이 기사는 2025년 02월 25일 15시58분 thebell에 표출된 기사입니다

금리가 인하되고 부동산 시장이 안정화되는 듯 했지만, 지나치게 상승한 공사비 영향으로 여전히 시황은 침체됐다. 이 가운데 펀드 투자 시장은 오히려 큰 폭의 성장세를 보였다. 오피스빌딩과 물류센터를 필두로 부동산 펀드 설정액이 크게 늘었다.

25일 더벨 부동산펀드 리그테이블에 따르면 2024년 말 기준 국내 자산운용사의 공·사모 부동산 펀드 설정액은 187조4082억원을 기록했다. 2023년 말(155조8456억원)과 비교하면 20.25% 증가한 수치다.

실물 부동산 거래는 오피스빌딩과 물류센터가 주류를 이뤘다. 블라인드 펀드는 오퍼튜니스틱 전략 기반이 많았다. 다만 이는 모두 국내를 타깃으로 하고 있을 뿐 해외 거래는 전무했다.

◇'이지스' 여전한 독주, '삼성SRA·미래·마스턴'과 격차

2024년 부동산 펀드 시장은 이지스자산운용, 삼성SRA자산운용, 미래에셋자산운용, 마스턴투자운용 등 전통의 강자들이 주도했다.

삼성SRA자산운용은 2024년 랜드마크 딜인 강남 '더에셋'으로 이목을 끌었다. 그간 삼성SRA자산운용은 블라인드 펀드에 주력했다. 이 가운데 그룹의 중점 프로젝트였던 더에셋 인수를 성사시키면서 실문 부동산 부문에서도 두각을 드러냈다. 이와 함께 NH리츠운용 역시 2024년 대형 딜인 돈의문 D타워를 인수하면서 존재감을 보였다.

부동산 펀드 규모는 2024년에도 이지스자산운용이 독보적인 존재감을 드러냈다. 이지스자산운용의 부동산 펀드 규모는 전년 대비 4조9887억원 증가해 26조원을 훌쩍 넘어섰다. 전체 설정액은 26조8606억원으로 집계됐다. 2위는 삼성SRA자산운용이었다. 부동산 펀드 규모는 17조9284억원으로 전년대비 5조원 정도 늘었다. 이지스자산운용과 삼성SRA자산운용은 각각 운용자산 증감 폭이 비슷해 양사의 규모 차이는 유지됐다.

미래에셋자산운용은 3위 자리를 지켰다. 운용자산 규모는 처음으로 10조원을 넘어섰다. 2024년 말 11조6683억원으로 전년 8조7837억원 대비 32.8%나 급증했다. 이어 △마스턴투자운용(8조4498) △KB자산운용(8조1931) △신한자산운용(7조6276) △하나대체투자자산운용(6조2865) △코람코자산운용(5조6620) △키움투자자산운용(5조2943) △켄달스퀘어자산운용(5조629) 등 순이었다. 특히 KB자산운용의 경우엔 단번에 8조원대 고지를 밟으면 2단계나 순위가 상승해 눈길을 끌었다.

2024년 삼성SRA자산운용은 설정액이 5조277억원 늘어나 증가 폭이 가장 컸다. 이어 이지스자산운용(4조9887억원), KB자산운용(2조4319억원), 신한자산운용(1조4853억원), 코람코자산운용(1조2673억원) 등에 조 단위 이상의 자금이 순유입됐다.

하나대체투자자산운용은 계속해서 순위가 하락하고 있는 모습이다. 8년 전까지 3위(설정액 기준)를 유지했지만 2021년 삼성SRA자산운용에 자리를 뺏겼다. 이듬해 마스턴투자운용에 이어 2023년엔 6위에 자리했다. 2024년엔 한 단계 더 떨어지면서 7위까지 밀려났다.

이와 함께 베스타스자산운용은 10위권 밖으로 밀려났다. 2023년 9위에서 지난해 12위를 기록했다. 키움투자자산운용과 켄달스퀘어자산운용, 캡스톤자산운용 등에 자리를 내눴다.


◇국내 오피스빌딩·물류센터 주도...조 단위 거래 소멸

실물 부동산 거래의 경우 오피스 빌딩과 물류센터 거래가 주류를 이뤘다. 오피스 빌딩의 경우 강남권역(GBD)와 중심권역(CBD), 여의도권역(YBD)을 중심으로 거래가 활발하게 이뤄졌다.

코로나19가 종식된 이후 기존의 출퇴근 문화로 돌아오면서 공실률이 낮아졌다. 그러면서 자연스레 오피스 빌딩의 가격이 오르기 시작했다. 이 가운데 지난해 대출 금리역시 하향 조정되면서 이 같은 오피스 빌딩 거래가 활발하게 일어난 것으로 풀이된다.

지난해 조 단위 거래는 랜드마크 거래로 꼽히는 강남 더에셋(옛 삼성화재 서초사옥) 딜이 있다. 더에셋의 경우 삼성SRA자산운용이 단위면적 3.3㎡당 4500만원 선의 가격을 제시해 경쟁사를 제치고 인수자로 낙점됐다. 전체 연면적을 기준으로 보면 1조1042억원에 이르는 규모다. 이 운용사는 삼성화재의 자금 지원을 기반으로 인수자금을 마련해 거래를 무사히 마무리했다.

NH농협리츠운용이 매입한 광화문 돈의문 D타워 거래 역시 의미있는 딜로 꼽힌다. 9000억원 정도에 거래된 해당 딜은 우여곡절이 있기도 했다. 핵심 임차인인 DL그룹이 임차 기간을 연장하지 않기로 하면서 거래조건 변경이 불가피한 상황에 처하기도 했다. 다만 매도자인 마스턴투자운용과 협의를 잘 마무리하면서 무사히 딜을 끝냈다. 평당 수십만원 정도만 낮추기로 협의를 본 것으로 파악된다.

이지스자산운용은 지난해 가장 많은 딜을 성사시킨 하우스로 집계됐다. 이지스자산운용은 지난해 서울 메트로타워(7255억원)와 삼성중공업판교R&D센터(4000억원), 분당야탑물류센터(2643억), 인천 석남동 물류센터(6000억) 등 오피스 빌딩 2개와 물류센터 2개 등 총 4개의 딜을 성사시켰다. 클로징 전체 딜 규모는 2조원에 육박한다.

블라인드 부문에서는 삼성SRA자산운용과 함께 한국투자리얼에셋자산운용이 적극적으로 활동했다. 한국투자리얼에셋자산운용은 총 8개의 블라인드 펀드를 설정했다 부실채권(NPL)과 대출 펀드로 총액으로 보면 1조4000억원에 정도다. 블라인드 펀드 시장에서 가장 활발하게 활동하고 있는 삼성SRA자산운용은 지난해 11개의 신규 펀드를 결성했다. 신규 설정 총액은 5조 5197억원에 달한다.

◇판매사 '미래에셋'·사무관리 '신한펀드' 부동 1위, 동반 성장

부동산 펀드 설정액이 활기를 띄면서 판매사들의 잔고도 동반 증가했다. 지난해 부동산 판매왕의 자리는 KB증권이 차지했다. KB증권은 17조9935억원으로 전년말(10조6704억원) 대비 7조3231억원 증가했다. 무려 68%나 급증한 규모다. 2023년 3위에서 단숨에 1위로 올라섰다.

2위에도 새얼굴이 자리했다. 한화투자증권은 지난해 말 기준 부동산펀드 판매잔고 16조4547억원으로 2위에 올랐다. 1위를 유지해오던 미래에셋증권은 3위로 내려앉았다. 미래에셋증권의 부동산 판매잔고는 15조3101억원을 기록해 전년대비 2000억원 정도 늘어나는 데 그쳤다. 이어 아이엠증권(9조7295억원), NH투자증권(9조5199억원), 흥국증권(8조8996억원) 등 순이었다.

중소형사 중에선 흥국증권, 유안타증권의 약진이 눈에 띄었다. 지난해 부동산 펀드 판매잔고가 각각 1조6688억원, 1조3681억원 씩 증가하면서 분전했다.

사무수탁사는 신한펀드파트너스(44조6200억원)가 변함없이 최상위권을 지켰다. 이어 하나펀드서비스(34조5083억원), 국민은행(34조4661억원), 한국펀드파트너스(26조9922억원), 스카이펀드서비스(21조6400억원) 등이 뒤를 이었다. 특히 하나펀드서비스가 약진하면서 2023년 3위에서 지난해 2위로 올라섰다.

2020년 8월 업계 최초로 시도된 더벨 부동산리그테이블은 상·하반기 기준으로 작성된다. 운용사 및 펀드별 설정액 변화는 금융투자협회 통계를 기준으로 객관성을 담보했다. 이외 국내외 블라인드펀드와 실물부동산 자료는 부동산펀드 설정액 상위 30개 운용사의 전수조사를 토대로 작성된 후, 20년 이상의 오랜 경험과 노하우를 쌓아온 국내외 부동산 투자 전문가 자문단의 감수 과정을 최종적으로 거친다.

(자문위원단: 강영구 이지스운용 대표, 홍성혁 마스턴운용 대표, 박형석 코람코운용 대표, 신준현 메리츠대체운용 대표. 가나다 순)