이 기사는 2024년 03월 29일 07:23 thebell 에 표출된 기사입니다.

대우건설의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 관련 우발부채는 1조7305억원이다. 2조원을 상회했던 전년 대비 10% 이상 감소하는 등 리스크 관리에 힘쓰고 있다. PF 관련 우발부채 중 브릿지론 보증한도는 8474억원으로 대형사 중에서는 작은 규모다. 장기 우발부채 사업지의 보증한도는 4808억원으로 확인됐다.

대우건설 장기 우발부채의 절반 이상은 노들역 개발사업에서 기인한다. 2013년 시행사의 브릿지론 조달 이후 10년 이상 지났지만 아직 첫삽을 뜨지 못했다. 다만 우후죽순으로 제기된 소송들이 마무리 국면에 접어든 만큼 수년내 착공도 기대 가능한 상황이다. 다른 사업지들은 무난하게 본PF로 전환하면서 브릿지론 우발부채 해소가 전망된다.

◇리스크 관리 기조, 2년 이상 브릿지론 신용보강 5000억 하회

대우건설의 2023년말 기준 부동산 PF 우발부채 관련 신용보강 규모는 1조7305억원이다. 2022년말(2조19억원) 대비 13.56% 감소한 수치다. 건설부동산 경기침체 상황에서 리스크 관리 경영을 이어가며 신용보강 규모를 3000억원 가까이 줄였다. 부동산 PF 관련 보증한도는 1조9582억원으로 나타났다.

지난해 우발부채가 충당부채로 전환된 금액은 44억원으로 확인됐다. 효성티앤씨와 서울주택도시공사, 대우건설 등이 주주로 참여한 세빛섬 법인이 기존 PF 대출 상환에 난항을 겪었기 때문이다. 이에 대우건설은 세빛섬 법인에 제공한 채무보증 약정액 44억2700만원을 충당부채로 인식했다.

PF 우발부채 중 브릿지론 보증한도는 8474억원으로 나타났다. 총 보증한도의 43.27% 수준이다. 브릿지론 보증금액은 7827억원으로 전체의 45.23%에 그쳤다. PF 우발부채의 절반 이상이 충당부채 전환 가능성이 상대적으로 낮은 본PF로 구성됐다.

2년 이상 브릿지론을 사용하고 있는 사업장에 제공된 신용보강 규모는 5000억원을 하회한다. 보증한도는 4858억원, 대출잔액은 4265억원, 보증금액은 4211억원 등으로 집계됐다. 보증한도 기준으로 전체 브릿지론의 57.33%가 2년 이상 브릿지론을 사용하고 있다. 보증금액 기준으로는 53.8%로 나타났다.

브릿지론이 장기화 된 사업지와 각 보증금액은 △노들역 개발사업 2750억원 △광진구 자양5구역 개발사업 563억원 △인천 용현 학익1블록(BL) 400억원 △원주 단계동 공동주택 342억원 △마포구 노고산동 주상복합 156억원 등이다.

사업지 가운데 인천 용현 학익1BL 개발사업은 최근 대우건설의 우발부채 부담이 해소됐다. 당초 시행사는 민간임대주택을 조성할 계획이었으나 사업지가 최근 공공지원 민간임대주택 사업지로 선정되면서 공공기관이 신용을 보강하는 형태로 재구조화됐다.

덕분에 대우건설은 지난 21일자로 400억원 규모 신용보강을 해소했다. 이를 감안하면 보증금액 기준 대우건설의 2년 이상 브릿지론 사용 우발부채는 현재 4000억원 아래로 떨어진 상태다.


◇노들역 개발사업 소송 마무리 국면, 타 사업장 보증 1000억 그쳐

노들역 공동주택 개발사업은 오랜 시간 대우건설에 우발부채 부담을 주고 있는 사업지다. 현재 시행사에 대우건설이 신용보강을 제공한 기간은 이미 10년을 넘었다. 지역주택조합으로 사업이 추진되던 당시 대우건설이 신용보강을 제공했던 점을 고려하면 15년 이상 지지부진한 곳이다.

2년 이상 브릿지론 사용 사업지의 보증금액에서 노들역 개발사업이 차지하는 비중은 65.31%에 달한다. 대우건설 입장에서는 장기 우발부채 규모를 키우는 아픈 손가락이지만 반대로 본PF 전환에만 성공한다면 단숨에 브릿지론 신용보강 규모를 줄일 수 있는 기회인 셈이다.

노들역 공동주택 개발사업은 서울시 동작구 본동 441번지 일원 2만4678㎡를 개발하는 프로젝트다. 최초 주택건설사업계획승인 기준으로 6개동, 823가구, 연면적 14만5865.71㎡ 규모로 조성될 예정이다. 시행은 로쿠스가, 시공은 대우건설이 맡았고 하나자산신탁의 관리형토지신탁 사업지다.

대우건설이 노들역 개발사업에 처음 발을 들인 시점은 2007년 7월이다. 시공계약을 맺으면서 사업에 합류했다. 지금의 시행사가 아닌 노량진 본동 지역주택조합이 사업을 추진하고 있던 시점이다.

개발사업에 합류한 대우건설은 조합의 토지매입 비용 조달을 신용보강 형태로 지원했다. 제공된 부동산 PF 대출 신용보강은 총 2700억원 규모였다. 하지만 금융위기발 경기침체 등으로 인해 조합이 PF대출 상환에 실패하면서 대우건설은 대출금 2700억원을 대위변제했다.

이후 2012년 토지가 매각되면서 대우건설은 대위변제한 2700억원 중 2100억원을 회수할 수 있었다. 차액인 600억원은 대우건설의 손실로 인식됐다.

사업이 한 차례 좌초됐지만 대우건설은 포기하지 않았다. 새롭게 사업의 방향키를 잡은 로쿠스에도 신용보강을 제공하면서 사업 재추진 의지를 명확히 했다. 2013년 4월 로쿠스가 토지 매입을 위해 2650억원 규모 브릿지론을 일으킬 당시 대우건설은 채무인수 의무 부담을 통해 신용보강을 제공했다. 대우건설은 현재까지도 채무인수 의무를 제공하고 있다.

성공이 절실했던 노들역 개발사업의 발목을 잡은 문제는 소송전이다. 기존 지역주택조합과 조합원들이 투자금을 잃을 수 없다며 다수의 소송을 제기했다. 기존 조합은 2015년 2월 시행사와 신탁사를 상대로 소유권 이전등기 말소등기 소송을 제기했다.

소송은 2016년 로쿠스의 승리로 끝났다. 기존 조합이 제기한 항소도 기각되며 사업 재개가 전망됐다. 하지만 조합이 제기한 소송이 로쿠스의 승소로 마무리되자 이번에는 조합원 등 137명이 같은해 11월 소송을 제기했다. 소유권 이전등기 말소청구의 소였다. 주택건설사업계획을 승인한 동작구를 상대로도 승인처분취소 소송이 제기됐다.

소송전이 이어지면서 브릿지론 사용도 장기화되기 시작했다. 처음 브릿지론을 조달했던 2013년 당시 착공 목표는 2014년 3월이었다. 2013년 10월 사업승인을 목표로 했다. 지속적으로 연기된 착공 목표 시점은 지난해 6월 리파이낸싱을 진행하면서 2025년 10월로 재설정됐다.

다행히 소송전은 종국을 향해가는 모양새다. 주택건설사업계획 승인처분취소 소송은 2021년 1월 원고 패배로 종결됐다. 조합원들이 제기한 소유권이전등기말소청구 소송도 시행사의 승리로 끝난 가운데 원고의 항소 및 상고가 받아들여지지 않았다.

반대로 시행사와 신탁사가 기존 조합원들을 상대로 제기한 소송은 원고의 승리가 이어지는 중이다. 하나자산신탁 원고로 기존 조합원 30명에게 제기된 소유권 이전등기 소송은 지난해 8월 원고 일부 승소로 결론났다. 지난해말에는 기존 조합원들의 상고도 기각됐다.

이미 주택건설사업계획승인을 받은 사업지인 만큼 법률 리스크만 해소되면 신속한 본PF 전환이 전망된다. 오는 6월로 설정된 기존 브릿지론 리파이낸싱이 사실상 마지막 자금조달이 될 것으로 보인다. 대우건설의 기업어음 신용등급이 A2로 적기 상환능력이 우수하다는 평가를 받고 있는 점을 감안하면 무난한 조달이 가능할 예정이다.

다른 장기 우발부채 사업장들은 대우건설의 규모를 고려할 때 우려할만한 수준은 아니다. 노들역 공동주택 개발사업을 제외한 지난해말 기준 장기 우발부채 보증금액은 1461억원에 불과하다. 인천 사업장에 대한 신용보강이 해소된 점을 고려하면 1061억원에 그친다.