이 기사는 2024년 02월 22일 07시15분 thebell에 표출된 기사입니다

신한액티브글로벌리츠는 이름에서 볼 수 있듯 '액티브 운용'을 주요 전략으로 삼았다. 기초자산인 개방형 펀드에 대한 활발한 환매 및 재투자를 통해 투자자들과 이익을 나누겠다는 구상이다. 리츠 상장을 주도하고 있는 신한리츠운용 투자1부는 이미 신한알파리츠를 통해 시장에서 운용 역량을 입증해 내기도 했다.

투자자들에게 연 평균 8~9%대 배당수익률 제공을 약속했다. 자산가치 상승분 일부를 주기적으로 배당하는 구조를 짰다. 또 가이드라인에 부합하는 개방형 펀드에 신규 투자해 외형 성장을 이루겠다는 목표를 세웠다.

◇적극적 환매, 재투자 계획…신한알파리츠로 운용 역량 입증

신한글로벌액티브리츠는 국내 상장리츠 최초로 개방형(Open-End) 부동산 펀드를 기초자산으로 편입했다. 개방형 펀드는 투자자가 중도 환매할 수 있는 영속형 투자기구로 만기가 설정돼 있는 폐쇄형 펀드와 구분된다. 펀드의 가치를 평가해 일부 지분을 팔거나 추가로 사는 행위가 가능하다.

개방형 펀드의 특징을 살려 '액티브 운용'에 나선다는 목표다. 개인투자자들을 대신해서 리츠가 사들인 개방형 부동산 펀드에 대한 환매 및 다른 개방형 펀드에 대한 재투자를 적극적으로 진행한다는 의미다. 운용 측면에서 운신의 폭이 넓어지는 만큼 전략이 성공한다면 지속적인 리츠 가치 상승을 노릴 수 있다.

기존 상장리츠들과는 차별화되는 점이다. 일반적인 상장리츠들은 실물자산을 사거나 만기가 설정된 부동산 펀드 또는 리츠 등에 투자한 경우가 대부분이었다. 이 때문에 활발한 자산 매각 및 재투자가 어려웠다. 우선주 등 수익증권 일부를 사들인 경우에는 매각 등 의사결정에 대해 온전한 권한도 가질 수 없었다.

성공적인 액티브 운용이 가능하기 위해선 무엇보다 신한리츠운용과 신한글로벌액티브리츠의 역량이 뒷받침돼야 한다. 자산의 매입-매각-재투자를 계속 고민해야 하는 탓이다. 물론 다른 상장리츠에서도 중요한 요소이지만 신한글로벌액티브리츠가 액티브 운용을 주요 전략으로 삼은 이상 그 역량은 더욱 중요해진다.

신한글로벌액티브리츠 출시 및 상장은 신한리츠운용 투자1부에서 주도하고 있다. 상장리츠 업계에서 가장 성공적인 모델로 꼽히는 신한알파리츠를 운용하고 있는 부서다. 신한알파리츠는 위탁관리리츠 중 유일하게 주가 7000원을 바라보고 있다.

신한알파리츠는 ESR켄달스퀘어리츠와 함께 자산의 매입-매각-재투자로 이어지는 전(全) 사이클을 경험한 리츠로 꼽힌다. 상장 후 용산더프라임타워를 매각하고 아스테리움용산과 남대문HSBC빌딩을 매입했다. 현재 9개 자산을 편입한 상태다.


◇연 2회, 초기 8%대 배당…2030년 이후 AUM 1조 목표

신한액티브글로벌리츠는 구체적인 리밸런싱(환매 및 재투자) 전략을 짜놓았다. 재투자를 위해 신규 편입 자산에 적용할 가이드라인도 만들어 놓은 상태다.

먼저 펀드의 가치가 오를 때마다 상승분 일부를 환매한다는 방침이다. 이 중 일부를 투자자들에게 배당으로 지급할 예정이다. 기존 상장리츠는 편입 자산을 매각하거나 자(子)리츠 등을 청산할 때에만 자산 가치 상승에 따른 수익 환원이 가능했다. 반면 신한글로벌액티브리츠는 지속적인 환매 전략으로 운용 중에도 즉각적으로 이익을 주주들과 나누겠다는 계획이다.

펀드 원본 일부도 신규 펀드 투자를 위해 매각을 계획하고 있다. 여기에 상장 후 지속적인 유상증자를 통해 신규 자산 편입에 힘을 보탤 예정이다. 이를 통해 2030년 이후에는 운용자산(AUM) 1조원을 달성한다는 목표를 세웠다.

새로 담을 자산들도 마찬가지로 개방형 펀드가 된다. 가이드라인에 따르면 글로벌 100위권 이내 운용사가 만든 AUM 50억 달러 이상의 펀드가 대상이 될 전망이다. 운용 안정성을 위해 설정 후 5년 이상 지난 펀드 중 임대율 75% 이상, LTV 50% 이하 기준을 마련했다.

일각에선 환매 및 재투자가 생각보다 자유롭지 않을 수 있는 점에 대해 우려를 보내고 있다. 펀드의 가치 상승이 기대될 때는 투자가, 펀드의 가치 하락이 예상될 때는 환매가 어려울 수 있다는 지적이다.

이 같은 우려에 대해 신한리츠운용 관계자는 "개방형 펀드를 사고 팔 수 있는 세컨더리 마켓이 따로 있다"며 "신한글로벌액티브리츠도 유동성 확보를 위해 관련 거래 플랫폼과 관계를 맺어놓은 상태"라고 설명했다.

이 같은 전략을 바탕으로 상장 후 5년 연평균 약 8%대, 10년 연평균 약 9%대 배당수익률을 제공한다는 목표다. 포트폴리오 안정화를 위해 2025년 말까지는 연 8%대 초반 배당금을 확정 지급한다는 방침이다. 아직 공모가 등이 확정되지 않은 상태라 세부 계획은 변경될 수 있다.

신한글로벌액티브리츠는 오는 6월 중 코스피 시장에 상장한다. 연 2회 반기 배당 상품으로 2월 말과 8월 말을 결산일로 한다.