이 기사는 2021년 11월 19일 10:30 thebell 에 표출된 기사입니다.

이든자산운용이 서울 중소규모 노후빌딩을 비롯해 유휴부지 거래에서 발군의 성과를 내고 있다. 2017년 설립된 신생사임에도 마스턴투자운용, 디벨로퍼 등에서 업력을 쌓은 인력이 주축이 된 덕에 공격적인 자산거래를 성사시키고 있다.

설립 초기부터 중소형급 오피스를 가치부가형(밸류 애드, Value added)으로 투자하는 전략과 함께 디벨로퍼처럼 부지를 개발하는 사업을 투트랙으로 진행했다.

서울 중소형 빌딩 거래에선 독보적인 실적을 쌓았다. 최근 충정로에 위치한 골든브릿지빌딩을 미국계 부동산 투자회사인 안젤로고든(Angelo Gordon)을 투자자로 유치해 인수 완료했다.

안젤로고든의 경우 오퍼튜니스틱(opportunistic) 전략에 따라 투자를 결정한 것으로 알려졌다. 오퍼튜니스틱 투자는 배당수익을 노리는 방식과 달리 개발 이후 매각 차익을 통해 목표수익을 달성하는 고위험·고수익 전략으로 통한다.

골든브릿지빌딩은 건물이 워낙 낡아 거래가 무산된 적이 있었다. 이든자산운용은 1987년 준공된 건물의 오피스 부분을 리모델링해 새로 임차인을 꾸리는 방향으로 계획을 짰다. 나머지 주거부분은 협상을 통해 순차적으로 개발을 진행할 방침이다.

이밖에도 자체 조성한 블라인드펀드를 통해 은평구 범일빌딩, 서소문 정안빌딩, 잠실 예전빌딩도 매입을 완료했다. 지난해 서울 중구 을지로1가에 위치한 부림빌딩 인수를 마무리짓기도 했다. 정확한 매입가격은 공개되지 않았지만 1000억원 안팎에서 거래가 성사됐다.

일찌감치 매입한 건물 중에선 초기보다 부지가격이 크게 오른 덕에 당장 개발에 착수하지 않아도 될 정도로 성과를 낸 것도 있다. 이든자산운용은 삼성생명 상계빌딩과 광명빌딩을 지난해 인수했는데 이후 가격이 크게 뛰면서 재매각 의사를 접었다.

이든자산운용은 디벨로퍼 업력을 가진 인력을 주축으로 개발사업에도 적극 나섰다. 최근 남산 그랜드하얏트서울 호텔 주차장 부지 약 8757㎡(2650평)를 디벨로퍼 UOD 등과 컨소시엄을 이뤄 인수 완료했다. 거래규모는 2000억원 안팎이었다.

1종 일반주거지역과 1종 전용주거지역으로 분류된 곳으로 적용 용적률이 상당히 낮지만 입지매력을 크게 내다봤다. 시장에선 저층 고급 주택단지로 개발할 가능성을 유력하게 내다봤다.

이든자산운용은 2017년 이상호 대표가 설립했다. 이 대표는 맥쿼리리얼에스테이트를 거쳐 베스타스자산운용, 에머슨자산운용 등을 이끈 경험이 있다. 홍익대학교 산업공학과를 졸업했고 대우그룹 모기업이었던 (주)대우 건설부문에서 경험을 쌓았다.

최호철 부사장과 황병훈 전무가 부동산투자를 총괄하고 있다. 최 부사장은 이지스자산운용을 거쳐 코람코자산신탁 리츠투자팀을 이끌었다. 황 전무는 리치먼드자산운용, 코람코자산운용 등에서 업력을 쌓았다.

최대주주는 이 대표로 지분 50%를 보유했다. 최 부사장이 29.4%, 황 전무가 11.7% 가량을 차지했다.

사내 부동산본부는 2018년 신설됐다. 산하에 3개팀을 뒀다. 1팀은 실물 오피스 매입을 통해 밸류애드 전략에 주력하고 있다. 신세계프라퍼티를 주요 출자자로 한 부동산 펀드 운용을 하고 있다.

2팀은 그랜드하얏트서울 호텔 주차장 부지 개발과 같이 부동산 개발사업을 영위하고 있다. 내부적으로 블라인드펀드를 추가 조성해 개발부지 투자를 계속할 예정이다. 3팀의 경우 외부에서 인력을 수혈해 셋팅단계에 들어가 있다. 올해 운용 자산은 블라인드펀드를 포함해 1조원을 넘었을 것으로 추정된다.