이 기사는 2023년 11월 14일 08시23분 thebell에 표출된 기사입니다

서울에서도 알짜 지역으로 꼽히는 서초구 서초동 토지가 8차례 공매를 진행했음에도 최종 유찰됐다. 시행사 삼양엘앤디가 상가 신축을 추진하다가 사업에 실패해 공매로 나온 부지다. 공매가 진행되는 과정에서 최저 입찰가격이 크게 떨어지면서 후순위 대주단의 원리금 보전 여부도 불확실해진 상황이다.

14일 관련업계에 따르면 서울 서초구 서초동 1310-5번지 일원 토지 5500.2㎡는 지난 9월 15일부터 지난 10일까지 총 8차례에 걸쳐 공매를 진행했으나 입찰자를 찾지 못했다. 해당 부동산은 서울지하철 2호선 강남역과 서울지하철 9호선 신논현역 사이에 위치한 제3종 일반주거지역 토지다.

부동산 업계 관계자는 "8차례 진행된 입찰에서 응찰자를 찾지 못한 만큼 우리자산신탁이 수의계약자 물색에 나설 것으로 보인다"며 "수의계약 단계에서 기존 최저입찰가격을 하회하는 가격으로 계약이 체결될 가능성도 있다"고 설명했다.

우리자산신탁 의뢰로 감정평가를 수행한 경일감정평가법인과 태평양감정평가법인은 감정가로 각각 4406억원과 4428억원을 제시했다. 이에 우리자산신탁은 약 5300억원부터 입찰을 받았으나 원매자 선정에 실패했다. 특히 마지막 8회차 입찰이었던 지난 10일에는 최저입찰가로 감정평가액의 절반 수준인 2535억원을 제시했음에도 응찰자가 나타나지 않았다.

해당 부지는 시행사 삼양엘앤디가 상가 신축을 추진하던 사업지다. 2018년 토지를 확보한 삼양엘앤디는 2021년 서초구청으로부터 건축허가를 받는 등 순항을 이어가고 있었다. 건축허가에 따르면 삼양엘앤디는 이 부지에 지하 3층~지상 5층, 연면적 2만6282.8㎡ 규모 상가를 조성할 예정이었다.

하지만 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장 동결로 인해 본PF 조달에 난항을 겪기 시작하면서 사업은 표류하기 시작했다. 삼양엘앤디는 지난 2월 만기가 도래한 브릿지론 리파이낸싱에 어려움을 겪으면서 대출 만기를 6개월 연장했다. 하지만 연장된 만기일까지도 본PF를 조달하지 못하면서 결국 사업지가 공매로 출회됐다.

문제는 공매 최저입찰가격이 지속적인 유찰로 급락하면서 후순위 대주단의 원금 회수 가능성이 불투명해졌다는 점이다. 13일 신탁원부 기준 사업지에 설정된 우선수익권 규모는 2796억원, 대출금액은 2140억원에 달한다. 아직 최저입찰가격은 대출금액을 상회하는 수준이긴 하지만 향후 진행될 것으로 전망되는 수의계약 단계에서 매각가격이 총 대출금액을 하회할 경우 중·후순위 대주단이 손실을 피하기 어려운 상황이다.

사업지 대주단 현황을 살펴보면 30개 새마을금고를 비롯해 △한국투자저축은행 △하나저축은행 △NH저축은행 △키움예스저축은행 △신한캐피탈 △유진저축은행 △대신저축은행 △신한저축은행 △상상인플러스저축은행 △키움저축은행 등 총 50개 기관이 1순위 대주단에 명단을 올렸다. 1순위 대주단의 대출총액은 1720억원이다.

총 300억원의 대출을 제공한 2순위 대주단에는 신한캐피탈과 웰컴저축은행·캐피탈, 키움예스저축은행, 상상인플러스저축은행이 참여했다. 이베스트투자증권과 더퍼스트하우스는 각각 50억원과 70억원의 대출을 제공한 후 수익권 근질권을 설정했다.

브릿지론 대주단 관계자는 "대주간 협의를 통해 최대한 모든 대주가 손실을 보지 않는 수준에서 토지를 매각할 계획"이라고 덧붙였다.