이 기사는 2024년 06월 14일 08:25 thebell 에 표출된 기사입니다.

코람코라이프인프라리츠는 기존 자산의 용도 전환을 통해 가치를 끌어올리는 밸류에드(Value-Add) 전략과 안정적인 현금흐름 창출에 집중하는 코어(Core)전략을 병행하며 국내 액티브 리츠의 표본이라는 평가를 받고 있다.

2021년 제시했던 비전을 조기 달성하며 지난해 말 운용전략을 한 차례 재정비했다. 이를 바탕으로 투자섹터에 오피스와 레지던스를 추가하며 포트폴리오 다변화와 자산규모 확대에 성공했다. 오는 2030년까지 AUM 2조5000억원 달성을 목표로 하고 있다.

◇주유소 용도전환 진행…매출 파이프라인 다각화

코람코라이프인프라리츠의 투자 전략은 크게 밸류에드 전략과 코어 전략으로 요약된다. 상장 약 1년 만이던 2021년 7월, 주유소리츠에서 토지플랫폼리츠로 체질을 바꾸기 위해 'Vision 2025'를 발표하며 밸류에드 전략을 적극적으로 활용하겠다는 의지를 드러냈다. 밸류에드 전략은 △핵심 주유소 선별운영 및 구조조정·자산매각 △서울 및 수도권 위주 지역 포트폴리오 재편 △수익성 제고를 위한 신규 자산 편입 등이 핵심이다.

위 전략을 바탕으로 자산 리밸런싱을 진행한 결과 매출 구조 다각화와 운영자산 규모 확대에 성공했다. 상장 당시 주유소 임대매출이 대부분을 차지했으나 올해 상반기 임대매출 비중은 주유소 48%, 물류센터 34%, 리테일 11%, 모빌리티 5%, 오피스 3%로 조정될 것으로 예상된다. 2020년 약 1조원이었던 AUM은 약 1조2000억원으로 확대됐다.
포트폴리오 다각화로 리츠 체질이 변화하자 지난해 하반기 사명에서 '에너지'를 떼어내고 '라이프인프라'를 넣었다. 복합 리츠를 표방하고 있는 만큼 용도 전환의 형태도 다른 상장리츠에 비해 다양한 편이다. 주유소 부지의 입지 장점을 활용해 기존 자산을 드라이브스루 카페, 전기차충전소, 가전판매시설 등으로 탈바꿈시키고 있다.

밸류에드 전략을 통해 용도 전환을 마친 자산은 이달 기준 총 7개인 것으로 파악된다. 구체적으론 △베스킨라빈스 흑석점 △LG베스트샵 서안산 △삼성스토어 북수원 △LG베스트샵 아산 △폴바셋 대연 △LS.E-모바일캠프 아산 등이 있다. 현재 △LS.E-모바일캠프 인천 △폴바셋 영일대 △폴바셋 괴정 등 3개 자산의 용도 전환도 진행 중이다.

◇Vision 2025 조기 달성…오피스·레지던스 투자 착수

코람코라이프인프라리츠는 Vision 2025에서 세운 목표를 조기에 초과 달성함에 따라 지난해 'Vision 2030'을 발표하며 로드맵을 수정했다. 해당 비전의 핵심 키워드는 △투자섹터 확대 △투자 전략 다변화 △투자기법 고도화다.

성장성에 초점을 두고 있는 밸류에드 전략에 수익 안정성에 집중하는 코어 전략을 더해 자산 규모를 지속적으로 키우는 것이 목표다. 리테일과 물류, 주유소 섹터에는 자산매각, 용도전환 등을 통한 밸류에드 전략을 적용한다. 오피스, 레지던스 섹터에는 우수 입지의 우량 부동산투자를 통해 안정적인 현금흐름을 확보하는 코어 전략을 투입한다.

새로 도입한 코어 전략에 맞춰 최근 오피스와 레지던스 투자도 시작했다. 지난해 말 코크렙66호리츠의 우선주에 투자하는 방식으로 마제스타시티 T1을 자산으로 편입했다. 향후 해당 자산 이외 오피스 자산도 추가로 담을 예정이다. 투자 방식의 경우 재간접 투자와 직접 투자 가능성을 모두 열어둔 상태다.

지난해 8월에는 코리빙 전문 운용사 MGRV를 코리빙 파트너 우선협상대상자로 선정하며 관련 사업에도 발을 들였다. 서울 안국역 재동주유소 부지를 1호 코리빙 사업지로 낙점하고 관련 절차를 진행 중이다. 올해 코어 전략을 활용한 신규 투자의 타깃 내부수익률은 6% 이상으로 설정했다.

향후 두 전략을 활용해 2030년까지 AUM을 2조5000억원으로 확대하는 게 목표다. 상장 당시 AUM의 약 2.5배 수준이다. 양적 성장으로 자금 조달 경쟁력을 강화하고, 이를 바탕으로 다시 신규 투자를 진행해 리츠 가치를 끌어올리는 선순환 구조를 구축한다는 계획이다.

코람코자산신탁 관계자는 "리츠의 안정성과 수익성을 높이기 위해 투자 섹터를 적극적으로 다각화하고 있다"며 "최근 신규 투자섹터로 낙점한 오피스와 레지던스 분야에 복수의 자산을 담기 위한 작업을 진행 중"이라고 설명했다.