이 기사는 2024년 08월 19일 14:48 thebell 에 표출된 기사입니다.

해외 부동산 실물거래는 당분간 찾아보기 힘들 것으로 점쳐진다. 코로나19 이후 고금리 기조가 이어지면서 대부분의 부동산 자산운용사들은 신규 딜보다는 기존 포트폴리오 관리에 집중하고 있는 형국이다. 금리가 상승했고, 덩달아 공실률까지 높아지면서 자산가치가 급락한 상태다.

2023년에 이어 2024년에도 이같은 분위기가 이어지고 있다. 작년에도 단 한 건의 해외 신규 투자가 없었다. 올해도 상반기 역시 신규 인수 딜은 없었다. 간혹 매각을 통해 투자금을 회수한 사례나 혹은 추가로 자본을 보충해 자산가치가 상승할 때까지 시간을 벌어보자는 전략적 선택을 하는 사례 정도만 눈에 띄었다.

19일 더벨이 집계한 2024년 상반기 부동산 펀드 리그테이블에 따르면 해외 실물 부동산 인수 딜은 단 한 건도 없었다. 2023년의 신규 딜 가뭄이 올해까지 이어지고 있는 모습이다. 2년전과 시장 분위기가 확연히 달라진 분위기다.

2022년엔 3000억원 이상의 해외 거래가 4건 있었다. 삼성SRA자산운용과 하나대체투자자산운용 등이 미국에서 오피스 빌딩을 사들였다. 가장 규모가 컸던 딜은 삼성SRA자산운용의 뉴욕 '450ParkAve' 인수거래였다. 거래규모는 약 5875억원에 달했다. 코로나19 이후 잠시 중단됐던 해외 부동산 실물거래가 엔데믹 이후 다시 발동이 걸리는 듯한 모습이었다.

하지만 2023년부터 고금리 이어지면서 글로벌 부동산 시장은 침체됐고, 동시에 신규 딜은 자취를 감췄다. 대부분 기존 포트폴리오 자산 관리에 집중했다. 물론 속절없이 떨어지는 자산가치에 할 수 있는 대응책은 마땅치 않기도 했다.

보통 글로벌 부동산의 경우 6개월 정도에 한 차례씩 감정평가를 통해 자산가치를 책정하곤 한다. 여기에 자산가치에 영향을 줄 수 있는 이벤트가 발생하게 됐을 때 감정평가를 실시하기도 한다. 금리 인상 혹은 공실률의 급증에 따른 임대료 수익 저하 등이 될 수 있다.

해외의 경우 국내와 달리 코로나19 이후 유연근무제가 자리를 잡았다. 오피스 임대 면적을 많이 가져가야 할 니즈가 사라졌고, 동시에 공실률이 높아졌다. 이 같은 문제는 단일 임차인으로 구성된 오피스에서 가장 두드라지게 나타났다. 공실률 급증은 임대료 수익의 저하로 이어지고 자산가치 하락과도 직결된다. 국내 자산운용사들이 보유한 오피스 빌딩 중 상당수가 이 같은 문제가 발생했다.

문제는 현지 사정상 신규 임차인을 구하기 어려운 현실이 이어졌다는 점이다. 결과적으로 대주단과의 협의가 가장 핵심이 됐다. 자산가치를 끌어올리기 위해선 시간을 벌어야 했고, 대출 만기 연장 혹은 리파이낸싱이 필요했다.

이 같은 상황에서 하나증권의 행보에 시장이 시선이 향하기도 했다. 하나증권은 해외 부동산 투자 부실 가능성이 커지면서 지난해 위기에 대응하기 위해 관련 본부 신설했다. 투자자산들에 대한 적극적인 위기 극복 차원의 일환이었다. 해당 본부엔 해외 딜 경험이 풍부한 인물들이 배치됐다. 실제 현대자산운용이 보유 중인 '1670 브로드웨이'는 하나증권의 이 같은 역량이 빛을 낸 딜이라는 평가를 받았다.

현대자산운용은 하나증권의 도움을 받아 대출 리파이낸싱에 성공했다. 담보대출 규모는 1억4280만달러 수준이다. 통상적으로는 운용사가 주도적으로 현지 부동산 관리 업무를 수행한다. 하지만 지금처럼 해외 부동산 위기 상황에서는 수익권자의 적극적인 협력을 필요로 할 때도 있는데, 하나증권이 그 역할을 톡톡히 해낸 셈이다. 이외에도 하나증권이 투자자산을 방어한 대표적인 사례로 영국 버밍엄 갤러거 쇼핑파크, 런던 캐논그린 오피스 등이 있다.

주목할 점은 해당 딜에 하나대체투자자산운용도 펀드를 결성해서 투자에 나섰다는 점이다. 하나대체투자자산운용은 브로드웨이덴버가 오피스 빌딩 관련 리파이낸싱 과정에서 발생하는 자금을 보충하는 역할을 했다. 연결고리는 역시 하나증권이 된 것으로 알려졌다.

그나마 매도 딜은 작년에 이어 올해 상반기에도 1건 있었다. 한국투자리얼에셋자산운용은 지난 5월 일본 도쿄 한조몬오피스 엑시트를 마무했다. 매각가는 147억엔 수준으로 책정됐다. 현재 환율을 고려할 때 가격은 1300억원 정도다. 한국투자리얼에셋자산운용은 지난 6월 펀드 만기를 앞두고 투자금 회수를 위해 매각 작업을 벌인 끝에 결과물을 만들어냈다. 투자 4년여 만이다. 앞서 한투리얼에셋자산운용은 2019년 6월 '한국투자도쿄한조몬오피스부동산투자신탁'을 비히클로 도쿄 한조몬오피스를 매입했다.