이 기사는 2025년 02월 25일 16시18분 thebell에 표출된 기사입니다

코로나19 전후 해외 투자에 대한 투자자들의 전략이 크게 바뀌었다. 기본적으로 관리에 방점을 뒀다. 기존 투자자산에 대한 가치가 하락하는 통에 대응방안 마련에 집중했다. 몇몇은 임차인이 빠져나가면서 자산가치가 폭락하기도 했다. 몇몇은 기한이익상실(EOD) 상태가 되기도 했다.

이 가운데 저점 매수 타이밍을 볼 수도 있었지만, 오피스 시장의 전반적인 전망이 좋지 않다보니 신규 투자도 쉽지 않았다. 결국 최근 2년 내내 신규 거래가 없었다. 당분간 이 같은 분위기가 이어질 가능성이 높다는 게 대체적인 시각이다.

22일 더벨이 집계한 2024년 부동산 펀드 리그테이블에 따르면 해외 실물 부동산 인수 딜은 단 한 건도 없었다. 2023년에 이어 2년 연속 신규거래가 실종된 모양새다. 불과 2년 전인 2022년엔 수천억원에 이르는 대형 거래가 다수 있었다. 최근 해외 부동산 투자에 대한 국내 운용업계의 분위기를 체감할 수 있는 지점이다.

신규 거래 실종은 주요 투자처로 꼽혔던 미국과 유럽 등 해외 부동산 시장의 침체로 설명된다. 여전히 높은 금리와 늘어난 공실로 자산가치가 하락하고 있다. 특히 코로나19 이후 바뀐 출퇴근 문화 속에 국내와 달리 해외에선 유연근무제는 필요충분조건이 됐다. 굳이 오피스 공간을 유지할 유인이 사라진 셈이다. 자연스레 공실이 늘수밖에 없다. 이렇다 보니 우량자산의 덕목이었던 대형기관의 단일 임차인 구조 역시 문제가 되고 있다.

문제는 자산가치 하락에 따른 담보인정비율(LTV) 비율 상승이다. 공실이 발생하면 임대수익이 줄고, 자산가치도 하락하게 된다. 자연스레 LTV가 상승하고, 일정 수준이상 상승하게 되면 채권단은 권리 행사에 나서게 된다. 자칫 EOD가 발동될 수도 있다.

대표적인 곳이 이지스자산운용이 투자한 독일 트리아논빌딩이다. 트리아논빌딩은 핵심 임차인과 계약 연장에 실패하면서 자산가치가 33%나 빠졌다. 매각도 여의치 않은 상황이 이어지면서 펀드 만기 연장을 택하다 지난해 12월 이지스자산운용의 손을 떠났다. 대주단 주도로 도산절차가 시작됐다. 향후 공매 혹은 회생으로 진행될지는 결정되지 않은 상태다.

이 같은 일들이 다반사로 일어나다 보니 운용사들로선 신규 투자는 엄두도 내지 못하고 사후 관리에만 집중하고 있다. 하지만 대부분 반등 포인트를 잡지 못학 힘겨운 싸움을 이어나가고 있다. 시간을 버는 정도에 그친 상태다. 향후 EOD가 나서 경매로 넘어올 가능성이 있는 자산도 상당수다.

그나마 키움투자자산운용이 공모펀드를 통해 투자한 유럽 오피스빌딩이 리파이낸싱에 성공하면서 2년여에 걸친 시간을 벌었다는 게 희소식일 정도다. 키움투자자산운용은 네덜란드 암스테르담 정부기관 오피스를 매입하면서 받은 대출 리파이낸싱에 성공했다. 리파이낸싱 대상 대출규모는 7080만5000유로(약 1000억원) 수준이다.

경된 대출 계약에 따라 만기는 오는 2026년 9월 4일이다. 키움자산운용으로선 자산을 정상화 시키고 투자금을 회수할 충분한 시간을 벌었다. 그간 3개월 단위로 만기를 연장해 오면서 EOD 발동에 대한 우려가 꾸준히 제기돼왔던 터다. 키움투자운용으로선 이번에 이 같은 우려를 다소 해소할 수 있게 됐다.