이 기사는 2023년 05월 23일 15:05 thebell 에 표출된 기사입니다.

서울 도시정비형 개발사업지 상당수가 '서울2030 플랜'에 맞춰 정비계획 방향을 틀고 있다. 정비계획 변경시 개방형 녹지를 30% 이상 늘려야 해서 건폐율이 줄어들지만 용적률 완화를 기대할 수 있다는 점에서 반응이 긍정적인 편이다.

23일 업계에 따르면 서울시는 '2030 도시·주거환경정비기본계획'을 적용받는 도시정비형 재개발 사업 11곳을 검토 또는 추진하고 있다. 이 가운데 을지로3가구역 제1·2지구에 대해 정비계획 결정 변경안을 첫 통과시킨 바 있다.

디벨로퍼 시티코어가 추진하는 서소문 11·12지구도 최근 정비계획 변경 서류를 제출했다. 인접 부지에 호암아트홀이 있는 서울역-서대문 1·2구역 제 1지구도 계획안이 검토중에 있다. 개발계획이 수립되면 중구 순화동 7번지에 추진하는 삼성타운부터 서소문 일대가 '녹지생태도심'으로 구축되는 셈이다.

'2030 도시·주거환경정비기본계획'은 서울시가 10년 단위로 수립하는 '도시정비형 재개발사업 부문'에 해당하는 법정계획이다. 기존 계획이 역사문화도심 조성에 초점을 맞췄다면 이제는 녹지조성 특화에 집중하고 있다.


골자는 민간개발시 개방형 녹지율을 30% 이상 높이고 건폐율을 60%에서 50% 이하로 낮추는 것이다. 개방형 녹지란 공중이 자유롭게 이용할 수 있도록 상부가 개방된 녹지공간을 말한다. 실효성이 떨어지는 필로티 등의 구조는 제외해 생태조성에 특화했다.

개방형 녹지 확보 면적에 따라 손해보는 개발면적에 대해 용적률 인센티브가 도입된다. 예를 들어, 일반상업지역의 기준 용적률이 600%를 적용받는 상황에서 개방형 녹지 40%를 제공하면 허용용적률이 800%까지 늘어난다. 여기에 기부채납과 공개공지를 의무면적 초과규모로 조성시 상한 용적률이 1080%까지 늘어난다.


서울시는 검토중인 11곳 외에 기존 해제지역에 대해 정비예정구역 재지정 절차에 나설 예정이다. 서울 도심내 기존 해제지역을 서울시가 예정구역으로 지정하면 민간사업자가 부지를 확보해 사업을 추진하는 방식이다. 1단계로 종로구 네곳(충무로5가, 광희동, 주교동, 오장동 일대)과 중구 효제동 일대가 예정구역으로 재지정된다. 2단계는 2025년부터 3년간으로 총 7개 구역(종로구, 중구)에 해당된다. 종로구 네곳(연지동, 인의동, 충신동, 종로4·5가 일대)과 중구 세곳(을지로6가(DDP주변), 신당동(동대문역사문화공원주변), 남대문로5가) 일대가 속한다.

그동안 도시정비형 재개발사업은 민간사업자의 결정에 따라 사업추진 여부가 결정됐다. 이러다보니 공공 주도로 정비사업을 추진하지 않는 한 단계별 추진계획을 수립하는데 어려움이 있었다. 서울시가 가이드라인을 세우면서 디벨로퍼가 후속적으로 개발에 나설지 주목된다.

이번 기본계획에는 서울 미래 주거수요에 대응하는 용도복합화도 추진된다는 점에서 시장 관심을 끌고 있다. 다양한 도심형 주거유형을 설정해 주거비율을 최대 90%까지 적용할 계획이다. 공동주택이나 오피스텔, 도시형 생활주택 뿐만 아니라 코리빙하우스, 쉐어하우스, SOHO형 주택, 기숙사형 주택, 메디텔, 고급주거 등이 해당된다. 서울 도심내 인구는 감소하지만 세대수는 꾸준히 증가하고 있다는 점에서 다양한 주택 공급이 필요하다고 본 것이다.

시장 관계자는 "충분한 대지면적이 나와서 개방형 녹지 계획이 가능하면 최대 용적률을 확보할 수 있다는 점에서 사업자 입장에선 기회가 확실하다"며 "'2030 기본계획'을 적용해 건물높이가 150미터까지 공급될 수 있는데 기존 계획을 고수해 90미터로 낮출 경우 향후 프라임 오피스 상품성에도 제약이 있을 수 있다"고 설명했다.