이 기사는 2023년 11월 13일 06:30 thebell 에 표출된 기사입니다.

리딩자산운용은 서울 강남파이낸스플라자의 새 주인이 될 수 있을까. IBK캐피탈을 핵심 수익권자로 끌어들여 우선협상자로 선정됐지만 부동산투자업계에서는 통상적인 수준보다 높은 가격을 적어내 딜 성사가 쉽지 않다는 시각도 나온다.

리딩자산운용은 투자 트랙레코드 확보, IBK캐피탈은 빠른 사옥이전 등이 맞물리면서 둘이 합심한 것으로 관측되는 가운데 딜을 따내기 위해 무리한 수준으로 인수 가격을 제시했다는 평가도 나온다.

13일 금융투자업계에 따르면 리딩자산운용은 마스턴투자운용이 내놓은 강남파이낸스플라자 인수 우선협상대상자로 최근 선정됐다. 리딩자산운용이 제시한 인수가는 3.3㎡당 약 3800만원으로, 연면적 기준 환산시 2800억원에 달한다. 2주내 MOU(양해각서)를 체결하고 인수잔금을 납부하면 딜이 최종 마무리된다.

다만 일각에서는 리딩자산운용이 써낸 가격을 두고 딜 클로징 가능성에 의구심을 표하고 있다. 부동산업계 관계자는 "강남파이낸스플라자 벨류에이션은 평당 3500만원에서 최대 3600만원이 현실성 있는 한계치로 평가된다"며 "현재 시장의 대출금리 등을 감안하면 평당 3500만원으로 인수한다 해도 투자자 수익률이 연 4% 전후에 그칠 것"이라고 말했다.

리딩자산운용에 밀려 우선협상대상자 후보군으로 밀려난 하우스들 또한 대부분 평당 3500만원 선을 써낸 것으로 전해졌다. 연면적 기준 환산시 약 2500~2600억원 수준이다. 이외 평당 3600~3700만원의 제안도 일부 있었다는 전언이다.

이에 따라 시장에서는 리딩자산운용의 거래 종결성(Deal Certainty)에 반신반의하는 한편 업계가 평가하는 수준 이상으로 가격을 적어낸 배경이 궁금하다는 반응이다.

부동산 투자업계에선 리딩자산운용이 트랙레코드 확보 및 외형 확대에 사활을 걸었다는 분석도 내놓는다. 올해 초 윤여신 알스퀘어 부사장을 대표이사로 영입하고 리츠투자운용본부를 신설하는 등 위상 제고를 위해 많은 비용을 투입했지만, 아직 이렇다 할 투자 트랙레코드를 만들지 못하고 있다는 분석이다.

지난 6월 리딩자산운용은 분당 서현빌딩의 인수 우선협상대상자로 선정되면서 윤 대표 취임 후 존재감을 드러내기도 했지만, 업계에 따르면 이 딜은 결국 무산된 것으로 전해진다. 평당 인수가 2000만원대 초반을 제시해 딜을 따냈으나 결국 투자금을 모집하지 못했다는 전언이다.

업계는 리딩자산운용이 핵심 투자자로 IBK캐피탈을 확보한 덕분에 이번 강남파이낸스플라자 인수전에서 고가 응찰에 나설 수 있다고 보는 분위기다. 사옥 이전을 추진 중인 것으로 알려진 IBK캐피탈이 자금을 대고, 리딩자산운용이 강남파이낸스플라자를 인수하면 IBK캐피탈이 이 건물에 입주하는 방식이다.

부동산업계 관계자는 "현재 건물에서 나와야 하는 IBK캐피탈 입장에선 이주시기만 잘 맞출 수 있다면 어느 정도 웃돈은 감내할 생각이 있었을 것"이라면서도 "인수가 2600억원과 2800억원은 전체적으로 보면 5% 이상 차이나는 가격으로, 오버프라이스라는 것이 업계의 중론"이라고 귀띔했다.

IBK캐피탈 입장에서도 이번 리딩자산운용의 응찰 가격은 예상치를 벗어나는 수준이었을 수 있다는 설명이다. 다만 강남파이낸스플라자가 현재 IBK캐피탈이 입주해 있는 사옥 바로 맞은편에 위치해 있다는 점 등을 토대로 IBK캐피탈이 이번 딜을 쉽사리 포기하진 않을 것이란 전망이 나온다.

업계 관계자는 "IBK캐피탈 입주를 위해 기존 임차인들과의 계약관계 검토를 일정 부분 끝마치는 등 수익성 확보 및 딜 구성을 위한 아이디어가 있었다고 들었다"면서도 "사실상 자산보유기간 동안의 운용이익보다는 향후 금리인하시 발생할 수 있는 매매차익을 더욱 기대해 볼만한 상황"이라고 전했다.

올해 초 리딩자산운용에 합류한 윤여신 대표는 글로벌 부동산 컨설팅 그룹 CBRE 상무, 젠스타프로퍼티 부동산 중개 대표, 알스퀘어 부동산 사업부문 부사장 등을 역임한 인물이다.

한편 강남파이낸스플라자 투자와 관련해 리딩자산운용과 IBK캐피탈에 문의했으나 양측 모두 "거래 구조나 금액 등 자세한 내용은 알려줄 수 없다"고 선을 그었다.