이 기사는 2023년 01월 16일 16:13 thebell 에 표출된 기사입니다.

지난해 하반기 이후 부동산 투자 시장에서 눈에 띄는 거래가 많지 않았다. 금리 급등 기조가 이어지면서 경기 불확실성이 커진 영향이다. 국내 기관 투자 심리는 꺾이고 새로운 매물은 자취를 감췄다. 진행되던 딜들은 매도자와 매수자의 가격 눈높이가 벌어지면서 종결에 어려움을 겪게 됐다.

거래를 위축시켰던 불확실성이 올해 하반기 접어들면서 해소될 것이라는 관측이다. 한국은행이 현 수준인 3.5%에서 기준금리 인상을 마무리 지을 것이라는 데 무게가 실리고 있다. 부동산 투자자문 업계는 금리가 안정화되면서 매도자와 매수자의 시각 차이도 점차 줄어들 전망이라고 관측했다.

◇지난해 잇따른 딜 무산…금리 급등 영향

지난해 9월 서울 여의도 국제금융센터(IFC) 매각이 결렬됐다. 거래 금액 4조1000억원에 달하는 빅딜이어서 주목을 끌었는데 결국 무산됐다. 전년 말부터 반년 넘게 입찰이 진행되는 사이 시장 상황이 급변한 영향이다. 최종 우선협상대상자 미래에셋자산운용은 끝내 자금 조달에 실패했다.

부동산 경기 불확실성을 알리는 상징적인 사건이 됐다. 업계의 우려대로 IFC 매각 무산은 신호탄에 불과했다. 하반기부터 부동산 매입매각 거래를 매듭짓지 못했다는 소식이 줄지어 전해졌다.

그 결과 지난해 클로징이 예상됐던 상당수 딜이 올해 초로 미뤄졌다. △서소문 동화빌딩 △광화문 콘코디언빌딩 △용산 더프라임타워 △명동 티마크그랜드호텔 △잠실 삼성SDS타워 △광화문 타워8 등이다. 우선협상대상자를 선정한 뒤 거래를 매듭짓지 못한 곳이 다수다.

단기간 매각 계획을 철회한 곳들도 있다. △명동 화이자타워 △강남 아이콘역삼 △강남 363강남타워 △수서 로즈데일 빌딩 △삼성동 인터파크빌딩 등은 매도자 측이 시장 안정화 시점에 매각 시점을 다시 정하기로 했다.


가장 큰 원인은 지난해부터 시작된 본격적인 금리 인상이다. 먼저 우선협상대상자 지위가 박탈된 거래들의 경우 자금 조달에 난항을 겪으면서 딜이 무산됐다. 하루가 다르게 금리가 치솟으면서 인수 의향을 밝힌 시점보다 거래 종결 시점의 금리가 더 뛴 탓이다.

서소문 동화빌딩은 마스턴투자운용이 시티코어·NH투자증권·삼성SRA자산운용 컨소시엄을 우선협상대상자로 선정했지만 최종 가격 협상이 불발됐다. 시티코어 컨소시엄이 지난해 7월 말 본입찰 때 제시한 3100억원을 지급하기 어렵다며 가격 인하를 요구하면서다. 마스턴투자운용은 차순위였던 이지스자산운용 등을 대상으로 매각 논의를 이어갈 예정이다.

급등한 금리는 매도자와 매수자의 가격 눈높이도 벌려 놓았다. 매도자는 여전히 높은 가격을 원했다. 자산 가격이 크게 조정을 받지 않은 데다 특히 서울권역 오피스의 경우 꾸준히 공실률은 떨어지고 임대료는 상승하고 있는 추세이기 때문이다.

반면 매수자 입장에선 호황기 때처럼 높은 가격을 부를 수 없었다. 담보대출 금리가 7%대 이상으로 오른 가운데 '역마진' 우려가 커진 영향이다. 임대 수익보다 이자 비용이 더 많이 나가는 상황을 일컫는다.

명동 화이자타워는 매도자인 지알이파트너스자산운용이 3.3㎡(평)당 3500만원 이상을 고수했다고 알려졌다. 하지만 원매자는 3000만원 초반을 제시하면서 가격 차이가 벌어졌다. 적정 투자금 회수가 어려워질 것으로 보이자 지난해 7월 매각 계획을 철회하기로 했다.

여기에 부동산 투자 수요 자체가 꺾인 점도 한몫했다. 지난해 하반기부터 연기금, 공제회 등이 유동성 부족을 겪으면서 신규 투자를 잠정 중단한 상태다. 시장에 나온 매물들이 새 주인을 찾는 데 어려움을 겪게 된 셈이다.

◇부동산 투자자문 전문가들 "올해 금리 안정화 될 것"

결국 올해 부동산 투자 시장의 향방 역시 금리가 결정지을 전망이다. 이런 가운데 상당수 부동산 투자자문 업계 전문가들은 하반기부터 경기 불확실성이 해소될 것으로 내다봤다. 금리가 떨어질 가능성은 희박하지만 인상 속도가 늦춰지면서 예측 가능한 시장이 될 것이라는 분석이다.

더벨과 인터뷰를 진행한 한 글로벌 종합부동산서비스 기업 관계자는 "앞으로 중앙은행의 금리 인상 규모와 시기가 어느 정도 예측 가능한 상황"이라며 "매도인과 매수인의 입장 차이가 줄어들 것으로 보인다"고 설명했다.

또 다른 부동산 투자자문 업계 관계자 역시 "상반기까지는 금리 변동성이 이어지지만 하반기에는 안정화로 접어들 것으로 관측된다"며 "하반기 이후에는 국내 투자자들도 다시 시장에 참여할 것으로 기대된다"고 밝혔다.

실제 미국 연방준비제도(Fed)의 기준금리 인상이 막바지에 왔다는 관측이 힘을 얻고 있다. 연준이 통화 정책을 결정지을 때 참고하는 기대 인플레이션율은 하락 추세다. 이달 중간값 4.0%를 기록했다. 전월 4.4% 대비 0.4%포인트 하락한 수치다. 지난해 4월 5.4%보다도 1%포인트 떨어졌다.

한국은행도 현재 연 3.5% 수준에서 기준금리 인상을 마무리할 전망이 우세하다. 금융통화위원회는 통화정책방향문에서 '금리인상 기조를 이어나갈 필요가 있다'는 문구를 삭제하고 '추가 인상 필요성을 판단해 갈 것'이라는 문구를 추가한 상태다. 채권 시장 전문가들 대다수도 기준금리 3.5%를 끝으로 금리 인상 사이클이 종료될 가능성이 높다고 점치고 있다.

글로벌 종합부동산서비스 기업 컬리어스는 이달 초 '2023 글로벌 투자자 전망' 보고서를 통해 "올해 중순부터 금리와 경제 전망에 대한 확실성이 드러나면서 부동산 시장이 안정화될 것이라"고 설명했다.