이 기사는 2024년 02월 23일 07:24 thebell 에 표출된 기사입니다.

현대건설이 컨소시엄을 구성해 추진하고 있는 이마트 가양점 개발사업 착공일정을 다시 한번 미뤘다. 인허가 절차가 전반적으로 지연된 여파다. 착공일정이 지연됨에 따라 8000억원에 육박하는 브릿지론 만기에 대한 대응이 필요해진 상황이다. 고금리 브릿지론을 당초 계획보다 오래 사용하고 있는 만큼 개발사업의 수익성도 악화될 것으로 추정된다.

22일 업계에 따르면 현대건설은 최근 이마트 가양점 개발사업의 착공예정 시기를 2024년 4분기에서 2025년 3월로 변경했다. 브릿지론 만기 대응을 위해 금융기관들을 접촉하는 과정에서 착공일정이 연기된 것으로 나타났다.

이 사업은 이마트 가양점 옛 부지인 서울시 강서구 가양동 449-19 일원 2만2871.3㎡를 개발하는 프로젝트다. 2021년 5월 현대건설 컨소시엄이 이마트로부터 6820억원에 부지 매입을 확정지으면서 추진되기 시작했다.

시행은 케이스퀘어그랜드강서피에프브이가 맡았다. 현대건설 컨소시엄 구성사들이 지분을 투자해 설립한 프로젝트금융투자회사(PFV)다.

2022년말 기준으로 보통주 기준 최대주주는 지분 75%(14만9500주)를 보유한 현대건설이다. 이어 이스턴투자개발(20%)과 코람코자산운용(5%) 등이 주주로 자리하고 있다.

종류주는 총 30만667주가 발행됐다. 이스턴투자개발이 지분 68.23%를 보유하고 있다. 코람코자산운용은 21.8%, 신한자산신탁은 9.98%를 보유 중이다.

이스턴투자개발은 이지스자산운용 설립자인 김대영 전 이사회 의장의 부인이 스카이밸류를 통해 지배하고 있는 시행사다. 마스턴투자운용과 관계자들도 이스턴투자개발 지분 일부를 보유하고 있다.

컨소시엄은 당초 해당 부지를 오피스텔로 개발할 예정이었다. 현대건설이 시공을 맡아 연면적 14만559.46㎡, 지하 4층~지상 29층, 5개동, 오피스텔 586실 조성을 계획했다. 사업은 2023년초 분양 및 착공을 목표로 추진됐다.

하지만 건설부동산 경기침체와 원자재 가격 상승 등으로 인해 사업성이 악화되면서 사업 추진이 정체되기 시작했다. 지난해 3월에는 강서구청에 제출했던 건축심의 신청을 취하하기에 이르렀다.

결국 현대건설 컨소시엄은 오피스텔 대신 지식산업센터를 조성하기로 결정하며 개발계획을 완전히 수정했다. 연면적을 확대해 총 분양대금을 늘리면 사업수지를 맞출 수 있다는 판단에서다. 이를 위해 지난해 교통영향평가를 마쳤고 현재 환경영향평가를 진행하는 중이다. 철거 공사는 지난해 완료했다.

지식산업센터 착공은 지난해 말까지만 해도 오는 4분기 중으로 가능할 것으로 전망됐다. 하지만 인허가 절차가 지연되면서 착공 일정이 밀려났다. 현재 현대건설 컨소시엄은 2025년 3월 이후 착공을 예상하고 있지만 인허가 일정 및 사업계획에 따라 추가 변동될 가능성도 있다.

강서구청 관계자는 "2025년 초에 인허가 절차가 마무리될 것으로 전망된다"며 "건축심의 과정에서 보완사항이 다수 발생할 경우 추가 지연될 가능성도 있다"고 설명했다.
착공 일정이 수차례 연기되면서 사업성에 대한 우려도 확대되는 중이다. 상대적으로 금리가 높은 브릿지론을 당초 계획보다 오래 사용하게 되면 이자비용 증가로 인해 수익성이 악화되기 때문이다.

현대건설 컨소시엄이 처음 브릿지론을 조달한 시점은 2021년 6월이다. 특수목적법인(SPC) 그랜드강서제일차를 통해 대출을 유동화하고 7300억원을 조달했다. 현대건설이 지급보증 형태로 신용보강을 제공하면서 조달이 이뤄졌다.

현대건설의 지급보증 규모는 2021년말 7300억원에서 2022년말 7640억원으로 증가했다. 브릿지론에 대한 이자 납입을 위해 신용보강 규모가 증가한 것이다. 2023년 1분기 착공에 성공했다면 차액인 340억원만 브릿지론 이자비용으로 부담하고 상대적으로 부담이 덜한 본 프로젝트파이낸싱(PF)으로 전환이 가능했다.

하지만 브릿지론 사용 기간이 당초 계획보다 2년 이상 늘어나게 되면서 이미 300억원 이상의 추가보증이 발생한 상황이다. 2023년 3분기말 기준 현대건설의 지급보증 규모는 7960억원으로 전년말 대비 320억원 증가했다. 분기마다 100억원 이상의 추가 신용보강이 제공되며 브릿지론 규모가 늘어난 셈이다. 현재 금리수준이 유지된다면 앞으로도 500억원 이상의 추가 대출이 발생할 것으로 전망된다.

리파이낸싱 과정에서 브릿지론 만기를 다변화한 점도 부담으로 작용할 전망이다. 컨소시엄은 브릿지론 만기 다변화를 통해 이자비용 경감을 노렸지만 이로 인해 올해에만 최소 7차례 이상 만기에 대응해야 하는 상황이다.

특수목적법인(SPC)을 통해 조달한 자금 기준으로 오는 6월 29일 401억원에 대한 만기가 도래한다. 7월에는 200억원, 10월에는 1000억원에 대한 만기가 예정돼 있다. 11월에는 2310억원과 808억원, 12월에는 1424억원이 만기를 맞이한다. 2025년 2월에도 685억원 규모 대출의 기한이 만료된다.

다만 브릿지론 조달금리가 지난해 대비 안정된 상황인 만큼 비용부담이 급증하지 않을 가능성도 있다. 금리가 고점을 지나면서 지난해처럼 브릿지론 이자비용이 급증할 가능성은 낮다는 전망이다. 현대건설 신용보강 브릿지론 금리는 현재 5~6% 수준에 형성돼 있는 것으로 알려졌다. 한때 시장금리가 10%에 육박했던 2023년 대비로는 비용 부담이 줄어든 상태다.