이 기사는 2023년 03월 30일 12:19 thebell 에 표출된 기사입니다.

삼성FN리츠가 국내 오피스를 담은 리츠 대장주로서 자리매김할 것으로 기대된다. 강남업무지구(GBD)와 시내업무지구(CBD)의 핵심 우량 오피스를 기초자산으로 담고 있는 가운데 실물 자산 전체를 편입한 점이 차별점으로 꼽힌다.

최근 전반적인 리츠 투심 악화에도 불구하고 국내 오피스에 투자한 상장리츠들은 선전하고 있다. 임대료 인상 및 배당률 상승 소식을 속속 내놓으면서 주가도 상승하고 있다. 내달 10일 증시 입성을 앞둔 삼성FN리츠도 투자자들의 주목도가 높아질 전망이다.

리츠업계에 따르면 삼성FN리츠는 27일과 28일 이틀간 진행한 일반청약에서 1.87대 1의 경쟁률을 기록했다. 청약 증거금으로 445억원이 모였다. 부동산 및 금융시장이 침체된 상황 속에서도 투자자들로부터 호응을 이끌어냈다는 평가가 나온다.

다음달 10일 유가증권시장 입성만을 남겨둔 상태다. 공모가 5000원을 넘기며 상장리츠 중에서도 탄탄한 입지를 다질지 주목된다. 현재 코스피에 상장한 19개 위탁관리리츠 중 공모가 5000원을 웃도는 주가를 기록하고 있는 곳은 신한알파리츠와 SK리츠뿐이다.

삼성FN리츠는 국내 우량 오피스 중심으로 포트폴리오를 짜놓은 신한알파리츠와 대기업 스폰서를 두고 있는 SK리츠의 강점을 동시에 갖고 있다. 성격이 비슷한 한화리츠는 지난 27일 상장 후 4500원 이상 가격에서 거래되고 있다. 주가가 공모가 아래로 떨어졌지만 지난 29일 종가기준 상장리츠 5위를 기록했다.

특히 국내 오피스에 투자한 상장리츠가 비교적 선방하고 있는 점도 투자자들이 주목하는 부분이다. 해외 자산을 담은 리츠의 경우 급격한 금리인상 및 자산가치 하락으로 인한 담보대출비율(LTV) 변동성 등으로 배당 안정성을 위협받고 있는 상황이다.

하지만 국내 오피스 리츠는 탄탄한 임대차 수요를 확인하면서 지속적으로 임대료를 인상하고 있다. 그만큼 배당가능이익도 성장하는 구조다. 여의도업무지구(YBD) 하나증권빌딩을 기초자산으로 보유한 코람코더원리츠는 얼마 전 연 배당률을 7%대로 상향 조정한다는 소식을 전하며 주가를 끌었다.

핵심업무권역 초우량 오피스를 갖고 있는 삼성FN리츠의 매력도 부각될 전망이다. 삼성FN리츠는 GBD 대치타워와 CBD 에스원빌딩을 기초자산으로 담고 있다. 두 자산 모두 안정적인 임대 수익 확보가 가능하다.

대치타워는 강남구 테헤란로에 입지했다. 삼성FN리츠는 상장리츠 중 처음으로 GBD 오피스 자산을 100% 편입했다. 지난해 말 기준 임대율 99.1%다. 삼성FN리츠의 최대주주인 삼성생명이 65%를 임차하고 있다. 2025년 말까지 임대료와 관리비를 연 3.5% 수준으로 인상하기로 했다.

에스원빌딩은 중구 순화동에 위치해 있다. 에스원이 준공 이래 약 20여년간 본사로 100% 사용하고 있는 곳이다. 소비자물가지수(CPI)와 연 2.0% 중 높은 쪽에 맞춰 임대료를 올리기로 했다. 자산 인수 당시 승계한 에스원과의 임대차 계약은 내년 만료된다. 이어 인상된 임대료로 재계약을 추진할 예정이다.

상장 후 편입할 자산들에도 이 같은 강점이 적용된다. 삼성FN리츠는 CBD 지역의 삼성본관, GBD 지역의 서초타워·청담스퀘어·잠실빌딩·삼성화재서초사옥 등에 대한 우선매수협상권을 보유하고 있다. 해당 자산들을 2030년까지 순차적으로 담는다는 목표를 세웠다.