이 기사는 2022년 02월 08일 15:55 thebell 에 표출된 기사입니다.

네이버가 떠나는 크래프톤 타워(구 알파돔타워4) 일부 층에 현대제철이 입주를 결정하자 신한알파리츠도 이목을 끌고 있다. 신한알파리츠는 크래프톤 타워를 기초자산으로 운용 중인 다물(多物)리츠다.

앞서 같은 현대차그룹 관계사인 현대차 선행기술원도 임차기업으로 유치한 바 있다. 뒤이어 현대제철까지 유치하며 공실 리스크를 줄인 동시에 위기 관리 능력을 재입증했다는 평이다. 신한알파리츠의 기업가치를 그만큼 상승시킨 임대차 계약이 됐다.

◇네이버 떠난 자리에 우량기업 잇단 유치

8일 업계에 따르면 현대제철은 최근 서울 양재동 현대기아차사옥에 위치한 서울사무소를 성남 백현동 크래프톤 타워로 이전하기로 의결했다. 일부 층을 임대하는 계약을 체결했으며 연말 이전을 마칠 계획이다. 대상은 서울사무소 근무 직원 전부다. 양재동 현대기아차사옥에 입주한 서울사무소가 이전하는 것은 16년 만이다.

현대제철은 크래프톤 타워에 입주 중인 네이버가 이전한 후 일부 층을 임차한다. 현재 네이버는 블루홀과 전대차 계약을 맺고 9~11층을 사용하고 있다. 신한알파리츠에 따르면 네이버의 전대차 기간은 5년으로 만기일은 2023년이다.

현대제철 본사는 제철소가 위치한 인천시 동구에 있어 양재동 서울사무소가 사실상 본사 역할을 해왔다. 앞서 현대제철은 2020년 서초구 잠원동 사옥을 현금자산 확보와 재무구조 개선 차원에서 매각하고 양재동 현대기아차사옥 서관으로 이전했다. 일부 근무인력은 인근 동원산업빌딩에 나눠 근무해 효율성이 떨어진다는 지적이 있었다.

현대제철 관계자는 "그간 분산된 서울사무소를 모아 통합영업본부를 구성해 업무 효율성을 높일 것"이라고 설명했다.

크래프톤 타워는 경기도 성남시 분당구 분당내곡로 117에 위치한 연면적 3만128평, 지하 7층~지상 15층 규모의 프라임급 오피스 빌딩이다. 현대차 선행기술원과 블루홀, 네이버, 스노우, 신한금융투자 등이 입주해 있다.

크래프톤 타워를 떠나는 네이버 직원들은 인근 알파돔시티 6-2블록에 사실상 건물을 통째로 임대해 이전할 것으로 보인다. 알파돔시티 6-2블록은 지난해 말 완공했으며 네이버가 미래에셋과 공동투자한 오피스 빌딩이다. 네이버는 직원수 급증으로 공간이 줄어든 그린팩토리를 대신해 신사옥을 건립 중이며 알파돔시티6-2블록 활용방안을 검토 중인 것으로 알려졌다.


◇'우량 리츠' 신한알파리츠, 자산규모 2.1조 '점프'

신한알파리츠는 현대차 선행기술원과 현대제철 서울사무소를 유치해 제조업체를 임차기업으로 두게 됐다. 그간 신한알파리츠의 임차 기업은 연면적 기준 금융 및 보험업이 가장 큰 비율을 차지했으며 F&B, IT, 운송업, SW개발기업이 뒤를 이었다. 반면 제조업 임차인 비율은 가장 낮았다.

신한알파리츠는 국내 상장리츠 중 우량주로 꼽힌다. 2018년 상장 당시 크래프톤 타워와 용산 더프라임타워 등 2개 자산(자산가치 6833억원)으로 시작해 7개, 2조1000억원 규모의 대형 오피스 리츠로 성장했다.

7일 종가기준 주가는 공모가인 5000원보다 약 40% 상승한 8060원을 기록했다. 주가 변동성이 적은 리츠로선 이례적인 상승 추세다. 대신증권 등에 따르면 지난달 21일 기준 배당성과를 제외한 주가 성과는 61.2%로 국내 상장리츠 가운데 1위다. 2위인 코람코에너지리츠가 29.2%를 기록한 점과 비교하면 상당히 높은 수치다.

급격한 성장의 배경에는 기초자산 확장과 위기관리능력이 있었다. 신한알파리츠는 2018년 상장 이후 대일빌 딩, 트윈시티남산, 신한L타워, 삼성화재 역삼빌딩, 와이즈타워 등을 연이어 취득했다. 자산 연면적은 8만3385평으로 2018년과 비교해 2배 가까이 늘었다.

신한알파리츠는 반기 배당 주식으로 회계연도 7기(지난해 9월 30일)까지 배당금을 모두 예상배당금보다 많이 지급했다. 지난해에만 삼성화재 역삼빌딩과 와이즈타워를 추가 취득해 임대수익과 자산가치를 동시에 늘렸다. 다음 회계연도인 3월 31일 배당금은 직전 연도 대비 7.3% 오른 190원으로 책정됐다.

리츠 측은 월간 리포트를 통해 임대율과 대출만기, 자산현황 등을 공시하고 있다. 수익구조와 리츠운용 현황을 투명하게 공유해 투자를 유치한다는 목표다. 임대현황을 보면 평균 임대만기는 약 4년 4개월이며 7개 빌딩의 공실률은 3.4% 수준이다. 대출 만기는 평균 3년 5개월이다. 다만 장기차입금은 전액 고정금리로 장기대출을 맺고 있어 최근 금리인상에 따른 리스크에서 벗어나 있다.