이 기사는 2025년 02월 25일 07시52분 thebell에 표출된 기사입니다

한국투자부동산신탁(한투부동산신탁)이 차입형 토지신탁 수주에 공격적으로 나서며 외형 성장을 이어가고 있다. 다만 차입형 토지신탁을 중심으로 대손충당금이 증가해 수익성은 주춤했다.

재무 안정성을 나타내는 영업용순자본비율(NCR)도 1000% 아래로 하락했다. 작년 말 기준 NCR은 871%로 업계 평균을 웃돌았다. 올해까지도 비우호적인 업황이 이어질 것으로 예상되는 가운데 리스크 관리에 주력할 전망이다.

◇차입형 토지신탁 덕분에 영업수익 '껑충'

한투부동산신탁은 최근 지난해 연간 경영 실적을 공시했다. 영업수익으로 736억원을 기록했다. 이는 전년 동기(540억원)와 비교해 36.26% 증가한 수치다. 영업수익이 눈에 띄게 증가한 건 차입형 토지신탁에서 호실적을 거뒀기 때문이다.

한투부동산신탁은 지난 2022년 차입형 토지신탁 수주에 나섰다. 차입형 토지신탁은 관리형 토지신탁에 비해 리스크가 큰 만큼 보수도 높다. 비슷한 시기 차입형 토지신탁 수주에 뛰어든 대신자산신탁, 신영부동산신탁보다 공격적이란 평가를 받는다.

한투부동산신탁은 차입형 토지신탁 중에서 '혼합형' 위주로 수주를 해왔다. 통상 차입형 토지신탁이라고 하면 신탁사가 토지비를 제외한 모든 사업 자금을 조달하는 의무를 진다. 이와 달리 혼합형은 신탁사뿐만 아니라 프로젝트파이낸싱(PF) 대주도 사업비 조달에 참여하도록 하는 방식이다. 내부에선 이를 '리스크 분담형'으로 일컫는다.

차입형 토지신탁 수탁고는 매년 빠른 속도로 증가하고 있다. 수주 첫해 2022년 수탁고는 1997억원으로 나타났다. 수주 2년 차인 2023년 말 수탁고는 3437억원으로 불어났고, 작년 말엔 4927억원을 기록했다. 첫해와 비교해 146.68% 증가한 수준이다.

지난해 한투부동산신탁의 대표적인 차입형 토지신탁 수주 건으로 '강릉 회산동 공동주택 신축공사'와 '경기도 오산 공동주택 개발사업'이 있다. 금호건설이 시공을 맡은 회산 신축공사는 공사비 900억원 규모다. 오산 공동주택 개발사업은 GS건설이 시공을 맡았다.

한투부동산신탁 관계자는 "분양성이 우수하다고 판단되는 리스크 분담형 토지신탁에 대한 공격적인 수주를 이어나갔다"며 "부동산신탁 시장의 침체 위기 속에서도 시장 내 점유율을 7.3%까지 확대하는 데 주력했다"고 말했다.


◇분양 경기 악화에 충당금 증가…NCR 871%로 하락

공격적인 차입형 토지신탁 수주로 외형 성장엔 성공했으나 리스크 관리 필요성도 함께 커지는 모습이다. 분양 경기가 나빠지며 차입형 토지신탁에 대한 충당금이 증가했다. 나아가 책임준공(책준) 사업장에서도 충당금이 발생했다. 이는 결국 수익성 악화로 이어졌다.

작년 말 영업이익은 138억원으로 전년 동기(268억원)와 비교해 48.34% 줄었다. 이는 대손충당금 규모가 커진 까닭이다. 신탁사가 설정하는 고유계정인 신탁계정대가 가파르게 증가했다. 신탁계정대는 작년 말 기준 5655억원으로 2023년 말(2370억원)과 비교해 2.4배 증가했다. 같은 기간 신탁계정대 대손충당금도 269억원으로 36억원에 불과했던 전년보다 655.92% 뛰었다. 작년 말 대손준비금도 359억원으로 나타났다.

대손충당금 규모가 커지며 부동산신탁사의 재무 안정성 지표인 영업용순자본비율(NCR)도 1000% 아래로 떨어졌다. 작년 말 NCR은 871%로 나타났다. 전년 동기 1324%였던 것과 비교해 453%p 하락한 수준이다.

한투부동산신탁 관계자는 "부동산 개발시장이 침체하면서 신탁계정대와 대손준비금 잔액이 증가해 2023년 대비 작년 말 NCR이 다소 하락했다"며 "다만 2024년 업계 평균 NCR인 548.64% 대비 양호한 비율을 유지하고 있다"고 말했다.