이 기사는 2024년 08월 19일 14:03 thebell 에 표출된 기사입니다.

고금리 장기화와 PF(프로젝트파이낸싱) 침체에도 불구하고 부동산 펀드 시장은 활기를 띄었다. 자산운용사들은 국내 물류센터와 오피스빌딩에 집중 투자하면서 시장 규모는 사상 최고치를 경신했다.

19일 더벨이 집계한 부동산펀드 리그테이블에 따르면 2024년 상반기 기준 국내 자산운용사의 공·사모 부동산 펀드 설정액은 162조237억원을 기록했다. 전년말(155조8456억원)과 비교하면 3.96% 증가한 수치다. 중소형사들의 적극적인 참여로 시장은 매년 성장세를 보이고 있다.

실물 부동산 거래는 물류센터와 오피스빌딩이 상당수를 차지했고, 블라인드 펀드는 대출형이 많았다. 다만 모두 국내에서 이뤄진 매매로 지난해에 이어 해외 거래는 전무한 것으로 나타났다. 특히 물류센터는 수도권에 신규 공급된 곳들을 선매입한 사례가 많았다.


◇이지스·삼성SRA, 독보적 존재감…치열한 중상위권 자리다툼

상반기 부동산 펀드 시장은 중소형 자산운용사들이 주도하는 흐름을 보였다. 이지스자산운용을 제외하고 미래에셋자산운용, 마스턴투자운용 등 다수의 대형사들은 리그테이블(매매가 1000억원 이상)에 이름을 올리지 못했다. 다만 삼성SRA자산운용은 블라인드 펀드에서 두드러진 행보를 보였다.

업계에서 최선두를 달리고 있는 이지스자산운용은 펀드 규모가 전년(21조8719억원) 대비 1조1385억원 증가해 23조원을 넘어섰다. 2위(설정액 기준)인 삼성SRA자산운용(14조2748억원)과 비교해도 격차가 크다. 이지스자산운용과 삼성SRA자산운용은 업계에서 유일하게 각각 20조원, 10조원대 규모를 유지하고 있는 곳들이다.

삼성SRA자산운용은 3위인 미래에셋자산운용(9조6205억원)을 5조원 가까이 따돌리며 상위권에 가뿐히 안착했다. 마스턴투자운용(8조4814억원)은 4위로 지난해와 같은 순위를 유지했다. 마스턴투자운용은 2020년 처음 10위권으로 진입한 이후 꾸준히 순위를 높이고 있다.

중상위권은 치열한 자리 다툼을 이어갔다. 지난해 말 신한자산운용에 5위 자리를 내준 하나대체투자자산운용은 반년만에 탈환에 성공했다. 하나대체투자자산운용(6조5427억원)은 8년 전까지 3위를 유지했지만 2021년 삼성SRA자산운용에 이어 마스턴투자운용에도 밀리며 5위로 떨어졌다.

하나대체투자자산운용에 이어 △신한자산운용(6조5030억원) △KB자산운용(6조177억원) △키움투자자산운용(5조1533억원) △코람코자산운용(4조5849억원)이 순위를 이었다.

메리츠대체투자운용과 베스타스자산운용은 순위를 맞교환했다. 10위는 메리츠대체투자운용(4조1911억원), 11위는 베스타스자산운용(4조831억원)으로 베스타스자산운용의 설정액이 전년 대비 소폭 감소(-1085억원)한 영향이다. 하위권 자산운용사들의 순위 및 수탁고 변화는 미미했다.

설정액 증가폭은 삼성SRA자산운용이 1조3741억원 늘어나 가장 컸다. △이지스자산운용(1조1385억원) △미래에셋자산운용(8368억원) △하나대체투자자산운용(4759억원) △신한자산운용(3607억원) △키움투자자산운용(3776억원) △KB자산운용(2565억원) 등에 자금이 유입됐다.


◇실물부동산 조 단위 거래 '전무', 국내 물류센터 투자자 러브콜

상반기 실물 부동산의 조 단위 거래는 전무했다. 전년과 마찬가지로 국내 물류센터들의 거래가 두드러졌다. 코로나 팬데믹 여파로 온라인 배송 수요가 급증하면서 2021년을 기점으로 신규 물류센터가 급속도로 증가했다.

당시 착공을 시작한 곳들이 올해 잇따라 공사를 마무리 지으면서 매물도 늘고 있다. 지난해 최고치를 기록했던 대출 금리도 종전 10%대(선순위 기준)에서 5%대로 낮아지면서 우호적인 환경이 조성됐다. 투자자들은 고금리 장기화와 공급 과잉으로 저평가된 물류센터들을 사들이며 차익 실현에 나섰다.

특히 외국계 기관투자자들이 공격적인 매수에 나섰다. 지난해에도 캐나다 대체투자운용사인 브룩필드자산운용이 국내 최대 규모인 연면적 43만㎡ 인천 청라 물류센터를 6590억원에 사들인 바 있다. 쿠팡이 80%를 임차하고 있는 곳이다.

올해는 미국계 부동산기업 존스랑라살(JLL)의 자회사인 라살자산운용이 경기도 안성 대덕물류센터 A·B동을 지산산업으로부터 6031억원에 사들였다. 준공되기 전에 자산을 사들이는 선매입으로 A동과 B동은 각각 연면적 18만7200㎡, 19만8700㎡ 크기다.

이어 이지스자산운용이 KKR로부터 매입한 '인천 석남물류센터'(5850억원), 퍼시픽자산운용이 코람코자산신탁으로부터 매수한 '케이스퀘어시티'(3070억원), 하나대체투자운용 '티마크 그랜드호텔 명동'(2282억원), 이지스자산운용 '분당 야탑물류센터'(2226억원)와 '피벗로지스화성센터'(2120억원) 등이 비교적 높은 가격에 거래됐다.

이외에도 캡스톤자산운용 '아이콘 역삼'(2043억원), 이화자산운용 '시그마타워'(1650억원), 스타로드자산운용 '오뚜기물류서비스남양주안전물류센터'(1491억원) 등 중소형사들도 매수자로 참여하며 이름을 올렸다.

블라인드 부문에서는 전통 강자인 삼성SRA자산운용 활약이 두드러졌다. 상반기 유일하게 1조원 규모의 블라인드 펀드(삼성SRA국내담보대출 3호, 삼성SRA글로벌전략 3호, 삼성SRA국내PF대출 3호)를 다수 조성했다. 캡스톤자산운용도 '캡스톤대출플랫폼 2호'(3940억원), KB자산운용 'KB부동산대출 1호'(2000억원) 등을 조성하며 활동했다.

◇펀드 판매 1위 'KB증권' 순위 수직 상승, 반년새 7조원 유입

부동산 펀드 시장이 활황을 보이면서 판매사들의 잔고도 동반 증가했다. 치열한 경쟁이 이뤄진 만큼 상위권들의 순위 변동도 컸다. 지난해 말 3위에 불과했던 KB증권은 올해 1위로 수직 상승했고, 아이엠증권(전 하이투자증권)도 5위에서 4위로 올라섰다.

KB증권은 18조1646억원으로 반년 전(10조6704억원)보다 7조4942억원이 늘었다. 이는 전체 판매사 중 가장 큰 증가폭으로 규모가 큰 부동산 펀드들을 적극적으로 수탁하고 판매에 나선 영향이다.

또 △미래에셋증권(14조9173억원) △한화투자증권(14조7395억원) △아이엠증권(9조2880억원) △NH투자증권(8조6596억원) △흥국증권(8조2997억원) △한국투자증권(6조5081억원) 등이 부동산 펀드 판매 규모가 컸다.

증가폭은 KB증권에 이어 △흥국증권(1조689억원) △유진투자증권(9470억원) △아이엠증권(7760억원) △LS증권(6643억원) △유안타증권(5174억원) △삼성SRA자산운용(4751억원) △교보증권(2335억원) △메리츠증권(1906억원) 순으로 나타났다. 반면 △미래에셋증권(-2005억원) △IBK투자증권(-426억원) △NH투자증권(-222억원)은 감소했다.

사무관리사는 신한펀드파트너스(43조6642억원)가 변함없이 1위를 지켰다. 이어 △KB펀드파트너스(30조6647억원) △하나펀드서비스(29조5133억원) △한국펀드파트너스(21조7692억원) △스카이펀드서비스(18조8159억원) 순으로 순위 변동이 없었다.

6개월 간 신한펀드서비스(2조266억원), 우리펀드서비스(1조4024억원), 한국펀드파트너스(1조376억원) 등의 증가폭이 컸다.

2020년 8월 업계 최초로 시도된 더벨 부동산리그테이블은 상·하반기 기준으로 작성된다. 운용사 및 펀드별 설정액 변화는 금융투자협회 통계를 기준으로 객관성을 담보했다. 이외 국내외 블라인드펀드와 실물부동산 자료는 부동산펀드 설정액 상위 30개 운용사의 전수조사를 토대로 작성된 후, 20년 이상의 오랜 경험과 노하우를 쌓아온 국내외 부동산 투자 전문가 자문단의 감수 과정을 최종적으로 거친다.

(자문위원단: 강영구 이지스운용 대표, 홍성혁 마스턴운용 대표, 박형석 코람코운용 대표, 신준현 메리츠대체운용 대표. 가나다 순)