이 기사는 2023년 06월 16일 09시53분 thebell에 표출된 기사입니다

미래에셋글로벌리츠가 미국 텍사스주 소재 '아카데미 휴스턴' 물류센터를 편입할 예정이다. 기존 저금리 대출을 승계하는 등 방식으로 매입 가격 경쟁력을 높인다는 구상이다. 성사 시 기초자산 몸집이 커져 평균 배당률도 높아질 전망이다.

14일 리츠업계에 따르면 미래에셋자산운용의 미래에셋글로벌리츠가 미국 텍사스 케이티 소재 '아카데미 휴스턴(Academy Houston)' 물류센터 인수를 추진한다. 자(子)리츠 미래에셋글로벌제1호리츠가 실물로 편입하는 방식이다.

총 투자금액은 약 1070억원이다. 자산 매입비용 1000억원에 부대비용 70억원 등을 포함한다. 전환사채 및 단기대출로 370억원, 유상증자로 700억원을 조달한다는 계획이다. 구체적인 투자구조는 변동 가능성이 있다.

예상 매각가격을 반영한 캡레이트(Cap Rate)는 5~6% 수준이다. 최근 국내 물류센터 캡레이트가 4%대 정도로 떨어진 것과 비교하면 높은 편이다. 고정금리 3.9%의 기존 대출을 양수하면서 이자비용을 600만 달러가량 절감할 수 있고 실사비용 등의 최소화가 가능한 영향이다.

아카데미 휴스턴은 미국 내 물류거점인 텍사스 주 중심부 휴스턴에 위치한다. 임대면적 4만2172평으로 임대율 100%를 기록 중이다. 잔여 임대기간(WALE)은 약 9년 남아 있다. 추가 연장 옵션이 있어 5년씩 7회 최대 2067년 1월까지 임대 연장이 가능하다. 임대료는 2027년까지 연 1.5%, 이후 2032년까지는 연 2%씩 인상될 예정이다.

우량 기업이 전체 임차하고 있는 점도 자산 경쟁력 중 하나다. 임차인인 아카데미사(Academy Sports and Outdoors)는 1938년 설립된 아웃도어 의류 및 용품 판매업체다. 아카데미 휴스턴은 아카데미사 본사와 붙어 있는 거점 물류센터다.

아카데미사는 텍사스 주 내 106개 매장을 포함해 미국 북부 및 중남부 총 268개 오프라인 매장을 통해 영업 중이다. 2020년 10월 나스닥에 상장한 이후 주가가 300% 이상 상승했다.


이번 자산 편입이 이뤄지면 미래에셋글로벌리츠의 총 자산규모(AUM)는 5700억원대로 커질 전망이다. 지난해 말 기준 AUM은 3280억원이다. 자산매입가 1억8700만 달러를 환율 1300원으로 환산하면 2431억원 정도가 추가된다.

아카데미 휴스턴의 4년 평균 예상 수익률(CoC)은 7%를 상회한다. 해당 자산 편입으로 미래에셋글로벌리츠의 평균 배당률도 환헷지 전 6% 초반에서 6% 중반 수준으로 높아질 것으로 보인다.

미래에셋글로벌리츠는 미국 소재 물류센터 3개를 기초자산으로 담고 있다. 자(子)리츠 미래에셋글로벌제1호리츠를 통해 '페덱스 템파(FedEx Tampa)'와 '아마존 휴스턴(Amazon Houston)'을 편입했다. 수익증권인 미래에셋맵스미국17-1호를 통해 '페덱스 인디애나폴리스(FedEx Indianapolis)'에 투자 중이다.

미래에셋글로벌리츠는 3월과 9월 결산기준, 연 2회 배당하고 있다. 주당배당금은 △제1기(21년12월~22년3월) 42원 △제2기(22년4월~22년9월) 148원 △제3기(22년10월~23년3월) 154원으로 꾸준한 상승을 기록 중이다. 제3기 주당배당금의 연환산 배당수익률은 공모가 기준 6.16% 정도다. 시가 기준으로 하면 8%를 웃돈다.