이 기사는 2023년 05월 04일 16:06 thebell 에 표출된 기사입니다.

종합부동산서비스 기업이라고 하면 외국계 회사를 먼저 떠올리는 경우가 많다. 시장이 커지기 시작하던 때부터 국내에 진출해 글로벌 본사에 기점을 둔 네트워크와 선진적인 서비스를 바탕으로 영향력을 확대해 온 곳이 많은 영향이다.

물론 국내 업체가 아예 없었던 것은 아니다. 다만 과거엔 주요 국내 부동산자문사들의 역할이 주로 대기업그룹의 부동산 자산을 관리하는 역할에 그쳤다. 스스로 '빛'을 내는 경우가 별로 없었던 셈이다.

최근 들어서는 국내 부동산자문사들 사이에도 다른 기류가 엿보인다. 무엇보다 서비스 영역을 넓히고 있다는 점이 눈에 띈다. 특히 디벨로퍼, 프롭테크 등 각자 배경과 경쟁력에 따라 상이한 전략을 펼치며 시장의 주목을 받고 있다.

◇대기업 자산관리회사에서 출발, 서비스 영역 확장

국내 상업용 부동산 시장은 1990년대 후반부터 급격하게 성장하기 시작했다. 외환위기(IMF) 이후 외국인 자본을 유치하는 과정에서 금융 및 부동산 시장을 개방했던 때다. 골드만삭스, 메릴린치, 모건스탠리 등도 한국 시장에서 영향력을 넓혀 갔다.

이 때 외국계 투자사의 컨설팅 수요를 흡수하며 등장한 곳들이 현재 부동산 자문 업계 상위권을 차지하고 있는 글로벌 하우스들이다. CBRE, JLL, 세빌스, 쿠시먼앤드웨이크필드가 1990년대 후반~2000년대 초반 한국에 둥지를 틀었다.

외국계 자문사들은 글로벌 네트워크를 바탕으로 사세를 키웠다. 반면 토종 자문사들의 경우 전부터 자리 잡고 있었던 곳들도 있었지만 태생적 배경이 달라 성장에는 한계가 있었던 상태였다.

국내 부동산 서비스 업체들은 대부분 대기업그룹의 필요성에 의해 생겼다. 그룹 소유 부동산 자산을 관리하는 계열사에서 출발한 탓에 다른 투자사의 자문 업무를 수행할 이유가 없었던 셈이다.

삼성그룹의 에스원, LG·GS그룹의 S&I엣스퍼트(현 S&I코퍼레이션)가 대표적이다. 부동산 자산을 다수 보유한 3대 생보사도 자산관리회사를 계열사로 두고 있다. 삼성생명 SAMS(현 젠스타메이트그룹), 한화생명 한화63시티, 교보생명 교보리얼코로 연결된다.

시공사들도 마찬가지다. HDC현대산업개발이 아이서비스(현 HDC랩스)를, 포스코건설이 포스메이트(현 포스코와이드)를 갖고 있다.

다만 이들 회사도 국내 상업용 부동산 시장이 커지면서 함께 외연을 넓히고 있는 추세다. 대기업그룹의 성장이 과거에 비해 상대적으로 정체되면서 먹거리가 떨어진 영향도 크다.


◇시행·데이터서비스 등 각양각색 강점 '경쟁력'

국내 자문사들 중 대기업그룹의 자산관리회사에서 출발한 업체들과 궤를 달리하는 곳도 있다. 신영에셋이 대표적이다. 1세대 디벨로퍼 신영은 1980년대 말 테헤란로 일대 오피스 임대 대행을 통해 사업 자금을 마련했다. 현재 신영에셋 임대차본부가 이어오고 있는 업무다.

프롭테크가 성장하면서 등장한 자문사들도 있다. 부동산 데이터 기업 알스퀘어는 2021년 투자자문본부를 만들고 매입매각 자문 영역으로 진출한 상태다. 직방, 다방 등 중개 플랫폼과 패스트파이브, 스파크플러스 등 공유 오피스 업체들도 부동산 자문사의 경쟁사로 떠오르고 있다.

국내 회계법인도 또 다른 줄기다. 글로벌 회사와 국내 업체의 중간 성격을 갖고 있다. 삼일PwC, 삼정KPMG, EY한영, 딜로이트안진이 주요 하우스다. 부동산 거래시 재무 자문을 주로 맡았다면 현재는 매입매각 자문 등으로 영역을 넓히고 있다.

글로벌 하우스들의 경우 사업 진출 시기 및 주요 전략 성격이 비슷하다. 반면 토종 자문사들은 각자 출범 배경과 그에 따른 경쟁력이 확연히 갈리고 있다. 제각기 다른 강점을 바탕으로 한 확장 전략을 취하고 있는 셈이다.