 크게 줄어든 탓에 단순 세일앤리스백 형태로 나설 매수자를 찾기 힘든 면도 작용했다.

매물이 집중적으로 나오고 있는 탄방동과 둔산동 일대는 아파트 노후화 비율이 높은 편이다. 20년 이상 노후주거비율이 70%를 넘는 것으로 알려졌다. 그럼에도 상권 핵심지라는 입지와 대형 학원가가 밀집해 있어 평당 매매가는 높게 형성돼 있다. 당장 공동주택 신축이 어려운 환경에서 고급 오피스텔이 들어설 경우 주거 수요를 대체할 수 있다는 기대감이 실리고 있다.

디벨로퍼 개발사례가 나오면서 부동산운용사에서도 백화점 매물을 오피스텔로 용도변경하는 방안을 적극 검토하고 있다.

부동산 운용사 관계자는 "기존 백화점이나 마트 역시 노후화된 측면이 있고 같은 상권에 밀집해 있는 구조라 상업시설로는 매력이 떨어진다"며 "대부분 개발을 전제로 매물을 살펴보고 있다"고 설명했다.