이 기사는 2024년 03월 27일 07:25 thebell 에 표출된 기사입니다.

GS건설의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 우발부채 보증금액은 4조원에 육박한다. 이 가운데 2조원에 달하는 금액이 브릿지론에 해당한다. 2년 이상 브릿지론을 사용한 사업지에 제공된 채무보증 규모는 1조원을 넘는다. 서울 이외의 지역에 위치한 사업지가 대부분인 것으로 나타났다.

또 1000억원 이상 신용보강한 사업지 대부분은 연내 본PF로 전환하기 쉽지 않은 실정이다. 당초 2020~2022년에 본PF로 전환할 예정이었으나 사업이 지연되면서 브릿지론 사용기간이 장기화되고 있다. 이자부담에 따른 사업성 저하가 불가피할 것으로 보인다.

◇보증금액 4조 육박, 2년 이상 대출약정 '1조'

GS건설은 2023년말 기준 부동산 PF 대출 보증금액으로 총 3조8425억원을 책정했다. 상대적으로 우발채무 현실화 우려가 낮은 책임준공과 중도금대출, 사회간접자본(SOC)을 제외하고 산출한 수치다. 보증금액은 전년말(3조543억원) 대비 25.81% 증가했다. 지난해 시행사의 기한이익상실(EOD) 등으로 인해 우발부채를 떠안은 사례는 없었다.

브릿지론 보증금액은 1조9890억원이다. 전체 PF 보증금액의 절반 이상을 브릿지론이 차지하고 있다. 전체 부동산 PF 대출잔액은 3조3015억원이다. 본PF 대출잔액은 1조5433억원에 그쳤다. 브릿지론 대출잔액이 1조7582억원으로 전체의 53.25%를 차지했다.

우발부채 보증금액 중 1조899억원은 브릿지론을 일으키고 2년 이상 경과한 사업지다. 이처럼 장기 우발부채 사업지에 실행된 대출잔액은 9475억원으로 전체 브릿지론 대출잔액의 53.89%를 차지했다.

브릿지론이 장기화 된 사업지와 각 보증금액은 △용인 공동주택 3176억원 △안산 홈플러스 개발 2600억원 △부산 촉진1구역 2072억원 △천안 성성8지구 1080억원 △천안 백석5지구 1000억원 △이천 송정 520억원 △원주 단구지구 451억원 등이다.

타사와 비교해 가장 두드러지는 특징은 서울 사업지가 없다는 점이다. 보증금액 기준 1조899억원 중 서울 사업지는 전무하고 경기도 사업지도 6296억원에 그친다. 충청도 사업지가 2080억원, 부산 사업지가 1080억원, 강원도 사업지가 451억원 등으로 집계됐다.
◇연내 본PF 전환 1600억에 그쳐, 사업 추가 지연 가능성

GS건설 장기 브릿지로 사업지의 또 다른 특징은 연내 본PF 전환이 예정된 사업지가 거의 없다는 점이다. 1000억원 이상 보증금액이 설정된 사업지 중 연내 착공 및 분양을 계획하고 있는 사업지는 천안 성성8지구가 유일하다.

충청남도 천안시 서북구 성성동 287-3번지 일원에 1104가구 규모 공동주택을 조성하는 사업이다. GS건설이 연대보증 형태로 1080억원의 신용보강을 제공하고 있다. 2021년 12월 360억원의 브릿지론을 일으키면서 사업을 시작했다. 올해 하반기 중 이뤄질 분양 및 착공 시점에 맞춰 본PF로 전환될 예정이다.

1000억원 이상 보증금액이 설정된 다른 사업지들은 빠르면 내년 상반기, 늦으면 하반기에나 본PF 전환이 예정돼 있다. 2025년 상반기까지는 고금리 장기 브릿지론 부담이 지속될 수 있다는 얘기다.

보증금액이 3176억원으로 가장 많은 용인 공동주택 개발사업은 경기도 용인시 수지구 신봉동 402-1번지 일원에 2600가구 규모 공동주택을 조성하는 프로젝트다. 내년 하반기 착공 및 분양을 목표로 하고 있다.

2020년 9월 브릿지론을 일으킨 후 2022년 착공 및 분양을 목표로 했던 사업지다. 하지만 인허가 절차 지연으로 인해 5년 가량 브릿지론을 사용해야 한다. 지난해말 기준 용인 사업지에 실행된 대출잔액은 2660억원으로 나타났다.

브릿지론 사용 기간이 추가로 늘어날 가능성도 있다. 2020년초 사업지에 대한 개발계획 서류가 제출됐지만 4년이 지난 현재까지도 계획이 수립되지 않았다. 지난해 9월에는 용인시 도시계획위원회에서 계획안이 부결되면서 개발안을 처음부터 다시 구상해야 하는 상황이다. 개발계획 수립이 지연될 경우 브릿지론 사용 기간이 5년을 넘어갈 가능성이 있다.

안산 홈플러스 개발사업은 지역구 의회와 갈등을 빚으면서 사업이 답보 상태에 빠졌다. 경기도 안산시 상록구 성포동 586 일원에 지하 6층~지상 49층 규모 주상복합시설을 개발하는 사업이다. 2020년 11월 대출을 일으켰지만 2025년 하반기에나 착공 및 분양이 계획돼 있다. 당초 착공 및 분양 목표시점은 2022년 5월이었다.

시행사는 당초 안산 홈플러스 부지를 주상복합으로 개발할 예정이었다. 해당 부지가 상업지구에 위치해 있어 용적률 1100%를 적용받을 수 있는 반면 기존 건물의 용적률은 약 150%에 불과했다. 주상복합을 완성할 경우 대규모 개발이익이 기대됐던 사업지다.

하지만 점포 매각이 진행되는 과정에서 안산시 의회가 주상복합에 한해 용적률을 400%로 제한하는 내용을 골자로 하는 조례를 통과시켰다. GS건설 사업지의 개발을 막기 위해 지역구 의회가 움직인 셈이다.

안산 홈플러스 사업지에 GS건설 신용보강으로 실행된 대출 2000억원 외에도 1600억원이 선순위로 조달됐다. 상대적으로 위험도가 높은 후순위 대출에 GS건설의 신용보강이 제공된 셈이다.

부산 촉진1구역 역시 2019년 8월 GS건설의 연대보증으로 기표했지만 2025년 하반기에나 착공이 예정돼 있다. 부산진구 부암동 27-7번지 일원에 공동주택 1874가구와 오피스텔 218실을 조성하는 사업이다. 2020년 분양을 목표로 사업을 추진했으나 분양시점이 5년이나 늦어졌다. 최초 보증금액은 804억원이었으나 지난해말 기준 2071억원으로 증가한 상태다.

이밖에도 1000억원의 대출이 실행된 천안 백석5지구는 분양시점이 내년 상반기로 설정됐다. 이천 송정 공동주택 개발사업은 지난해말 기준으로는 우발부채로 분류됐지만 최근 본PF 조달에 성공했다. 보증금액은 520억원에 불과해 전체 PF대출에서 장기 브릿지론이 차지하는 비중에는 큰 변화가 없을 것으로 추산된다.