이 기사는 2022년 03월 22일 15:25 thebell 에 표출된 기사입니다.

부동산 디벨로퍼 1세대인 신영이 논현동 40번지 일대 공동주택 프로젝트에 속도를 내고 있다. 사업 완공을 앞두고 프로젝트파이낸싱(PF) 대출약정과 자산유동화전자단기사채(ABSTB) 발행에 나섰다.

신영은 46년간 방치된 해당 부지를 개발해 아파트 5개동, 148가구 규모의 고급 공동주택을 선보일 예정이다. 4600억원에 달하는 자금이 투입되는 사업으로 수익성이 높은 임대 후 분양 방식의 공급을 결정했다.

22일 업계에 따르면 특수목적법인(SPC) 랜드마크논현제일차 등 대주단은 최근 신영과 4600억원 규모의 대출 약정을 체결했다. 트렌치는 A와 B로 나눠 각각 4000억원, 600억원씩 배정했다. 만기는 3개월물이다. 상환·담보 우선순위는 트렌치 A, B 순이다.

대출 자금은 ABSTB로 탈바꿈해 유동화 시장에서 소화됐다. 랜드마크논현제일차는 차주인 신영에 대출을 실행하기 위해 PF대출채권 및 부수담보권을 기초자산으로 2000억원 한도의 트렌치A 대출을 약정했다. 사실상 2000억원 규모의 대출을 위해 SPC가 ABSTB를 발행하는 구조다. 유동화 시장에서 대출 자금을 마련하는 셈이다.

ABSTB는 신한금융투자의 신용보강으로 'A1(sf)' 등급을 부여받았다. 신한금융투자는 주관사 겸 자산관리·업무수탁자로 ABSTB 차환 발행이 이뤄지지 못하는 등 유동화증권 상환금이 부족하게 될 경우 신영의 대출채무에 대한 채무인수를 제공해야 한다. 나이스신용평가는 신한금융투자의 선순위 무보증 채권 신용등급과 단기 신용등급을 각각 'AA/안정적'과 'A1'으로 평가하고 있다.

신영은 2019년 해당 부지에 대한 3800억원의 PF 대출을 완료했는데 이번 약정에서 800억원 가량을 증액했다. 공동주택을 조성하기 위해 특화상품을 추가하고 공사비가 소폭 늘어난 점 등을 반영해 조달금을 증액한 것으로 알려졌다.

해당 자금은 서울 강남구 논현동 40번지 일대의 공동주택 개발 사업에 쓰인다. 이 단지는 지하 4층, 지상 5~10층, 5개동, 148가구로 구성된다. 부지 면적(1만1798㎡, 3568평) 중 일부(1363㎡, 412평)는 기부채납하기로 했다. 시공은 포스코건설이 맡았다. 도급규모는 1000억원대다. 완공 예정일은 6월이다.

해당 부지는 1975년 도시계획시설(학교)로 지정됐으나 중학교 설립 수요가 없어 장기간 옥외 골프연습장으로 사용됐다. 원래는 학교법인 한양학원의 설립자인 고 김연준 박사의 부인 백경순 이사가 개인 명의로 소유하고 있던 곳이다.

신영은 2018년 8월 이 부지를 1855억원에 매입했으며 임대 후 분양제로 사업 계획을 세웠다. 임대 후 분양제를 추진할 경우 자유롭게 분양가를 책정할 수 있기 때문이다. 이미 임대사업자등록을 마친 상태로 알려졌다.

민간임대아파트는 의무 임대기간 후 일반분양을 할 때 분양가 규제를 받지 않는다. 시행자로선 선분양에 적용되는 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증 등 분양가 제한을 피할 수 있다.

임대 후 분양가는 3.3㎡(평)당 5~6000만원 수준으로 예상된다. 2018년 3월 인근에서 분양한 주상복합 '논현 아이파크'의 3.3㎡당 분양가가 평균 4000만원 초반대인 점을 고려할 때 분양가는 그보다 높을 것으로 보인다. 이에 따른 추정 매출이익은 500억원 이상이다.

신영 관계자는 "현재까지 큰 틀에서 변동 없이 사업을 계획대로 추진하고 있다"며 "논현동 주거지에 걸맞는 고급 주거시설을 조성하기 위해 특화설계와 브랜드 등 고급화 전략을 선보일 것"이라고 전했다.