이 기사는 2022년 04월 06일 15시05분 thebell에 표출된 기사입니다

미래에셋글로벌리츠가 운용 및 기초자산 늘리기에 나섰다. 위탁관리부동산투자회사(REITs)인 '미래에셋글로벌제2호'의 영업인가를 신청하고 11개 기초자산을 추가로 확보할 계획이다.

6일 국토교통부에 따르면 미래에셋자산운용은 미래에셋글로벌리츠2호 영업인가를 최근 신청했다. 국토부는 10일까지 영업인가 신청에 대한 의견제시 절차를 거친 뒤 인가를 마칠 예정이다.

미래에셋글로벌제2호는 미국 소재 물류시설 총 11개소를 취득해 임대운영 후 매각한다는 계획을 세웠다. 신청 인가를 마무리하는대로 모(母)리츠인 미래에셋글로벌리츠에 편입될 예정이다.

자금 모집 규모는 약 4201억원이다. 미래에셋글로벌제1호의 자금모집이 1667억원였던 점과 비교하면 2배 이상 늘어난 규모다.

차기 투자처는 데이터센터와 오피스 빌딩이다. 미래에셋자산운용은 투자설명서에 글로벌 IT/운영업체가 장기 임차한 하이퍼스케일, 클라우드 데이터 센터에 투자하겠다고 밝혔다. 데이터센터 마켓 규모가 큰 미국 북부 버지니아나 산호세, 뉴저지, 시카고, 뉴욕, 댈러스, 프랑크푸르트, 파리, 암스테르담 등이 핵심 투자 지역이다. 규모는 500억~3000억원이다.

최대 5000억원을 투자할 오피스 사업은 미국과 유럽 내 장기 임차 오피스 빌딩을 중심으로 꾸리기로 했다. 성장률이 높은 미국 중소 도시가 주요 타겟이다.


미래에셋글로벌리츠는 국내 최초로 해외 물류센터를 기초 자산으로 한 상장 리츠다. 미국 아마존이나 페덱스 등 우량 임차인이 장기간 빌린 물류센터에 주로 투자하고 있다.

해외 우량 부동산에 간접 투자할 수 있다는 게 매력 포인트다. 현재 미래에셋글로벌리츠는 △휴스턴 아마존 물류센터(미래에셋글로벌제1호리츠) △탬파 페덱스 물류센터(미래에셋글로벌제1호리츠) △인디애나폴리스 페덱스 허브물류센터(미래에셋맵스미국17-1호 수익증권)로 구성된다. 3개 기초자산의 감정평가액은 4억2990만 달러(한화 5237억원) 수준이다.

각 물류센터는 텍사스와 플로리다, 인디애나 등 미국 물류 요충지에 위치해 있다. 특히 육로 교통망과 인접해 국제공항과 도심부까지 30분 이내 접근이 가능하다.

아마존은 휴스턴 물류센터와 15년간 기본 임대계약 및 최장 20년간 옵션 계약을 맺고 있다. 또 다른 임차인 페덱스는 탬파와 인디애나 물류센터와 각각 2032년과 2035년까지 임대 계약을 체결했고 최대 연장 20년, 30년 옵션을 두고 있다. 임대 만기 후에도 계약을 연장할 가능성이 높고 타 임차인 유치에 유리한 조건이다.

임대형태는 임차인이 부동산세와 관리비, 보험료를 모두 부담하는 트리플 넷(NNN) 방식이다. 흔히 트리플넷은 장기 임대 방식으로 이뤄지며 수익 흐름을 예상할 수 있는 장점이 있다.

휴스턴과 인디애나 물류센터는 감정평가액 기준 60%에 달하는 대출을 실행했지만 2.13%와 2.42%의 고정 금리를 설정해 금리 인상에 대한 리스크는 높지 않을 것으로 보인다. 탬파의 경우 5년 스왑+1.63% 금리를 적용했지만 이자율 스왑 계약을 체결해 고정금리로 변환할 예정이다.

지난해 11월 상장한 미래에셋글로벌리츠의 첫 배당일은 4월 말이다. 배당은 연 2회 실시되며 결산일은 3월과 9월말이다. 임대 수익을 기초로 한 예상 배당수익률은 평균 6%대다. 주요 주주는 지분율 9.5%를 보유한 KB증권과 하나캐피탈(6.88%), NH투자증권(6.88%), 미래에셋증권(5.85%)이다.

연간 임대료 수익은 약 178억원이다. 여기에 81억원의 영업비용을 제외하고 이자 비용인 65억 가량을 제외하면 순이익은 97억원 정도다. 미래에셋글로벌리츠의 상장 주식수인 2906만 주를 나눈 주당 순이익은 연간 751원이다. 이를 토대로 계산한 회계연도 1기 배당률은 6.65%다.

미래에셋글로벌리츠는 지난해 상장 당시 국내 상장 리츠 가운데 역대 최고 청약 경쟁률 기록했다. 일반 투자자 대상 공모 청약에서 753.4대1, 기관 수요예측에서 1019.6대1의 경쟁률을 보였다.